Tiếp thu, chỉnh lý phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

(Xây dựng) – Trong Tờ trình tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một số nội dung được cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất chỉnh lý về phạm vi điều chỉnh trong dự thảo Luật.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật có 01 ý kiến cho rằng, quy định liệt kê các nội dung tại Điều 1 thay vì quy định chung “Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản” dẫn đến khó hiểu và không bao quát được phạm vi điều chỉnh.

Có 11 ý kiến đề nghị phân định rõ phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Thương mại, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, mâu thuẫn.

Và có 03 ý kiến đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 10 dự thảo Luật do các trường hợp quy định tại đây không thuộc về kinh doanh bất động sản, cần làm rõ hơn về tính hợp lý và tính khả thi của việc mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các trường này tránh chồng chéo với Bộ luật Dân sự.

Bộ Xây dựng đã tiếp thu, tiến hành rà soát và chỉnh lý đồng bộ các Điều 1, Điều 3, Điều 9 dự thảo Luật để bảo đảm rõ ràng và bao quát được phạm vi điều chỉnh của Luật; phân định rõ phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đầu tư và các Luật khác có liên quan, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 1 chỉnh lý không quy định liệt kê mà quy định chung để đảm bảo sự bao quát, đầy đủ về phạm vi điều chỉnh của Luật như sau: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản”.

Thứ hai, tại khoản 1 Điều 3 chỉnh lý, làm rõ khái niệm kinh doanh bất động sản đảm bảo phù hợp, đồng bộ với pháp luật liên quan và cụ thể phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật như sau: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.

Theo Bộ Xây dựng với những tiếp thu và chỉnh lý này đã cụ thể hóa phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật về: Kinh doanh nhà ở; kinh doanh công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm dịch vụ sàn, dịch vụ môi giới, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản); chuyển nhượng dự án bất động sản; cùng với đó là việc quản lý Nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản và điều tiết thị trường bất động sản.

Thứ ba, các trường hợp giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân “có tính đặc thù và không phải là hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận” sẽ không quy định tại khoản 3 Điều 10 (nay là Điều 9) mà chuyển lên khoản 2 Điều 1 thành các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, gồm:

Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

Cơ quan, tổ chức, đơn vị thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Tổ chức, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà Nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp.

Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh.