Theo
đó, thống
kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính
đến ngày 6/1/2025 có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh,
sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh
đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.

Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM
có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban
hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong
đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng
ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá
cũ.

Trước
thực
trạng đó, ngày
10/1, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động
sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những
vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt
Nam” nhằm bàn luận về việc áp dụng giá đất theo luật mới.

Chia sẻ tại hội thảo, các chuyên gia đều thống nhất
cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất là một vấn đề
quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Việc thống nhất các nguyên tắc xác định bảng
giá đất cần phải tuần thủ rõ hai nguyên tắc.

Thứ nhất, việc xác định
“giá thị trường” đang gặp nhiều tranh cãi, do thị trường bất động sản còn thiếu
minh bạch, nhiều giao dịch diễn ra ngoài sổ sách. Do đó, cần có những quy định
cụ thể, rõ ràng hơn về cách thức xác định “giá thị trường” để đảm bảo tính
khách quan, công bằng.

Thứ
hai, để
đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các
chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại
nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn
với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng
đất của từng loại hình dự án.

PGS.
TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung
ương cho hay, hiện nay, với giao dịch thực tế, việc xác định giá trị đất không
có giá trị thực, mà chỉ theo các giá trị quy định “Đối với đất ở”.

Để
đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, PGS. TS. Trần Kim Chung kiến nghị cần
tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất một cách chính xác và minh bạch.
Cụ thể, thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế,
đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá… Đặc biệt, quá trình này cần được thực hiện
thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần
có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt
là việc khai báo giá mua bán đất.

“Cần
phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất
trên thực tế. Khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong
quy định giá đất. Xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế”, PGS. TS.
Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Trong khi đó, GS.
Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (có sự ổn định) thay vì yếu tố biến động
– giá cả. Cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng
giá đất.

“Bảng
giá đất cần được công bố mỗi năm để phản ánh chính xác đất đai được phân phối,
giao dịch và sử dụng hiệu quả. Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số,
đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất theo mỗi năm vào kho dữ liệu này…
nhằm hạn chế xin – cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất”, GS. Hoàng Văn Cường
cho hay.

PGS.
TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế cùng quan
điểm khi cho rằng,
cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp
với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán.
Cần hướng dẫn chi tiết hơn các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ
liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị
bồi thường.

Hiến
kế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tăng cường thu hút các thành phần
kinh tế đầu tư vào địa phương, do đó khi giao hay cho thuê đất
giá giao hay cho thuê đất cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm,
mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án.

Cụ
thể, nếu là đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua
bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối
với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại,
du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40 – 50%
giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối
với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ
cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế
trong khoảng 20 – 40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối
với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung
tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội
cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt. Mức giá cho thuê đất có thể bằng 5 –
20% giá đất trong bảng giá hàng
năm.

Hội thảo thống nhất ý kiến, trong
một số trường hợp, việc miễn phí giao đất hoặc giảm giá thuê đất cho các dự án
này là cần thiết để khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, các doanh
nghiệp tham gia vào phát triển các công trình phúc lợi xã hội. Các chính sách
này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển
bền vững về dài hạn.