Thị trường bất động sản “vững tâm vượt khó” kiên nhẫn chờ tháo gỡ

(Xây dựng) – Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% – mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011-2023.

Ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phát biểu tại Hội thảo.

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường. Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất – kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 19/4 đã phân tích, đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Với sự góp mặt của các lãnh đạo Bộ, ban, ngành, các chuyên gia kinh tế, các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và các tổ chức…

Ông Lê Trọng Minh – Tổng Biên tập Báo Đầu tư phát biểu tại Hội thảo.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Lê Trọng Minh – Tổng Biên tập Báo Đầu tư đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản là: “Tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý I/2023 chỉ đạt 1,6%; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án, theo thông tin từ Bộ Xây dựng. Chỉ riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.

Chẳng hạn, chỉ riêng phân khúc bất động sản du lịch, tính đến đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ giấy chứng nhận sở hữu, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất – kinh doanh như vật liệu – xây dựng, nội thất, thị trường lao động… là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch…

“Chúng tôi tin rằng, các chính sách nói trên có thể tháo gỡ nhiều nút thắt thị trường, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm. Đồng thời, trong tầm nhìn dài hơn, những sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… cũng là những vấn đề rất quan trọng, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, ông Lê Trọng Minh cho biết.

Theo ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, khó khăn vướng mắc của thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đặt ra rất nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương và cũng nhiệm vụ của các doanh nghiệp.

Thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ ngành địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ cho thị trường. Chúng ta thấy nhiều giải pháp được triển khai đã có kết quả cụ thể và tác động tích cực với thị trường. Tại thời điểm này, Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi 3 chính sách rất quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Những nội dung như chính sách về chuyển nhượng dự án bất động sản và nhiều nội dung khác đã được sửa đổi, bổ sung thì Quốc hội cơ bản rất đồng tình và cho thêm một số ý kiến để Chính phủ sửa đổi và nghiên cứu, trình Quốc hội trong cuộc họp tháng 5 tới.

Với các chủ đầu tư, tôi đồng tình với các ý kiến cho rằng, thời điểm này có nhiều khó khăn, nhưng đó cũng là cơ hội để điều chỉnh và cơ cấu lại các hoạt động cho phù hợp, tự cân bằng. Thị trường sẽ có những thanh lọc và lựa chọn nhất định đối với các chủ thể tham gia thị trường, ví dụ như môi giới, cung cấp, nhà thầu, tư vấn… Khó khăn, thách thức luôn đồng hành với cơ hội cho người có khả năng vượt lên.

Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thực thi chính sách cần nhanh hơn, chi tiết hơn. Thời điểm 2011-2013 thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hóa nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách…

Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ, trái phiếu doanh nghiệp vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội… nhưng điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường… Chỉ khi giải quyết được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được giải quyết các câu chuyện cơ bản.

Để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay, chúng tôi có một số đề xuất:

Thứ nhất, xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại.

Thứ hai, xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất theo thống kê của chúng tôi.

Thứ ba, các doanh nghiệp phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất – kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam cho biết, nhà thầu xây dựng có nguy cơ biến mất. Đã có nhiều ý kiến liên quan tới việc gỡ vướng cho thị trường bất động sản, nhưng chưa ai nói gì tới ngành Xây dựng, trong khi sự liên thông giữa bất động sản và xây dựng là rất chặt chẽ. Ngành Xây dựng đóng góp 6% vào GDP Việt Nam 2022. Thị trường bất động sản cần xây dựng, không có xây dựng thì không có dự án, không có bộ mặt đô thị…

Chưa có năm nào nhà thầu xây dựng trải qua tình trạng khốc liệt như năm nay. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý I/2023, ngành Xây dựng tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ năm ngoái, còn theo Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, quý 1/2023 chỉ thực hiện được 8% kế hoạch 2023. Đây là trạng thái bi đát nhất từ trước tới nay.

Khoảng 40 doanh nghiệp thuộc Hiệp hội ở miền Trung không có việc làm. Nhóm nhà thầu phía Nam mà Hòa Bình là dẫn đầu đã “kêu cứu” tới Thủ tướng với 21 chữ ký ủng hộ của các nhà thầu. Tại miền Bắc, chỉ một số ít doanh nghiệp lớn, đủ năng lực triển khai dự án đầu tư công có việc. Trong khi đó, đa phần các nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Vấn đề ở đây là thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu. Doanh nghiệp xây dựng phải vay tiền ngân hàng để thực hiện hoạt động, làm xong dự án mới được thanh toán, lãi vay 11-13%/năm, trường hợp chủ đầu tư khó khăn như gần đây không thể chi trả, thậm chí yêu cầu trả bằng sản phẩm là các nhà đã xây… Nếu không có cơ chế bảo vệ, doanh nghiệp xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản, tiêu vong…

Ở góc độ chủ đầu tư, tôi nhận thấy chúng tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý được xử lý, thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác doanh nghiệp có thể xoay sở, giải pháp về pháp lý mới là điều chúng tôi quan ngại nhất.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chia sẻ: “Cần bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Tôi rất chia sẻ khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, tôi có thêm một ý khác khi nhận diện vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Thị trường đang vận động và gặp ách tắc. Vấn đề là tại sao thị trường dừng lại? Khung pháp lý là vấn đề mấu chốt, nhưng khung pháp lý này đã đưa vào áp dụng từ năm 2014 tới nay?

Thị trường sẽ có những thanh lọc và lựa chọn nhất định đối với các chủ thể tham gia thị trường.

Theo tôi, cần tập trung vào 2 vấn đề. Thứ nhất, phải giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng. Tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất, nếu ưu tiên giải quyết sẽ có tác động lan tỏa.

Thứ hai là nếu các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì cần đơn giản hóa các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian. Sắp tới sửa 3 Luật, nhưng chắc chắn cần thêm thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Tôi rất đồng tình với quan điểm của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc vướng thông tư thì sửa thông tư, một luật sửa nhiều luật, một nghị định sửa nhiều nghị định.

Sắp tới, trong quá trình sửa các Luật liên quan, tôi khuyến nghị, chúng ta xây dựng theo hình tháp, một Luật có nhiều thông tư, Nghị định nhưng tôi cho rằng nên xây dựng Luật theo hình tháp ngược. Nghĩa là một thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều Luật có liên quan đến vấn đề đó.