Thị trường đất nền Hà Nội rơi vào trạng thái tê liệt

(TN&MT) – Việc kiểm soát tín dụng bất động sản (BĐS), hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế từ phía cơ quan quản lý đang khiến thị trường BĐS Hà Nội đóng băng, giao dịch sụt giảm mạnh.

Giao dịch bất động sản èo uột

Hoài Đức – một trong những khu vực được coi là điểm nóng về đất đai tại Hà Nội những ngày này trở nên vắng lặng. Nhiều văn phòng BĐS lớn tại dự án Kim Chung – Di Trạch, khu đô thị (KĐT) Lideco, KĐT Vườn Cam nhiều ngày nay không có khách hỏi mua nên đã phải đóng cửa.

Bà Lê Thị Phương Anh (phụ trách sàn BĐS Bắc Hà) cho biết, vài tháng trước đây, mỗi ngày văn phòng bán được 5 – 7 lô đất nhưng 2 tháng nay không bán được lô nào. Phần đa khách hàng không mua thời điểm này do không vay được vốn từ ngân hàng. Kể cả các dự án có ngân hàng cam kết tài trợ vốn và chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cũng không thể làm được thủ tục vay. Thêm vào đó, đối với những lô đất đã có sổ đỏ, việc đăng ký biến động tại các Văn phòng đăng ký đất đai đang bị ùn tắc do rà soát lại thuế đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư.

“Tôi lo ngại nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, thị trường BĐS sẽ bị đóng băng. Trước mắt, tình trạng cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện tại một số dự án BĐS lớn. Tương tự, việc bỏ cọc sau khi trúng đất đấu giá lan rộng ra tại các địa phương. Đây là tín hiệu xấu đối với thị trường BĐS” – bà Phương Anh nhấn mạnh.

Tại huyện vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Sóc Sơn, giao dịch BĐS trầm lắng hơn, giá đất không còn hiện tượng tăng nữa và nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã bắt đầu cắt lỗ.

Nguyên nhân của tình trạng này là do Sở TN&MT Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan tạm dừng việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở… Sau lệnh siết tách thửa này, thị trường BĐS ven Hà Nội trở nên vắng vẻ.

Nhiều môi giới nhà đất tại các vùng ven của Hà Nội cũng thừa nhận, trước đây những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua.

Theo khảo sát, hiện giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi đầu năm 2021 giờ đã hạ nhiệt, hiện mức giá chững lại. Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động từ 9 – 12 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ 15 – 30 triệu đồng/m2; tại Minh Tân, Minh Trí trên dưới 10 triệu đồng/m2…

Tại huyện Mê Linh, sau cuộc đấu giá ồn ào tại dự án HUD Mê Linh, giá BĐS tại nhiều dự án xung quanh như Cienco 5, Diamond Park, Hà Phong sụt giảm nhẹ, giao dịch nhỏ giọt.

Anh Trần Hữu Minh – nhân viên môi giới sàn BĐS HanoiLand (KĐT Hà Phong, huyện Mê Linh) cho biết, thị trường đất đai tại đây đang trong cảnh người bán nhiều hơn người hỏi mua. Phân khúc đất dự án không có giao dịch, chỉ giao dịch được các mảnh đất thổ cư nhỏ lẻ trong dân. Người mua chủ yếu là dân địa phương có mục đích xây nhà, an cư. Họ không chọn đất dự án vì đất dự án bị đẩy giá lên quá cao.

BĐS điều chỉnh theo quy luật

Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm nay đã trải qua nhiều biến động. Đặc biệt, sự can thiệp của các cơ quan chức năng trước tình trạng tăng giá bất thường tại nhiều khu vực – Động thái kiểm soát thị trường này đã tác động mạnh mẽ sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, đà tăng giá của thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do mức giá ở một số dự án đang đứng ở mức cao. Điều này ảnh hưởng đến tính thanh khoản, dòng tiền, hoạt động đầu tư. Cùng với đó, các động thái như kiểm soát tín dụng BĐS, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế đang tạo ra rào cản cho thị trường BĐS.

“Thị trường BĐS luôn đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần. Tức là khi bỏ vốn vào BĐS phải xác định đầu tư dài hạn và không phải mua theo phong trào. Những nhà đầu tư này trung hạn trong khoảng thời gian 3 – 5 năm, họ sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư. Còn với những nhà đầu tư lướt sóng, họ luôn có xu hướng chọn đầu tư khi thị trường đang lên”- bà Hằng cho biết.

Sau 3 năm tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Thời điểm này có thể là nỗi ám ảnh của các nhà đầu tư trước đó nhưng lại là cơ hội của những nhà đầu tư mới vào cuộc. Nếu đầu tư giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có cơ hội mua được BĐS với giá rẻ. Và cũng nếu thị trường sớm phục hồi trở lại, nhà đầu tư có thể kiếm lời ngay khi giá đất tăng.

Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư vào giai đoạn suy thoái cũng rất lớn. Mặc dù thị trường BĐS diễn biến theo chu kỳ nhưng thời gian của mỗi chu kỳ hay thậm chí mỗi giai đoạn là hoàn toàn khác nhau. Nếu sự phục hồi diễn ra chậm, rủi ro chôn vốn là rất lớn.