Thị trường bất động sản: Tìm khe cửa hẹp

Theo dõi MTĐT trên

Môi giới đổi nghề, tìm cơ hội mới

Hơn nửa năm nay, anh Tuấn (ở Hoài Đức, Hà Nội), một môi giới địa ốc đã chuyển sang buôn bán cây cảnh. Anh xem đây như một “bến trú bão” khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn khó khăn, thanh lọc khắc nghiệt.

“Nhiều người nói thị trường bất động sản bắt đầu “ngủ đông” từ sau tháng 6/2022, nhưng là người trực tiếp bán hàng cho các chủ đầu tư, tôi thấy thật ra thanh khoản đã hầu như “về mo” từ đầu năm. Đến tháng 7/2023 thì tôi chính thức chuyển nghề”, anh Tuấn nói.

Không chuyển sang nghề khác như anh Tuấn nhưng Toản – một người làm nghề môi giới mua bán căn hộ lâu năm cũng có sự chuyển hướng. Hiện tại, anh đang ở tìm cơ hội ở phân khúc bất động sản công nghiệp và dự án cần chuyển nhượng.

Toản cho biết, nhu cầu tìm thuê nhà xưởng của các doanh nghiệp cỡ vừa đang khá lớn, trong khi đặc điểm của thị trường này là các chủ đầu tư quen với việc khách hàng tự tìm đến hơn là chủ động tiếp thị nên thông tin còn khá hạn chế. Đây là cơ hội cho những người làm tư vấn đầu tư như anh.

Toản cũng thường xuyên được “đặt hàng” tìm mua – cần bán các dự án đủ thể loại, từ dự án khu đô thị, đất công nghiệp cho đến nhà ở. Hiện tại, Toản tham gia khá tích cực vào các diễn đàn về M&A và bán/cho thuê đất khu công nghiệp để có thêm thông tin nguồn hàng, khách hàng. Các hội nhóm hoạt động khá sôi nổi và dù trên thực tế thanh khoản không quá sôi động nhưng điều thú vị lại nằm ở chỗ giá trị hợp đồng lớn, hoa hồng dành cho người môi giới theo đó cũng cao hơn.

Thời điểm tốt để tích sản

Đó là câu chuyện của người môi giới với những nỗ lực tìm khe cửa hẹp khi thị trường gặp khó. Còn ở phía người mua, trao đổi cùng phóng viên, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển kinh doanh Colliers Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, cú sốc mà thị trường đang trải qua có thể đã được hấp thụ phần lớn, vì những diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi đó, mức cho vay trên giá trị bất động sản từng cao hơn nhiều so với hiện nay.

Ông Nguyễn Việt Hoàng cho rằng, những điều kiện này đang tạo ra những cơ hội mới. Nếu nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và chiến lược cẩn thận thì đây là thời điểm tốt để đầu tư.

“Tiền mặt là vua và các nhà đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu, đặc biệt người mua tư nhân, có thể ra giá khi thị trường đang có ít bên mua. Họ thường miễn nhiễm với các biến động thị trường và sẽ tiếp tục hoạt động, bất chấp có sự thay đổi. Các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt”, ông nhận xét.

Còn theo ông Quan Đức Hoàng, Chủ tịch Hội đồng thành viên A+ Fund, trên thực tế, tại Việt Nam, tỷ trọng tiền dành cho đầu tư bất động sản chỉ chiếm từ 18 – 22%, trong khi ở Trung Quốc, con số này vào khoảng 46%. Như vậy, có thể thấy, dư địa của thị trường là rất lớn, nhất là nếu nhìn vào việc mỗi năm Hà Nội và TP.HCM có hàng trăm nghìn người nhập cư.

Tuy nhiên, ông Hoàng cũng cho rằng, với các loại hình đầu tư nói chung, thời điểm mua hàng mới quan trọng, chứ không phải là tài sản nào. Điều nhà đầu tư cần cân nhắc là tài sản mua có đủ tạo ra nguồn thu, đủ trả nợ lãi vay hay không. Riêng với lĩnh vực địa ốc, theo ông Hoàng, năm 2023, nhà đầu tư có thể tập trung sự quan tâm cho hai phân khúc là bất động sản du lịch hay chuỗi bán lẻ.

Là người theo sát các diễn biến của mảng địa ốc, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho rằng, giá bất động sản suốt thời gian qua chỉ tăng, chứ không giảm và điều này chỉ được giải quyết (bình ổn giá) một khi pháp lý được hoàn thiện. Theo bà Minh, trong giai đoạn thanh lọc như hiện nay, các dự án đang được điều chỉnh đúng hơn về giá trị thực tế là cơ hội cho các nhà đầu tư có dòng vốn tốt, sẵn sàng đầu tư dài hạn.

“Bất động sản là sân chơi mà không ai trên thị trường không muốn nhắm đến, cả nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp. Thị trường có thể khó về vốn, nhưng giá đang ở mức tiệm cận thực tế nhất. Trước vốn xông xênh, cầu mua nhiều dẫn đến hiện tượng tranh nhau mua nên giá cao, nhưng hiện tại giá cho nhà đầu tư đang tốt, ít bị cạnh tranh hơn, hoàn toàn có thể mua ôm trong dài hạn”, bà Minh nói và cho biết thêm rằng, theo quan sát của Savills, các đơn vị nhà đầu tư trong nước, kinh doanh từ ngành nghề khác hiện cũng đang tranh thủ thời gian để gom đất khi nhận thấy cơ hội hiếm có từ dịp này.

Thực tế cho thấy, ở những giai đoạn thị trường chung gặp nhiều khó khăn như hiện tại, thanh khoản gần như đóng băng, nhưng ở một số khu vực thị trường vẫn có những nhóm nhà đầu tư âm thầm đi săn đất.

Anh Nguyễn Lâm (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, thi thoảng anh vẫn nhận được những cuộc gọi hỏi mua mảnh đất của anh gần Quốc lộ 6 đoạn thị trấn Chúc Sơn, Chương Mỹ. Mảnh đất này anh mua vài năm trước nhằm đón đầu dự án mở rộng Quốc lộ 6 đoạn Ba La – Xuân Mai lên 60 m. Đây là khu vực tập trung dân cư đông đúc và nhiều nhà máy, nhưng do hạ tầng giao thông chậm được đầu tư, giá đất vẫn ở mức thấp so với các khu vực cửa ngõ khác của Thủ đô.

Tất nhiên, giá họ trả thấp hơn khá khoảng 20 – 25% so với thời điểm sốt nóng ở khu vực này. Nếu như anh Lâm có tâm thế “đắt bán chơi, rẻ để đó” thì giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư tìm cơ hội “mua rẻ, để đó”.

“Các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt” – Ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển kinh doanh Colliers Việt Nam.