Vì sao lại ‘sợ’ thị trường bất động sản?

Đất đai là “bất động sản mẹ” của mọi bất động sản trên đất, mà xin được gọi là “bất động sản con”. Nếu thiếu thị trường bất động sản mẹ thì mọi bất động sản con có thể bị coi như tình trạng “con mồ côi mẹ”, sống vất vưởng, chịu nhiều rủi ro.

Công cuộc Đổi Mới được khởi động năm 1986, năm sau đó, tại Điều 5, Luật Đất đai năm 1987 đã ghi rõ “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai”.

Vài ba thập kỷ qua, Nhà nước đã đứng ra đảm nhiệm việc giao đất và cho thuê đất, không sử dụng thị trường bất động sản mẹ. Thậm chí, việc giao đất và cho thuê đất đã bị hạn hẹp tới mức chỉ trong phạm vi “Quyền sử dụng đất”.

Do phải làm thay thị trường về đất đai, bộ máy nhà nước từ trung ương tới các cấp tỉnh, huyện, xã đã phình to nhưng vẫn bị quá tải, trong đó có tới 5 Bộ phải cùng nhau phân phối đất (Tài nguyên – Môi trường, Nông nghiệp & Phát triển nông thôn, Xây dựng, Tài chính, Kế hoạch – Đầu tư).

Đột phá về tư duy

Văn kiện Đại hội 13 và Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2021 – 2030 đều chỉ ra, cần phát triển đầy đủ, đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất… huy động, phân bố và sử dụng hiệu quả các nguồn lực theo nguyên tắc thị trường.

Theo đó, cần hoàn thiện pháp luật để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, bảo đảm công khai, minh bạch… Đổi mới chính sách quản lý đất đai để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất…

Đất đai cần được phân phối trong sự phù hợp với từng thành phần. Ảnh: Hoàng Hà

Từ thực tiễn đến lý luận đều chứng tỏ, đã đến lúc thị trường bất động sản cần có cả thị trường bất động sản mẹ và thị trường bất động sản con; Nhà nước cần rút dần, tiến tới không làm thay thị trường về phân phối đất, theo đó chuyển phương thức phân phối này bằng phương thức của nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN mà Việt Nam đã quyết chọn.

Một trong những đặc trưng quan trọng nhất của kinh tế thị trường định hướng XHCN là xây dựng và phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, trong đó không thể không kể tới 7 thành phần kinh tế là Nhà nước, tập thể, tư nhân, tiểu chủ – cá thể, hộ gia đình, FDI, tư bản nhà nước.

Thích ứng với đặc trưng này, đất đai cần được phân phối trong sự phù hợp với từng thành phần. Với Kinh tế nhà nước và Kinh tế tập thể thì Nhà nước phân phối trực tiếp; Với Kinh tế tư nhân, Kinh tế tiểu chủ – cá thể, và Kinh tế gia đình phân phối theo thị trường; Với Kinh tế FDI và Kinh tế tư bản nhà nước cho thuê với các hạn mức thích hợp về qui mô, không gian và thời gian.

Về định lượng (theo đóng góp vào GDP), phân phối đất đai theo thị trường của 3 thành phần trên đây chiếm khoảng 50% tổng phân phối; theo trực tiếp từ Nhà nước khoảng 50%. Tỷ trọng này sẽ tăng dần ở nhóm phân phối theo thị trường, giảm dần ở nhóm phân phối trực tiếp từ Nhà nước.

Như vậy, trong những năm tới, cần thiết kế về mặt thể chế và thị trường để thực hiện phân phối đất đai theo phương thức thị trường. Đây cần được coi là khâu đột phá của thị trường bất động sản. Đột phá như thế tuy vẫn đi theo lối cũ “dò đá qua sông”, nâng dần tỷ trọng từ 0% hiện nay lên 50% trong trung hạn để đảm bảo thận trọng và an toàn về các mặt.

Về thể chế, cần được sự cho phép của Quốc Hội, cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất.

Về thị trường cần tổ chức các loại sàn giao dịch thích hợp cho việc mua bán đất cho thành phần Kinh tế tư nhân, Kinh tế tiểu chủ – cá thể, và Kinh tế gia đình. Ba thành phần này được mua bán đất trực tiếp trong thị trường bất động sản mẹ trên cơ sở tuân thủ qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước, không cần qua khâu Nhà nước thu hồi đất, định giá đất và áp dụng hệ số K, bồi thường thiệt hại thu hồi đất, khuyến khích giao đất/định cư/giải phóng mặt bằng… Những khâu này đã và đang gây ra biết bao nỗi bất bình, thiếu công bằng, kém văn minh trong đời sống kinh tế – xã hội đất nước những năm qua.

Đột phá trên có làm hỏng “Sở hữu toàn dân về đất đai”?

Câu trả lời là không, bởi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam là Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã trao ruộng đất về tay dân cày. Giai cấp nông dân, đồng minh của giai cấp công nhân, mỗi người và gia đình họ đều đã được Nhà nước trao quyền sở hữu ruộng đất ngay từ luật này. Quyền sở hữu ruộng đất của nông dân đã chính thức được nâng lên tầm hiến định tại Hiến pháp năm 1959, không bị bãi bỏ trong Hiến pháp năm 1980.

Trong suốt chiều dài lịch sử 38 năm (1953-1991) thuộc thời hiệu của Luật Cải cách ruộng đất, của Hiến pháp 1959, Hiến pháp năm 1980, sở hữu ruộng đất của nông dân luôn được coi là một hình thức cụ thể của chế độ Sở hữu toàn dân về đất đai.

Đột phá trên có làm lu mờ vai trò của Nhà nước trong kinh tế?

Câu trả lời là không, bởi thể chế tổng thể của Việt Nam là Đảng lãnh đạo, Nhà nước quản lý, Nhân dân làm chủ. Tại thể chế này, vai trò của Nhà nước là quản lý dưới vai trò lãnh đạo của Đảng và trong vai trò làm chủ của nhân dân. Những vai trò này đã được phân định rõ ràng, đã được thực tiễn của cách mạng Việt Nam qua các thời kỳ chứng minh là hoàn toàn đúng đắn.

Từ Hiến pháp năm 2013 đến nay, Nhà nước được giao làm đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và toàn bộ tài sản mà pháp luật qui định là của nhà nước. Hiến định này là một bước tiến về chất so với hiến định về Sở hữu nhà nước tại các hiến pháp trước đây, đồng thời khẳng định thực chất của Nhà nước Việt Nam là nhà nước của dân, do dân, vì dân, có đủ tư cách và năng lực làm đại diện cho toàn dân, kể cả trong lĩnh vực sở hữu đất đai và tài sản của nhà nước.

Với vai trò quản lý của mình, Nhà nước đương nhiên phải quản lý đối với thị trường bất động sản mẹ và thị trường bất động sản con, tạo điều kiện cho hai loại thị trường này vận hành được chỉn chu, không va vấp, dẫm đạp lên nhau, phủ định về nhau.

Đột phá trên có tạo ra phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế về đất đai?

Câu trả lời là có, nhưng phải thêm vào đó một cụm từ thuộc tính là có sự phân biệt đối xử “cần thiết và đúng đắn” giữa các thành phần kinh tế.

Kinh tế tư nhân là động lực quan trọng của nền kinh tế. Ảnh: Hoàng Hà

Nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN của Việt Nam là một nền kinh tế được phát triển trên nền tảng của sự tương thích giữa phát triển của lực lượng sản xuất với phát triển của quan hệ sản xuất. Khi bắt đầu công cuộc Đổi Mới, Việt Nam là một nền kinh tế thuộc top cuối trong bảng xếp hạng kinh tế toàn cầu với qui mô nhỏ cả trên trên bình diện vi mô và vĩ mô.

Sau 37 năm thực hiện Đổi Mới, hiện nay Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc, tình trạng đói đã được xóa bỏ, tình trạng nghèo đã được giảm thiểu với tốc độ cao, tình trạng dân giầu đã có bước tiến dài, tình trạng doanh nhân mạnh đã có khởi sắc.

Sự phát triển đó tuy chưa từng có tại Việt Nam, nhưng xét về lực lượng sản xuất thì Việt Nam đang hình thành những trình độ phát triển khác nhau, trong đó: Kinh tế nhà nước với qui mô lớn là chủ yếu; Kinh tế tư nhân qui mô lớn chưa nhiều, qui mô nhỏ và vừa chiếm đa số; Kinh tế tiểu chủ – cá thể và Kinh tế gia đình vẫn trong qui mô nhỏ, thậm chí li ti là chủ yếu; Kinh tế FDI và Kinh tế tư bản nhà nước đang dẫn đầu về qui mô phát triển.

Do lực lượng sản xuất đang phát triển với nhiều cấp độ và trình độ khác nhau đó nên không thể nhất loạt phát triển quan hệ sản xuất theo một khuôn mẫu như nhau. Kinh tế tư nhân là động lực quan trọng của nền kinh tế, Kinh tế tiểu chủ – cá thể và Kinh tế gia đình là thành phần kinh tế đông đảo nhất và là chốn tiến thoái của nền kinh tế mỗi khi có những biến động lớn nhỏ.

Đột phá trên đây về thị trường bất động sản mẹ chọn sự khởi đầu đối với thành phần Kinh tế tư nhân, Kinh tế tiểu chủ – cá thể, Kinh tế gia đình ngoài lý do từ vai trò, vị trí của 3 thành phần đó trong nền kinh tế, còn là vì trên thực tiễn, các tổ chức kinh tế thuộc các thành phần này chiếm tới trên 90% tổng số tổ chức kinh tế của cả nước đã dừng lại quá lâu ở qui mô nhỏ/vừa/li ti sau 37 năm Đổi Mới.

Đây thực sự là những hòn đá tảng níu kéo nền kinh tế trong vòng kim cô phát triển trung bình của thế giới. Tạo đột phá về thị trường bất động sản mẹ đối với 3 thành phần kinh tế này chẳng khác nào giúp cho 90% đó thoát được vòng kim cô để phát triển lên cấp độ cao, trong đó Kinh tế gia đình thoát được xiềng xích 3 sào, Kinh tế tiểu chủ – cá thể thoát được khuôn khổ lấn chiếm vỉa hè – lòng đường, Kinh tế tư nhân thoát được phương thức làm giầu từ thị trường bất động sản con mà không có nền tảng từ thị trường bất động sản mẹ.

Liệu pháp mới

Tiếng kêu giải cứu từ thị trường bất động sản cứ 10 năm (1993, 2003, 2013, 2023) lại vang lên dữ dội hơn, khẩn thiết hơn; bong bóng bất động sản xuất hiện từ mờ xa cứ sáng rõ dần; khủng hoảng thừa/thiếu như một cặp song sinh không tránh khỏi; tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản đã gây nhức nhối trong xã hội; số đại gia bất động sản và quan tham bị vào vòng lao lý xuất hiện ngày càng nhiều.

Những nhịp điệu 10 năm đó đã chứng tỏ liệu pháp cũ không làm cho căn bệnh thuyên giảm. Thực trạng đó đòi hỏi phải có liệu pháp mới, thậm chí đột phá mới.

Nước xa không cứu được lửa gần. Trước khi giải cứu thị trường bất động sản bằng những liệu pháp ngoài thị trường này (như từ thị trường vốn/tài chính/tiền tệ…), hãy tìm đến các liệu pháp để hoàn thiện bản thân thị trường bất động sản. Kêu cứu của thị trường bất động sản xuất phát từ khủng hoảng cơ cấu của thị trường này.

Liệu pháp đặt ra là phải làm cho thị trường bất động sản đồng thời hoạt động cả thị trường bất động sản mẹ và thị trường bất động sản con, thậm chí đạt hiệu quả cao trong toàn hệ thống.