Cải tạo chung cư cũ: Những “nút thắt” đang được tháo gỡ

Bám sát từng đầu việc

Hiện nay, Hà Nội có khoảng trên 1.500 chung cư cũ, chiếm hơn 60% tổng số chung cư cũ trên cả nước, phần lớn được xây dựng từ năm 1960 đến 1994, cá biệt có một số nhà xây dựng trước năm 1954. Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. Căn cứ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành đề án và 6 kế hoạch triển khai đề án (chia thành 6 đợt). Trong đó, đợt 1 ưu tiên thực hiện đối với 10 khu chung cư (4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D và 6 khu chung cư có tính khả thi cao). Đề án xác định các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành, UBND các quận, huyện. Trong đó, một nội dung quan trọng là sẽ bố trí ngân sách tổ chức lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư, chia làm 4 đợt từ nay đến hết quý IV/2023.

Mặc dù Hà Nội đã nỗ lực tháo gỡ từng “nút thắt” trong công tác cải tạo chung cư cũ nhưng để đề án này thực sự hiệu quả vẫn cần những cơ chế đặc thù.

UBND thành phố Hà Nội cũng đặt kế hoạch tổng rà soát, khảo sát, phấn đấu hoàn thành kiểm định tất cả chung cư cũ trên địa bàn Thành phố trước quý IV/2023 với số tiền dành cho công tác kiểm định lên tới 500 tỷ đồng. Đồng thời, thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố – đợt 1, tập trung di dời các hộ dân và khẩn trương xây dựng lại các chung cư cũ nguy hiểm cấp D; phấn đấu cải tạo, xây dựng lại 2-3 khu chung cư cũ trong giai đoạn 2021-2025. Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, đã có 14/15 quận, huyện (nơi có nhà chung cư cũ) ban hành kế hoạch cải tạo chung cư cũ, chỉ còn huyện Thanh Trì chưa ban hành kế hoạch.

Hiện nay, các đơn vị đang tập trung thực hiện các giải pháp, nhiệm vụ nêu trên. Thành phố cũng đã ban hành các quyết định tạm cấp kinh phí cho một số quận, huyện để kiểm định và lập quy hoạch chi tiết xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ. UBND các quận, huyện đang tập trung lựa chọn nhà thầu kiểm định, lập quy hoạch. Đến nay, Sở Xây dựng đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định 1.022 nhà chung cư thuộc các quận, huyện: Ba Đình, Thanh Xuân, Đống Đa, Long Biên, Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Đông Anh, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Bắc Từ Liêm. Đã có 8 quận, huyện lựa chọn được đơn vị kiểm định là: Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ, Đông Anh, Thanh Xuân, Hà Đông, Hoàn Kiếm, Ba Đình.

Được biết, mặc dù vẫn chưa có kết quả kiểm định cuối cùng nhưng cũng đã có đến 70 nhà đầu tư đã đăng ký tham gia cải tạo chung cư cũ, nguyên nhân được chỉ ra đó là nếu như trước đây, các khâu kiểm định, lập quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đều do nhà đầu tư thực hiện thì theo quy định mới (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư), Nhà nước sẽ bỏ tiền thực hiện kiểm định và lập quy hoạch, kết quả sẽ khách quan hơn.

Cần cơ chế đặc thù

Tại cuộc họp tổng kết tình hình triển khai Đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố vừa qua, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh cũng đánh giá việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ vẫn còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Để đẩy nhanh tiến độ, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu Bí thư quận, Huyện ủy, Chủ tịch UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ có trách nhiệm thống nhất chỉ đạo các cấp ủy, chính quyền địa phương xác định việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn là nhiệm vụ ưu tiên, nhanh chóng triển khai những dự án điểm… Đặc biệt, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội yêu cầu Sở Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện, trình UBND Thành phố xem xét, ban hành “Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021-2025”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, mặc dù Hà Nội đã nỗ lực tháo gỡ từng nút thắt trong công tác cải tạo chung cư cũ nhưng để đề án này thực sự hiệu quả vẫn cần những cơ chế đặc thù. Nhìn vào thực trạng chung cư cũ bấy lâu nay có thể thấy, đây luôn là những “tồn tại” bởi cơ chế, chính sách chưa hài hòa được lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, xã hội. Bên cạnh đó, còn thiếu các quy định cụ thể về kiểm định, quy trình, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và hệ số đền bù. Nói một cách khách quan hơn thì là làm đến đâu lại vướng đến đó.

Đơn cử hầu hết các khu chung cư cũ đều yêu cầu hệ số đền bù (K) = 2 (mức tối đa), điều này dẫn đến, các nhà đầu tư sẽ rất khó thương lượng nếu không có sự vào cuộc của chính quyền. Ngoài ra, tại một số chung cư cũ có diện tích rất bé như ở khu Văn Chương, có một số căn chỉ khoảng 10m2 (chiếm gần 10%) và số có diện tích nhỏ hơn. Trong trường hợp này, nếu bố trí tái định cư tại chỗ sẽ rất khó khăn vì căn hộ tái định cư sẽ bé hơn diện tích tối thiểu quy định (kể cả được đền bù theo hệ số K = 2), rồi trường hợp người dân không có tiền thì làm như thế nào vẫn là một câu hỏi không có câu trả lời.

Thực tế này cho thấy, Hà Nội rất cần có cơ chế đặc thù, có thể áp dụng được ngay để nhằm quyết liệt mạnh mẽ hơn trong việc giải quyết chính sách phát triển, nhanh chóng thay đổi bộ mặt Thủ đô.

Tuấn Dũng