Thị trường bất động sản khó khăn, nhiều dự án trễ hẹn với khách hàng

Khó khăn vẫn phủ bóng thị trường

Theo báo cáo của CBRE, tính trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý 2/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Cũng theo đơn vị này, chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý 2/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỷ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong 3 tháng gần đây.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018.

Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao. Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%. 

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực thành phố Thủ Đức. Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý 2/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Riêng đối với thị trường nhà xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ 1 dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây tại Thành phố Hồ Chí Minh. 

Còn theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc trong 5 tháng đầu năm 2023 đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Dữ liệu này phần nào phản ánh nguồn cung và lực cầu bất động sản đều đang đối diện nhiều thách thức trước tình hình khó khăn chung của thị trường. 

Lượng quan tâm tìm mua đất nền trong 5 tháng đầu năm 2023 giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trên thị trường đất nền vẫn trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. 

Theo báo cáo của DKRA Group, ở Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung lẫn sức cầu so với quý 1/2023 nhưng không đáng kể.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 2/2023 tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 867 nền, tăng 2,3 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% tương đương 378 nền, tăng gấp 4,8 lần so với quý 1/2023.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ đều tập trung chủ yếu ở Bình Dương. Mặt bằng giá bán mới trong quý không có nhiều biến động, các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.

Thị trường căn hộ chào đón 15 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.826 căn, tập trung chủ yếu tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương. Nguồn cung mới ghi nhận tăng 33% so với quý trước nhưng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% nguồn cung mới, tương đương 1.179 căn. Sức cầu chung tăng so với quý 1 nhưng vẫn ở mức thấp so với năm ngoái. 

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong quý 2/2023 đón nhận 155 căn mở bán đến từ 11 dự án, bằng 41% so với quý trước và chỉ bằng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt khoảng 12% nguồn cung mới, tương đương 19 căn, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Các chính sách cam kết thuê lại, chiết khấu 20% – 30% cho phương thức thanh toán nhanh được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với quý 1/2023, nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Các chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường, trong khi đó, nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu tiếp tục được duy trì nhằm hỗ trợ khách hàng, gia tăng thanh khoản.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng: “khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024.” 

Nhiều dự án trễ hẹn với khách hàng 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, Chính phủ và các bộ, ban, ngành, địa phương có nhiều chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ những khó khăn cho các doanh nghiệp, Ngân hàng nhà nước cũng liên tục hạ lãi suất nhằm ổn định thị trường.

Một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án bất động sản đang được rà soát, có 16 dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý. 

Tuy nhiên, có thể thấy thị trường bất động sản khó khăn đã làm lộ diện những dự án không đủ điều kiện pháp lý, nhưng đã tiến hành rao bán thu tiền của khách hàng từ nhiều năm trước, đến nay vẫn chưa thể triển khai khiến chủ đầu tư phải trễ hẹn, thất hứa với khách hàng dẫn đến tình trạng tranh chấp khiếu kiện gây tâm lý hoang mang cho thị trường.

Đơn cử như dự án HausBelo (Quận 9 cũ), thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư, được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt với chức năng là dự án nhà ở xã hội, nhưng sau đó đơn vị phát triển dự án Công ty TNHH AHC Minh Sơn lại quảng cáo rao bán ra thị trường với chức năng  dự án nhà ở thương mại vào cuối năm 2018. Tổng số tiền Công ty AHC Minh Sơn thu được từ khách hàng khoảng 155 tỷ đồng.

Vào đầu năm 2023, khách hàng bất ngờ nhận được thông báo của AHC Minh Sơn chấm dứt thỏa thuận đặt mua căn hộ dự án HausBelo với lý do chủ đầu tư không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý, cơ quan chức năng không phê duyệt chuyển đổi từ dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại như cam kết của AHC Minh Sơn với khách hàng trước lúc thu tiền. Sự việc này đã đẩy hàng trăm khách hàng vào cảnh dở, khóc dở cười mà vẫn chưa tìm ra lời giải.

Tương tự, dự án Salto Residence (Cát Lái, Quận 2 cũ) do Công ty Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC) được chào bán từ giữa năm 2022 và thu tiền của nhiều khách hàng thông qua hình thức văn bản thỏa thuận với cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng vào quý 2/ 2023. Tuy nhiên đến nay dự án vẫn đang quây tôn, chưa có động thái triển khai thi công.

Theo bà K., vào thời điểm SCC mở bán dự án Salto Residence, bà đã đặt mua 15 căn hộ với tổng giá trị hơn 60 tỷ đồng. Hiện nay bà đã đóng tiền cho SCC hơn 13,8 tỷ đồng tương đương 22,5% giá trị 15 căn hộ đặt mua. SCC cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán với với bà K. vào giữa năm 2023, tuy nhiên ngày 22/5/2023, SCC yêu cầu bà dời ngày ký hợp đồng mua bán thêm 6 tháng với lý do: dự án chưa có giấy phép xây dựng.

“Tôi hoàn toàn mất niềm tin vào SCC vì đã không thực hiện thỏa thuận, chiếm dụng vốn quá lâu, có dấu hiệu lừa dối khách hàng, rao bán, thu tiền của khách hàng trong khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.”

Được biết, hiện nay bà K. đang yêu cầu SCC huỷ thoả thuận đặt mua căn hộ, hoàn trả lại số tiền gốc hơn 13,8 tỷ đồng và trả thêm lãi suất 8%. Tuy nhiên, SCC chưa chấp nhận phương án này.

Theo các chuyên gia, trong quá trình thực hiện các dự án, nhiều chủ đầu tư đưa ra các cam kết như khả năng sinh lời, hỗ trợ lãi suất, cam kết tiện ích… để có thể nhanh chóng có khách hàng xuống tiền đồng hành thông qua các thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, quyền ưu tiên mua sản phẩm…

Thế nhưng, khi đến thời hạn bàn giao sản phẩm, vì vướng mắc về pháp lý mà các chủ đầu tư không thể bàn giao theo kế hoạch, không những thế, có những đơn vị chủ đầu tư “quay xe” ra thông báo đơn phương chấm dứt, hoặc bàn giao không như cam kết đã ký trước đó. Mà nặng hơn là yêu cầu khách hàng, nhà đầu tư huỷ thoả thuận, trả lại tiền cọc với mức lãi chỉ bằng ngân hàng (mặc dù trong khoảng thời gian dài ấy giá các bất động sản tại vị trí tương tự đã tăng rất cao). Điều này dẫn tới việc nhà đầu tư, người mua sản phẩm đó cảm thấy bị chính đơn vị chủ đầu tư mình tin tưởng lừa gạt.

Có nhiều chủ đầu tư huy động vốn nhưng lại không sử dụng nguồn vốn đúng với mục đích quy định, mà sử dụng vốn huy động được tiếp tục đầu tư cho các dự án mới… với mong muốn tận dụng lúc thị trường sôi động để cho ra càng nhiều sản phẩm càng tốt.

Tuy nhiên, khi thị trường đi xuống và trầm lắng, sản phẩm không bán được, dòng tiền trở nên khó khan, chủ đầu tư không đủ sức để tiếp tục các dự án này dẫn đến quá hạn, trễ hạn mà tệ hại hơn đến mức không hẹn ngày bàn giao… gây hệ luỵ xấu khiến khách hàng phải tìm mọi cách để lấy lại quyền lợi của mình./.