Thị trường bất động sản ‘nín thở’ chờ khai thông chính sách mới

Để sẵn sàng đưa các bộ luật về đất đai vào cuộc sống khi có hiệu lực từ ngày 1-8, vừa qua một số bộ ngành có liên quan đã tổ chức nhiều buổi hội thảo lấy ý kiến, với một loạt các dự thảo nghị định của các luật có liên quan.

Đồng bộ, hoàn thiện chính sách

Tại hội nghị lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 tổ chức vừa qua, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân, cho biết Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 và dự kiến có hiệu lực từ 1-8.

Luật Đất đai 2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường; đáp ứng được các yêu cầu về đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, để đảm bảo hệ thống pháp luật chặt chẽ trong quản lý và sử dụng đất, Bộ TN-MT đã soạn thảo 4 dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, và đăng tải lấy ý kiến công khai tại Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ TN-MT, gửi lấy ý kiến của các địa phương và bộ ngành Trung ương.

Việc trực tiếp, gián tiếp lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, để lắng nghe các góp ý của những người trực tiếp thi hành pháp luật, nhằm hoàn thiện các quy định trên, đảm bảo thống nhất và hiệu quả trong thực thi pháp luật.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân hy vọng sẽ nhận được những ý kiến góp ý chi tiết của các đại biểu, để tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật này trong thời gian nhanh nhất và đảm bảo chất lượng, tính hiệu lực, hiệu quả trong việc thi hành.

Theo kế hoạch, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường, sẽ dẫn đầu đoàn công tác ra Hà Nội để góp ý trực tiếp với các bộ ngành liên quan đối với các dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai 2024; dự thảo nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và hệ thống thông tin đất đai; dự thảo nghị định quy định về giá đất và dự thảo nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Có thể nói, việc Quốc hội cho phép các bộ luật nói trên có hiệu lực sớm hơn như luật định lâu nay là điều đáng mừng. Hơn hết, nếu ngay sau khi các luật được thông qua, việc ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành cũng được ban hành và có hiệu lực một cách nhanh nhất. Vấn đề trên sẽ giúp những chính sách mới nhanh chóng đi vào cuộc sống, gỡ bỏ những vướng mắc lâu nay đã kìm hãm sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng.

Đặc biệt, việc Chính phủ và các bộ ngành, địa phương vào cuộc một cách quyết liệt chuẩn bị sẵn sàng đưa chính sách mới đi vào thực tiễn chúng ta có quyền hy vọng nhiều rào cản trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) sẽ được phá bỏ trong thời gian tới.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS?

Luật sư Lương Thị Thu Hương (Đoàn Luật sư TPHCM), nhận định trong bối cảnh thị trường có phần trầm lắng, nhưng giá bán các sản phẩm BĐS vẫn tăng cao, dư luận đang rất quan tâm về các tác động của những điểm mới sắp có hiệu lực của các văn bản luật này, đặc biệt là các vấn đề nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có nhiều điểm mới, như đối với nhà ở hình thành trong tương lai yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt các văn bản khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nền móng từ cơ quản lý nhà nước trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua.

Điều này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua khi giao dịch. Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất sau này.

Thực tế hiện nay cho thấy, một số dự án tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Do đó, khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là sự thay đổi cần thiết giúp thị trường minh bạch, rõ ràng và phát triển bền vững hơn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu, nhận định sẽ có 2 kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024. Kịch bản thứ nhất nếu Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8.

Tiếp đó, Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Khi hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của các dự án BĐS, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư…

Khả năng thứ hai là nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng. Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thực tế, vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS hiện nay. Do đó, nếu các luật, quy định trên sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 trở đi./.