Vì sao tiến độ xây nhà ở xã hội ở TP.HCM ì ạch?

Bên cạnh nhiều vướng mắc về mặt pháp lý đang cản chân chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi cũng chưa đủ hấp dẫn để thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia nhà ở xã hội tại TP.HCM.

18 năm kể từ khi có Luật Nhà ở (2005) đến nay, TP.HCM chỉ xây và đưa vào sử dụng 32 dự án nhà ở xã hội, với 19.100 căn hộ.

Địa phương đang triển khai 9 dự án với quy mô 6.383 căn. Trong số đó có 5 dự án nhà ở xã hội được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020, 4 dự án khởi công trong năm 2022. Các dự án nhà ở xã hội trên nằm ở quận 6, 7, 10, Tân Bình, TP Thủ Đức và huyện Bình Chánh.

Thực tế, con số “khiêm tốn” này không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của nhóm đối tượng người có thu nhập thấp và cán bộ công chức, viên chức khó khăn về nhà ở tại TP.HCM.

Thủ tục đầu tư phức tạp

Theo ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội thời gian còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt về thủ tục đầu tư.

Ngoài thủ tục chấp nhận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội còn phải đảm bảo thủ tục về thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận…

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội chưa có quy định hướng dẫn về xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bố các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Tùng cho biết công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội cũng rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa triển khai xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM. Ảnh: Thành Nhân.

Ông Mai Thanh Tùng cũng cho hay theo quy định, nguồn tiền từ các dự án xây nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng dưới 10 ha được sử dụng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

“Tuy nhiên, việc dùng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê trong giai đoạn vừa qua còn hạn chế”, ông Tùng nói.

Đại diện Sở Xây dựng đánh giá nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay xây nhà ở xã hội, hoặc người được hưởng chính sách vay để mua nhà cũng chưa ổn định.

Bên cạnh đó, đại diện Sở Xây dựng cũng chỉ ra nhiều khó khăn khác như thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực sự chủ động về nguồn vốn, nên tiến độ thi công kéo dài. Cơ chế ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Giải quyết từng nhóm vướng mắc

Bộ Xây dựng đặt mục tiêu từ năm 2021 đến 2025, cả nước sẽ hoàn thành 700.000 căn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 54% nhu cầu. Giai đoạn 2021-2030 sẽ hoàn thành 1,1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 85% nhu cầu nhà ở của công nhân, người thu nhập thấp sống ở các đô thị.

Để tiếp cận định hướng này, ông Tùng cho biết Sở Xây dựng TP đã tổng hợp 87 khu đất/dự án có mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trên địa bàn thành phố.

Sở Xây dựng đồng thời tổng hợp, phân loại các nhóm dự án để UBND TP chỉ đạo các sở, ngành tháo gỡ từng nhóm.

Sở Xây dựng đề nghị các đơn vị chủ động làm việc với các chủ đầu tư, nhà đầu tư để hướng dẫn hoàn tất hồ sơ và thủ tục đầu tư; hoặc chủ trì cùng với các sở ngành liên quan phối hợp giải quyết các vướng mắc. Cơ quan nào không phối hợp, Sở Xây dựng sẽ có văn bản báo cáo UBND TP.

Việc lấy ý kiến của các sở ngành phải thống nhất, đồng bộ xuyên suốt quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư, không lấy ý kiến một sở ngành nhiều lần.

Nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp đang là bài toán cho cả Chính phủ lẫn doanh nghiệp. Ảnh: Thạch Thảo.

Hàng tuần, lãnh đạo UBND TP cùng các đơn vị họp để tập trung tháo gỡ các vướng mắc của các dự án bất động sản theo từng chuyên đề hoặc nhóm vướng mắc điển hình về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, tài chính, giao thông và kinh doanh bất động sản; hoàn thành việc lập và phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, trong đó có quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân.

Sở cũng lên kế hoạch rà soát quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, đôn đốc chủ đầu tư khẩn trương đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; trường hợp chậm hoặc không thực hiện thì thu hồi, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu đất này theo quy định.

Đơn vị chủ động phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Từ đó bổ sung cho Quỹ Phát triển nhà ở TP hoặc giao cho Ban Dân dụng để đầu tư phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước.

Mặt khác, Sở Xây dựng tiếp tục kiến nghị với Trung ương các chính sách để tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản thông qua cơ chế Tổ Công tác của Chính phủ và thông qua việc góp ý các quy định đang sửa đổi và nghiên cứu, gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Nghị quyết của Quốc hội về thay thế Nghị quyết 54, Nghị quyết của Quốc hội về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.