Dự án Luật đất đai (sửa đổi): Phải hài hòa lợi ích các bên

GS.TS Hoàng Văn Cường (Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội) cho rằng, Nghị quyết 18 đã đề ra yêu cầu rất nhân văn là khi Nhà nước thu hồi đất, chính sách bồi thường không chỉ trả tiền cho người có đất bị thu hồi là đủ, mà phải có các chính sách hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo cho người dân có chỗ ở và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.

Quy hoạch, thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề “nóng” nhất thời gian qua liên quan đến lĩnh vực đất đai (Ảnh: minh họa- VGP)

Nếu thu hồi đất làm người dân phải di dời chỗ ở thì địa điểm nơi tái định cư phải lựa chọn gần nhất với nơi phải di dời để người dân không bị thay đổi nhiều về các yếu tố xã hội. Khi quy hoạch và xây dựng phương án thu hồi đất phải tính đến mặt bằng để tái định cư tại chỗ. Nếu không thể tái định cư tại chỗ thì phải dành mặt bằng xây dựng nhà ở có điều kiện thuận lợi nhất cho dự án xây dựng khu tái định cư, tránh tình trạng dành mặt bằng có vị trí thuận lợi nhất cho đấu giá thu tiền, mặt bằng cho tái định cư thường có vị trí kém thuận lợi.

Còn nếu phải xây dựng khu tái định cư ở khu vực nông thôn thì tiêu chuẩn đầu tư hạ tầng cho khu tái định cư phải theo tiêu chuẩn xây dựng nông thôn mới nâng cao và tiêu chuẩn của hạ tầng khu dân cư đô thị cao hơn cấp độ đô thị nơi người dân phải di dời. Nếu chỗ ở bị thu hồi có giá trị thấp hơn giá chỗ ở tiêu chuẩn nơi tái định cư, thì người dân được nhận chỗ ở mới tốt hơn nhưng không phải bù thêm tiền.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi thu hồi đất, người dân mất việc làm thì chính sách bồi thường phải hỗ trợ để có việc làm mới, có thu nhập tương đương hoặc cao hơn thu nhập từ đất bị thu hồi. Nếu thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp hay đô thị, chính sách bồi thường phải hướng đến các đối tượng có thể chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ đào tạo nghề để tạo việc làm mới trong khu công nghiệp hoặc làm các công việc dịch vụ đô thị. Trong quy hoạch và xây dựng phương án thu hồi đất phải quy hoạch diện tích đất dịch vụ để xây nhà cho thuê hoặc làm nơi bán hàng, kinh doanh dịch vụ để người bị mất đất có việc làm và thu nhập.

Đối với người đã quá tuổi lao động, không thể chuyển đổi nghề nghiệp, chính sách bồi thường phải hình thành quỹ bằng tiền đóng vào quỹ bảo hiểm để được nhận tiền hàng tháng không thấp hơn thu nhập từ đất bị thu hồi. Nếu chính sách bồi thường tái định cư khi thu hồi đất làm được như thế, thì người dân bị thu hồi đất sẽ có cuộc sống ổn định và tốt hơn so với chỉ nhận tiền khi thỏa thuận đến khi tiêu hết tiền, nhiều gia đình đã rơi vào khủng hoảng, để lại nhiều hệ lụy xã hội.

Ông Cường cũng cho rằng, phải luật hoá tất cả những yêu cầu này trong chính sách bồi thường cho người dân bị thu hồi đất để xây dựng công trình giao thông, an ninh quốc phòng hay phát triển kinh tế đều phải được hưởng quyền lợi như nhau, không để người dân phải thu hồi đất vì lợi ích quốc gia công cộng lại bị thiệt thòi hơn người dân tự thỏa thuận giao đất cho doanh nghiệp.

Đồng thời, đất thu hồi, giao cho nhà đầu tư đều phải thông qua đấu giá, hoặc đấu thầu để lựa chọn người sử dụng đất có hiệu quả nhất. Giá trị tăng lên do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất (ví dụ thu hồi đất nông nghiệp để phát triển đô thị) sẽ được phản ánh trong giá trúng đấu giá hoặc đấu thầu. Nhà nước sẽ thu được giá trị địa tô tăng lên và đó là nguồn lực để bồi thường thoả đáng cho người có đất bị thu hồi, kể cả những dự án thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và giao thông công cộng.

Ông Cường cũng phân tích, các dự án đầu tư thực hiện quy hoạch, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ trương hoặc chấp thuận đầu tư đều là dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước với sự tham gia của người dân xây dựng phương án thu hồi, bồi thường, tái định cư. Khi có đại đa số người dân (trên 75% người dân và người có trên 75% diện tích đất thu hồi) đồng tình thì Nhà nước ra quyết định thu hồi. Sau khi có quyết định thu hồi, đất đã được giải phóng mặt bằng và quy hoạch hạ tầng sẽ thực hiện đấu giá để chọn người sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, đại biểu Trần Thị Thu Hằng (Đoàn Đắk Nông) cho rằng, xây dựng bảng giá đất là vấn đề phức tạp, việc quy định ban hành hằng năm sẽ rất tốn kém về thời gian, nhân lực, kinh phí, phải thuê các đơn vị tư vấn để thiết kế xác định giá đất từng vị trí so với giá tiệm cận với thị trường. Vì vậy, cần nghiên cứu, xem xét quy định hệ số điều chỉnh tương tự như điều chỉnh giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hằng năm như hiện nay, hoặc chỉ quy định tùy tình hình thực tế Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Trong dự thảo Luật quy định bảng giá đất được công bố nhưng chưa có quy định, quy chế rõ ràng về việc thực hiện công khai như thế nào để đảm bảo giá đất được công khai, minh bạch. Do đó, cần bổ sung hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch về giá đất. Ngoài ra, nếu Chính phủ giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh tự xây dựng bảng giá đất thì cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát để tránh tình trạng chênh lệch giá mỗi nơi một kiểu.

Quan tâm đến phương án định giá đất, đại biểu Lê Đào An Xuân (Đoàn Phú Yên) cho biết, về phương án định giá đất, tại điểm b khoản 3 Điều 159 có ghi “giá đất để căn cứ là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Đại biểu đề nghị bổ sung “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính”. Vì thực tế, có nhiều trường hợp khi trúng đấu giá với giá rất cao nhưng sau đấy không thực hiện nghĩa vụ tài chính và chấp nhận bị hủy kết quả trúng đấu giá nên kết quả này không đảm bảo để sử dụng trong công tác định giá đất cụ thể.

Phương Thảo