Thị trường bất động sản đã có những cơn “sốt” nhỏ

 Ngày 04/04, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) đã tổ chức buổi báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2024 và dự báo quý 2/2024 chủ đề “Niềm tin trở lại?” được tổ chức bởi Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI).

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS – FERI cho rằng, quý 2/2024 sẽ là thời điểm giao mùa, kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần lên và phục hồi theo đáy chữ U nhưng nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố vĩ mô và vi mô. Trong đó, quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường. 

Chuyên gia DXS dự báo khả năng thị trường bất động sản nhà ở sẽ rơi vào ba kịch bản.

Ở góc độ lý tưởng, nguồn cung có thể tăng 30 – 40%, lãi suất thả nổi từ 8 – 10%, giá bán tăng 10 – 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 – 50%. Hai kịch bản kỳ vọng và thách thức có sự giảm dần các tỷ lệ trên.

Theo ông Khôi, nhiều khả năng sẽ xảy ra theo kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20 – 30%, giá bán sẽ tăng nhẹ từ 3 – 5%, tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 30 – 35%.

Quý 2/2024, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung. 

Theo đó, chuyên gia nhận định tất cả loại hình bất động sản đều có sự cải thiện về nguồn cung mới, nhưng không quá nhiều.

Ở phân khúc bất động sản thương mại – văn phòng cho thuê, dự báo nguồn cung sẽ đạt khoảng 2.15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% so với quý trước; và xấp xỉ 2.7 triệu m2 sàn ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, tăng 4%.

Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định theo quý ở khu vực Hà Nội với mức giá thuê khoảng 21.5 USD/m2, giá thuê ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh dự báo tăng 5% đến 34 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận tăng nhẹ ở cả hai thị trường với 86% (tăng 1 điểm % theo quý) ở thị trường Hà Nội và 91% (tăng 1 điểm % theo quý) ở thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. 

Nguồn cung mới văn phòng cho thuê chưa có sự tăng trưởng đột biến, chủ yếu vẫn tập trung tại khu vực trung tâm và cận trung tâm. Đồng thời, các hiệp định thương mại sẽ mở đường cho nhiều doanh nghiệp FDI tham gia thị trường Việt Nam, kéo theo sự tăng cao trong nhu cầu về mặt bằng văn phòng. Trong ngắn hạn, giá thuê có xu hướng ổn định. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ tăng do nhu cầu tăng cao nhưng nguồn cung mới chưa đáp ứng đủ.

Theo DXS, bất động sản thương mại – mặt bằng bán lẻ được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi sớm và sôi động hơn khi tình hình kinh tế đang khởi sắc và nhu cầu mua sắm, giải trí có sự hồi phục nhẹ.

Nguồn cung sẽ duy trì khoảng 1.8 triệu m2 sàn ở Hà Nội và tăng lên khoảng 1.53 triệu m2 sàn ở Thành phố Hồ Chí Minh, tăng 3% theo quý. Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định ở cả hai khu vực với mức giá thuê khoảng 46 USD/m2 ở thị trường Hà Nội và 53 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận tăng nhẹ ở Hà Nội với 86% (tăng 1 điểm % theo quý) và duy trì mức 90% ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới đáng chú ý sẽ đến từ trung tâm thương mại Vincom, Mega Mall tại khu đô thị Vinhomes Grand Park ở Thành phố Hồ Chí Minh. Các dự án khả năng chưa hoàn thành kịp trong quý 2/2024 nên nguồn cung sẽ chưa biến động nhiều. 

Trong ngắn hạn và trung hạn, các tên tuổi lớn như Lotte, Aeon, Vincom,… vẫn sẽ là những doanh nghiệp dẫn dắt thị trường bên cạnh những cái tên mới như Thaco, Central Pattana,… 

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê mới đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới.

Nguồn cung khu vực miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 15,000ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến được bổ sung thêm khoảng 27,900ha, tăng 1% theo quý. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng rất nhẹ tại khu vực miền Nam (khoảng 1 điểm %). Giá thuê dự báo không có sự thay đổi và vẫn ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực là yếu tố giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao của các khu công nghiệp.

Quý 2/2024, ước tính nguồn cung bất động sản nhà ở mới tăng thêm khoảng 25% so với quý 1/2024, chủ yếu là từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4,500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường quý 2/2024 lên 45,200 sản phẩm. 

Nguồn cung tăng giúp cho khách hàng có thêm đa dạng sự lựa chọn, và cũng góp phần cải thiện mức hấp thụ, cũng như tình hình giao dịch chung trên thị trường.

Theo ông Khôi, các chủ đầu tư hiện nay cũng đã bắt đầu có sự am hiểu thị trường tốt hơn, giá bán được tung ra hợp lý hơn. Miền Bắc đang có nhu cầu rất cao nên DXS kỳ vọng một số nhà đầu tư phía Bắc sau khi “chốt lời” sẽ tiếp tục tìm kiếm thị trường phù hợp như Thành phố Hồ Chí Minh, Phú Quốc. Giá bán theo đó được kỳ vọng sẽ tăng nhẹ nhưng sẽ không quá đột biến.

Thời gian qua, một số sự kiện đáng chú ý liên quan đến thị trường bất động sản như chính thức thông qua một số luật, trong đó có Luật đất đai sửa đổi năm 2024 và Luật các tổ chức tín dụng; các dự án bất động sản được tháo gỡ, vướng mắc pháp lý tại một số địa phương, doanh nghiệp; lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục giảm mạnh, điều kiện cho vay được nới lỏng hơn; đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội; tăng trưởng nóng tại thị trường căn hộ tại Hà Nội, hồi phục sớm hơn mong đợi, giá bán căn hộ thứ cấp tăng 15 – 20% so với cùng kỳ.

Theo đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 77 dự án bất động được gỡ vướng, Hà Nội có 81 dự án được đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai, Hải Phòng gỡ vướng 11 dự án, Bình Định tháo gỡ khó khăn 26 dự án, tại Cần Thơ là 17 dự án.

“Thời điểm hiện tại có thể thở phào nhẹ nhõm, các khoản vay mua nhà đã giảm, còn khoảng 10 – 12%, chưa kể các khoản lãi suất ưu đãi có thể ở mức 6%/năm, kỳ vọng trong khoảng 3-6 tháng tới sẽ trở thành động lực cho người mua nhà” – ông Khôi nêu quan điểm.

Theo ông Khôi, thị trường bất động sản Việt Nam cách đây 3 tháng ở một điểm rất xấu, có thể gọi là đáy và hiện nay đã vừa “chớm” vượt qua điểm đáy này.

Chuyên gia DXS kỳ vọng từ quý 2/2024, thị trường sẽ có sự khởi sắc và hiện tại bắt đầu thấy một số các dấu hiệu, thậm chí đã có những cơn “sốt” bất động sản nhỏ.