Triển khai thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Đâu là giải pháp căn cơ?

Giữa lúc giá nhà chung cư tăng cao, việc hình thành và vận hành phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang được nhìn nhận là một giải pháp quan trọng.

Phát triển phân khúc nhà ở này được đánh giá là giải pháp căn cơ, ổn định lâu dài, góp phần bình ổn thị trường bất động sản, đưa người có nhu cầu ở thực đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Khu chung cư Udic Westlake (quận Tây Hồ). Ảnh: Nguyễn Quang

Mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, nếu nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà, thì nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Phân khúc nhà này hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình ở các đô thị đặc biệt, có tích lũy ở mức nhất định.

“Giá nhà ở hợp lý là mức mà các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ”, ông Nguyễn Văn Đính nêu.

Còn theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền không phải là “lối đi mới”, bởi đã từng xuất hiện trên thị trường cách đây khoảng 10 năm. Thời điểm đó, Chính phủ ban hành gói tín dụng trị giá 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay đối với một số đối tượng gặp khó khăn về nhà ở và doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; hỗ trợ cho các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại có quy mô diện tích vừa và nhỏ, giá thấp (giá trị hợp đồng dưới 1,05 tỷ đồng).

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là giải pháp căn cơ, góp phần phát triển cân bằng cho thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm hiện nay; đồng thời sẽ giúp ổn định lâu dài, đáp ứng nhu cầu ở của đại bộ phận người dân, hạn chế tình trạng đầu cơ làm méo mó thị trường.

Bài toán tín dụng và quy hoạch

Đưa ra giải pháp cụ thể để Việt Nam triển khai thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ nhận định, nguồn lực tài chính được coi như một trong những điều kiện tiên quyết.

“Một trong những khó khăn lớn nhất của phân khúc này, đầu tiên phải kể đến là nguồn vốn tín dụng. Bởi hiện nay ở nước ta vẫn chưa thể tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để loại hình nhà ở này phát triển, nếu có thì lập tức phân khúc này sẽ phát triển mạnh mẽ vượt bậc”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Tiếp đó, cần phải có những phương án quy hoạch để triển khai xây dựng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, không làm ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị. Các yêu cầu đặt ra là vị trí không quá lạc lõng với các khu vực khác và quy chuẩn quy hoạch hợp lý để giá nhà không bị đẩy lên cao. Mặt khác, cần quy hoạch làm sao để các dự án nhà ở mang đặc tính khu dân cư, đáp ứng nơi ăn, chốn ở, công việc và nhu cầu sinh hoạt. Với nhà ở vừa túi tiền, Chính phủ cần phải có những chính sách từ quy hoạch đến nguồn vốn hỗ trợ, thì phân khúc này mới có cơ hội phát triển.

“Để bảo đảm triển khai thành công và hiệu quả chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền cần áp dụng đồng bộ nhiều chính sách, đặc biệt là các chính sách về tài chính và đầu tư xây dựng công trình”, kiến trúc sư Phạm Hoàng Phương (Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng), đưa ra ý kiến.

Theo chuyên gia này, thông qua các giải pháp quy hoạch đô thị và kiến trúc, một khu đô thị mới được thiết kế tổ chức không gian với các công trình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, có mức độ tiện nghi tiệm cận với các giá trị bền vững, tiết kiệm năng lượng. Trên quy mô khu đô thị, hạ tầng xã hội – kỹ thuật được quy hoạch và đầu tư xây dựng đồng bộ, với đầy đủ hệ thống các công trình giáo dục, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh sinh thái.

Ở cấp độ công trình, các khối nhà được thiết kế tối ưu về tổ chức không gian, tổ chức vi khí hậu, sử dụng thiết bị, sử dụng vật liệu giúp không chỉ giảm giá thành đầu tư, mà còn đạt được các giá trị thẩm mỹ kiến trúc, tiện nghi hiện đại, an toàn. Với các căn hộ, do được tổ chức với quy mô diện tích rất hợp lý, thiết kế các phòng sinh hoạt tối ưu, cho phép có những căn hộ đạt tiêu chuẩn, đồng thời có giá bán phù hợp với thu nhập của người dân.