Kỳ vọng những “điểm mở” trong Luật Đất đai 2024

Phóng viên: Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), với rất nhiều điểm mới, được dư luận nhân dân đánh giá cao. Theo đại biểu, đâu là điểm sửa đổi quan trọng nhất?

GS Hoàng Văn Cường.

GS Hoàng Văn Cường: Có lẽ, Luật Đất đai là một trong các bộ luật khó xây dựng nhất. Vì lợi ích của đất đai là đa chiều, ví dụ như thu từ đất cao hay thấp cũng đều có lý, thu cao nhằm sát giá thị trường, nhưng đất đai lại là yếu tố thu hút đầu tư, khi thu cao sẽ khó thu hút, còn thu thấp thì sẽ ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước… nên làm thế nào để hài hòa không hề đơn giản.

Tôi cho rằng, thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai năm 2024 là về quản lý đất đai, sử dụng quan điểm, quy luật, quan hệ thị trường để thay thế cho quan hệ hành chính trước đây.

Chúng ta khẳng định đất đai là tài nguyên, là hàng hóa, yếu tố đầu vào của phát triển. Khi đã coi đất đai là hàng hóa, thì phải quản lý theo quy luật thị trường, nếu dùng quan hệ hành chính áp đặt là phi thị trường, sẽ làm sai lệch, sẽ dẫn đến tham nhũng từ đất đai, tội phạm từ đất đai, khiếu kiện từ đất đai.

Điểm mới quan trọng là Luật Đất đai đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Đồng thời quy định cụ thể về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Đây cũng chính là bỏ dùng quan hệ hành chính để áp đặt thay cho quy luật thị trường trong định giá đất. Việc bỏ khung giá đất và bảng giá đất phải công bố hàng năm, yêu cầu định giá phải sát giá thị trường chắc chắn sẽ tạo ra sự thay đổi tích cực.

Một vấn đề nhiều người từng băn khoăn, ngay cả các đại biểu Quốc hội, là đất đai nhiều như thế, mỗi năm phải định giá một lần thì có đủ thời gian? Tôi cho rằng có thể năm đầu tiên sẽ rất vất vả, bảng giá đất được xây dựng năm đầu tiên có thể chưa thật phù hợp với thị trường, nhưng khi đã xây dựng được bảng giá, thì các năm sau chỉ cần điều chỉnh những nơi giá có biến động tăng, giảm.

Khi thực hiện Luật Đất đai 2024, các thông tin về đất sẽ được công khai, việc mua bán phải đăng ký, có xác nhận, nếu trốn thuế sẽ bị xử lý… nên sẽ không còn tình trạng khai khống giá. Khi đó, việc điều tra giá đất thực tế sẽ không khó thông qua con số đăng ký. Thậm chí, có những khu vực sẽ xây dựng được bản đồ giá đất, thông tin cụ thể đến từng thửa đất. Khi được cập nhật thường xuyên thì sau một thời gian, bảng giá đất sẽ phản ánh được thị trường.

Khi đó, bảng giá đất sẽ phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý, ví dụ khi thu hồi đất, việc định giá để bồi thường không thể thấp hơn bảng giá đã công bố, trong khi bảng giá này đã phản ánh được giá thị trường, nên sẽ khắc phục được thực trạng khiếu kiện cho rằng giá bồi thường thấp…

Phóng viên: Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra nhiều quy định cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất? Theo ông, những điểm mới này đã đáp ứng được yêu cầu thực tiễn?

GS Hoàng Văn Cường: Điểm mới quan trọng khác của Luật Đất đai 2024 là chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định khá cụ thể và chặt chẽ so với trước đây, thông qua việc lượng hóa các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm thực hiện tái định cư.

Cụ thể như khu tái định cư cho người có đất bị thu hồi ở đô thị phải đảm bảo tiêu chuẩn của khu đô thị, còn ở khu vực nông thôn thì ít nhất phải đảm bảo tiêu chí nông thôn mới. Đồng thời, địa điểm của khu tái định cư phải được lựa chọn gần nhất với nơi có đất bị thu hồi và phải chọn khu vực tái định cư thuận lợi…

Tôi cho rằng, các chính sách cho tái định cư đã đảm bảo công bằng, ngang giá, bình đẳng, hợp lý hơn, tốt hơn. Thực tế, việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư với dự án đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô đã được thành phố Hà Nội làm đúng như tinh thần của Luật Đất đai 2024, do đó, được người dân đồng tình, ủng hộ cao.

Phóng viên: Một vấn đề được nhiều người đặc biệt quan tâm là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ. Đại biểu có thể cho biết, quy định này được hiểu như thế nào?

GS Hoàng Văn Cường: Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã đưa ra nhiều quy định để tháo gỡ các bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai, tạo cơ chế mở về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ. Tuy nhiên, phải lưu ý là cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng việc sử dụng đất phải không vi phạm pháp luật và phù hợp với quy hoạch.

Đất được cấp Giấy chứng nhận phải đang được sử dụng lâu dài, do khai hoang, phục hóa… mà không có giấy tờ, nếu nhiều hơn hạn mức cho phép thì người dân phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Đối với đất lấn chiếm, ví dụ một người được cơ quan chia nhà ở, sau đó thấy đất phía đằng trước nhà do chưa sử dụng nên họ cơi nới thêm ra, đồng thời phù hợp với điều kiện hiện tại như cơ quan đó chỉ dùng làm nhà ở, không sử dụng vào mục đích khác…thì cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận. Nhưng những trường hợp này phải trả tiền sử dụng đất.

Một trường hợp thực tế nữa là đất được giao trái thẩm quyền, ví dụ như một đơn vị hành chính sự nghiệp được Nhà nước giao đất để xây trụ sở, nhưng lại chia cho cán bộ, nhân viên làm nhà ở; hay các hợp tác xã giao đất ở cho xã viên… Sau đó, người dân đã làm nhà ở, đã nộp tiền sử dụng đất và việc sử dụng đất đó cũng phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận.

Theo dự thảo Nghị định, bảng giá đất xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh. (Ảnh: VGP)

Như vậy, Luật rất mở và giải quyết được nhiều vấn đề, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân. Nhưng, quy định mở không có nghĩa là hợp pháp hóa cho sai phạm, các trường hợp lấn chiếm và giao đất trái thẩm quyền không phải đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận và khi được cấp thì trách nhiệm, nghĩa vụ cũng khác so với trường hợp đất do khai hoang, phục hóa… Đặc biệt, phải tránh cách hiểu rằng đất lấn chiếm cũng được cấp Giấy chứng nhận nên tranh thủ lấn chiếm, hợp thức hóa cho sai phạm.

Phóng viên: Với hàng trăm điểm mới, theo ông, Luật Đất đai cần được hướng dẫn thi hành như thế nào để thực hiện hiệu quả, thật sự đưa luật vào cuộc sống?

GS Hoàng Văn Cường: Luật Đất đai đã quy định khá cụ thể, chi tiết, nhưng không thể nào chi tiết hết tất cả các vấn đề. Theo thống kê, còn khoảng 65 điểm giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành, đây cũng là lý do sau khi thông qua 1 năm, Luật mới có hiệu lực, vì cần có thời gian để xây dựng các văn bản hướng dẫn.

Văn bản hướng dẫn phải xây dựng rất chi tiết, cụ thể, mỗi lĩnh vực sẽ có nghị định riêng như về định giá, cấp giấy chứng nhận, đền bù giải phóng mặt bằng… Đồng thời, để Luật đi vào cuộc sống, việc thi hành pháp luật phải đảm bảo vừa chặt chẽ vừa linh hoạt, đi kèm theo phải là quy trình, trình tự cụ thể, cơ chế kiểm soát công khai, minh bạch.

Phương Thảo (thực hiện)