Triển vọng thị trường bất động sản năm 2024

Theo số liệu được Tổng cục Thống kê đưa ra tại báo cáo tình hình kinh tế – xã hội tháng 1/2024. Ngay đầu năm có 2.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng hoạt động, bằng 138% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp giải thể là 149 doanh nghiệp, bằng 97,4% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, sự tích cực lớn từ các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có uy tín vẫn báo lãi sau thuế, có thể kể đến VHM báo lãi 33 nghìn tỷ tăng 14,1%.

 2 doanh nghiệp BĐS lớn như NVL,PDR cũng ghi nhận lãi sau thuế hơn 680 tỷ đồng, tuy lợi nhuận giảm so với năm trước nhưng năm 2023 với sự khó khăn chung của nền kinh tế thì đây cũng là tín hiệu tốt cho sự phục hồi của thị trường BĐS.

Theo ước tính của VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024 là khoảng 207 nghìn tỷ đồng giảm 3% so với cùng kỳ, trong đó 59,3% là của các doanh nghiệp BĐS

Tuy vậy vẫn có một số doanh nghiệp nỗ lực xóa nợ trái phiếu như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt với nợ trái phiếu hơn 980 tỷ đồng, thanh toán xong quý 3/2023.Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc với dư nợ trái phiếu 2023 hơn 974 tỷ đã thanh toán xong đầu quý 1/2023. Công ty Cổ phần CEO dư nợ hơn 219 tỷ, đã thanh toán xong quý 2/2023. 

Đáng chú ý, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về cơ chế để tổ chức phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ nhằm tái cơ cấu kỳ hạn trái phiếu. Việc gia hạn thời gian tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp về dòng tiền. 

Ngày 15/12/2023 NVL  thông báo liên quan đến việc tái  cấu trúc trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD với sự đồng thuận của các trái chủ  không yêu cầu thanh toán ngay lãi và gốc của trái phiếu và đồng ý chuyển đổi sang cổ phiếu NVL với giá bán đầu 40.000 đồng/cổ phiếu.

Việc quốc hội thông qua Luật đất đai (sửa đổi) ngày 18/1/2024 sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản (BĐS) và là bàn đạp cho triển vọng ngành bất động sản 2024.

Tại Điều 159, Luật đất đai sửa đổi quy định bỏ khung giá đất 5 năm của Chính phủ là một trong những điều quan trọng nhất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Theo đó, bảng giá đất xây dựng theo giá thị trường thay cho khung giá đất trước đây theo giá Nhà nước.

Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững

Vndirect cho rằng, trong bốn phương pháp định giá đất được đưa ra trong luật, phương pháp thặng dư được đánh giá cao vì có sự ước tính giá trị sử dụng trong tương lai của đất đai và phương pháp này đang được nhiều quốc gia phát triển sử dụng.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng của DN khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Do đó, mức tăng sẽ phụ thuộc vào Thông tư Hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại địa phương.

Đồng thời luật quy định cụ thể chi tiết về 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79, Luật đất đai sửa đổi). Quy định về thu hồi đất đã cụ thể hơn, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Còn các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý, như vậy sẽ giảm thiểu được các tình huống tranh chấp kiện tụng.

Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất trong thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi đất, điều này sẽ giúp tránh được tình trạng ôm găm đất được giao, lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Nổi bật, tại Điều 28 bổ sung các đối tượng tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền chuyển nhượng sử dụng dự án bất động sản tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tham gia và triển khai các dự án.