Tuyệt chiêu đầu tư đất nền để tránh sập bẫy

Thận trọng với biến động giá đất

Những tháng đầu năm 2021, tại nhiều địa phương giá đất tăng cao ngỡ ngàng, người mua kẻ bán tấp nập qua lại khiến thị trường khu vực đó bỗng dưng lên cơn sốt.

Tràn lan thông tin rao bán nhà đất tại các tỉnh thành, đặc biệt tại vùng ven Hà Nội như Đan Phượng, Hoà Lạc (Hà Nội), Từ Sơn (Bắc Ninh), Việt Yên (Bắc Giang)… Các lô đất được giới thiệu chào bán liên tục, người xem tương tác sôi nổi.

Khảo sát thực tế tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giá đầu năm 2021 tăng khá cao. Rất nhiều mảnh đất ở Tân Hội (Đan Phượng) giá từ 40 – 44 triệu đồng/m2 lên mức 55 triệu đồng/m2, đất thổ cư sát ngay các khu đô thị thuộc Tân Hội giá cũng tăng từ 40 – 42 triệu đồng/m2 lên 47 – 48 triệu đồng/m2.

Các khu vực nằm trong Vùng Thủ đô giá đất cũng tăng chóng mặt, thời điểm đầu năm 2021, giá đất Bắc Giang “nhảy múa” có nơi giá được đẩy lên gấp đôi, gấp 3 lần. Đặc biệt là tại các huyện có những dự án bất động sản được phê duyệt như Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam…

Một môi giới lâu năm cho biết, giá đất tại huyện Việt Yên thời điểm đó dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2, có nơi lên 50 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giá đất nền vùng ven tăng chóng mặt, một số chuyên gia nhận định, nhà đầu tư đang “khát” các sản phẩm sinh lời. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản trên thị trường lại khan hiếm. Họ phải tìm đến các sản phẩm đất nền vùng ven để đầu tư, điều này khiến giá đất khu vực tăng mạnh.

Cùng quan điểm đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chính sự khan hiếm nguồn cung đã khiến các nhà đầu tư phải tìm kiếm những sản phẩm đầu tư mới. Họ không để dòng tiền ngồi yên mà luôn luôn tìm các kênh đầu tư sinh lợi. Trong đó, nhiều nhà đầu tư cũng đổ tiền vào các kênh không chính thống như đầu cơ đất nền, lướt sóng, đợi giá tăng cao, sốt ảo để kiếm lợi.

Thời gian qua, ghi nhận tình trạng nhiều sàn giao dịch bất động sản tham gia vào thị trường làm ăn chộp giật, thiếu uy tín đã đưa ra các thông tin sai lệch để thu hút các nhà đầu tư xuống tiền. Điều này khiến cơn sốt đất ảo không thể kéo dài lâu, rủi ro rất lớn khi cơn sốt đất qua đi, nhiều nhà đầu tư có thể sẽ mắc cạn.

Nắm chắc thông tin quy hoạch, hồ sơ pháp lý

Làn sóng Covid-19 thứ 4 xảy đến đã khiến thị trường bất động sản gần như rơi vào tình trạng “đóng băng”, dù vậy, trong giai đoạn này, việc mua – bán trên thị trường vẫn diễn ra, thậm chí có nhiều nhà đầu tư gom đất chờ thời cơ với số lượng sản phẩm lớn. Giới chuyên môn lo ngại sau khi dịch bệnh được kiểm soát thị trường bất động sản sẽ xảy ra tình trạng “sốt đất”…

Luận bàn xung quanh vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, tình trạng “sốt đất” ở một số khu vực có thể sẽ xảy ra trong thời gian tới, bởi các nhà đầu tư đều có niềm tin về việc thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng.

Để hạn chế rủi ro khi cơn “sốt đất” quay trở lại, luật sư Lương Thành Đạt – Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng, nhà đầu tư cần nắm chắc các thông tin như quy hoạch, hồ sơ pháp lý.

“Nhà đầu tư, khách hàng khi mua cần nhận biết và kiểm tra một dự án đất nền đã đủ điều kiện để nhận cọc và bán hay chưa, đó là kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt… Kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất”, Luật sư Đạt chia sẻ.

Để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, ông Lại Thanh Sơn – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang cho rằng, cần tăng cường quản lý hoạt động các nhà đầu tư, môi giới, quản lý chặt chẽ điều kiện kinh doanh, xử lý nghiêm vi phạm trong đầu tư và hoạt động môi giới bất động sản; tăng cường quản lý đất đai nhất là về điều kiện chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, chuyển nhượng. 

Xác định mức giá đất phù hợp

Để giải quyết bài toán đất “nhảy” giá, sốt ảo, vội vàng đầu tư theo hiệu ứng “vết dầu loang” khi đầu tư đất nền cần có căn cứ để xác định được mức giá đất phù hợp.

Khi đầu tư đất nền, khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất rất quan trọng, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng, khi định giá một tài sản đất nền, nhà đầu tư cần trả lời hai câu hỏi:

Thứ nhất, xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất như thế nào?

Giải mã cho câu hỏi này, bà Vân cho rằng, nhà đầu tư có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau.

Đầu tiên là phương pháp so sánh, để xác định giá trị đất bằng phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất. Qua đó, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, người định giá sẽ quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Tiếp theo là phương pháp giá trị đất thặng dư, dựa vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Trên cơ sở đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Thứ hai, xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành như thế nào?

Trong trường hợp này do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Đồng thời, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Bà Vân nhận định, trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông./.