Thái Nguyên: Hợp đồng vay vốn tại Dự án Danko Avenue có vấn đề?

(Xây dựng) – Dự án Danko Avenue tại thành phố Sông Công (Thái Nguyên) chưa giải phóng xong mặt bằng, chậm tiến độ, các hạng mục công trình thi công dang dở… nhưng quá trình mua bán đất nền vẫn diễn ra liên tục và công khai dưới dạng Hợp đồng vay vốn.

Dự án Danko Avenue mặc dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng vẫn được mua bán công khai.

Dự án Danko Avenue chưa giải phóng xong mặt bằng

Dự án Khu nhà ở Bách Quang (tên thương mại là Danko Avenue) có địa chỉ tại phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên do Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko làm Chủ đầu tư. Đây là một trong những dự án bất động sản lớn của Danko Group được triển khai ở Thái Nguyên nhiều năm nay, có tổng mức đầu tư 344 tỷ đồng. Dự án được đánh giá là một trong những dự án quan trọng không những góp phần đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn góp phần giúp thành phố Sông Công hoàn thiện các tiêu chí của đô thị trong quá trình phấn đấu phát triển trở thành đô thị loại II.

Dự án có tổng diện tích 24ha với các hạng mục xây dựng chính như: Các dãy nhà ở kết hợp thương mại (shophouse); khu trung tâm thương mại – dịch vụ; cây xanh và các hạng mục công trình công cộng khác… Dự án được quảng bá với quy mô 600 căn hộ shophouse, liền kề; mật độ xây dựng tối đa 80%. Mỗi lô đất tại dự án có diện tích từ 96-147m2, giá dao động được công bố ban đầu trong khoảng 6-11,4 triệu đồng/1m2, tùy vị trí thuộc 3 phân khu Times Square, Minalo và Manhattan.

Dự án được khởi công từ đầu quý III/2019, dự kiến hoàn thành cuối năm 2020 với hy vọng sẽ tạo ra khu phố sầm uất và sôi động bậc nhất tại thành phố trẻ này, song không hiểu vì sao mà cho đến tận bây giờ, hạ tầng kỹ thuật dự án vẫn chưa hoàn thiện, thậm chí còn chưa giải phóng xong mặt bằng, quá trình thi công còn gây nhiều hệ lụy cho người dân, đặc biệt đã gây ngập úng ảnh hưởng đến nhà dân và sản xuất nông nghiệp của người dân xung quanh.

Ông Nguyễn Văn Hưng – Chủ tịch UBND phường Bách Quang xác nhận: Liên quan đến giá bồi thường nên tiến độ giải phóng mặt bằng đất ở chậm và kéo dài, chưa được xử lý dứt điểm. Không những thế, quá trình san lấp đã làm ảnh hưởng đến hệ thống thủy lợi của phường gây ngập úng đồng ruộng, ảnh hưởng quá trình canh tác của nhân dân điển hình như cánh đồng Cầu Gáo, gây phản ứng xấu, ảnh hưởng tới địa phương.

Gia đình ông Vũ Ngọc Sơn, Tổ dân phố Mỏ Chè, Bách Quang và nhiều gia đình khác tại đây có diện tích đất ở từ 3.000 – 5.000m2 chưa bàn giao mặt bằng do chủ đầu tư chưa đồng thuận được với người dân.

Đến thời điểm hiện tại, theo quan sát của phóng viên, phía bên trong công trường có tới một nửa dự án vẫn trong quán trình san lấp, thậm chí có khu vực vẫn còn nguyên chân ruộng, các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, đường, hệ thống thoát nước… trong tình trạng dang dở, lộn xộn, vật liệu xây dựng vứt ngổn ngang, bừa bãi. Đặc biệt, nhiều gia đình hộ dân bị đào bới xung quanh nhưng vẫn sinh sống giữa dự án, chưa nhận đền bù giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư chưa thỏa thuận dứt điểm, cụ thể với người dân.

Ông Lê Thanh Sơn (Tổ dân phố Mỏ Chè, phường Bách Quang) cho biết, dự án liên quan đến 3 tổ dân phố với 21 hộ gia đình bị ảnh hưởng tới đất thổ cư với tổng diện tích đất lên đến hàng chục nghìn m2, riêng nhà ông cũng có tới gần 5.000m2 nhưng đến nay mới chỉ có 3 hộ nhận đền bù bàn giao đất ở, còn lại chưa hộ nào đồng thuận với cách tính đền bù và đổi đất tái định cư của chủ đầu tư.

Hiện tại, phía chủ đầu tư vẫn chưa có động thái làm việc cụ thể tiếp với người dân. Giáp nhà ông Sơn, gia đình ông Nguyễn Tiến Thành cũng có tới gần 4.000m2 đất ở và ao chưa nhận đền bù, bàn giao mặt bằng, ông Thành cũng tỏ ra bức xúc về cách tính giá đất và tái định cư của chủ đầu tư không phù hợp với thực tế.

Cảnh giác với Hợp đồng vay vốn tại Dự án Danko Avenue

Không khó có thể chọn mua một lô đất tại Dự án Danko Avenue. Khi chúng tôi đặt vấn đề có nhu cầu mua đất, phóng viên đã liên tục nhận được các lời chào mời qua điện thoại và nhiều nhóm tư vấn giới thiệu là nhân viên hoặc trưởng hay phó phòng kinh doanh thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko, với những lời nói hoa mỹ về dự án.

Nhiều hạng mục tại dự án vẫn trong tình trạng thi công dở dang do chưa giải phóng được mặt bằng.

Bất chấp việc cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, vướng mắc các thủ tục pháp lý nhưng hàng trăm lô đất của dự án đã được chủ đầu tư bán sớm thông qua “chiêu bài” Hợp đồng vay vốn và hiện tại vẫn đang diễn ra công khai. Đặc biệt, có những khu chưa hiện hữu hạ tầng đã được các nhân viên kinh doanh tư vấn mua bán nhiệt tình.

Trong vai một người đi mua đất, tại hiện trường, nhóm phóng viên chúng tôi vừa bước ra khỏi xe đã có 2 người 1 nam, 1 nữ giới thiệu tên là T và H là nhân viên kinh doanh của Danko, vừa chỉ vào bản đồ khu Times Square vừa chỉ ra thực địa trước mặt vẫn còn dở dang chưa hoàn thiện hạ tầng, 2 nhân viên này cho biết khu này đã được bán hết từ năm ngoái, có ngày trưởng phòng kinh doanh bán được tới 15 lô, được công ty khen thưởng, khách hàng chủ yếu là khách ngoại tỉnh đồng thời gửi luôn cho phóng viên cả sơ đồ chi tiết các lô trong dự án để tham khảo, lựa chọn.

Theo cuộc gọi môi giới qua điện thoại, nhóm phóng viên chúng tôi tiếp tục gặp một nhóm 3 người, đại diện nhóm giới thiệu tên là K cùng 2 bạn nữ cũng ở phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần tập đoàn Danko. Sau khi chỉ một số vị trí trên bản đồ và cho biết đã được chủ đầu tư bán hết, họ dẫn chúng tôi đến một khu vực đang làm dang dở, còn nhiều hộ dân đang sinh sống do chưa giải phóng được mặt bằng có ký hiệu là khu SH08, họ giới thiệu nhiệt tình giá cả các vị trí dao động từ trên 2,5 – 5 tỷ một lô và tư vấn có 2 phương thức thanh toán nhanh gọn theo đợt và vào cả tiền một đợt với các ưu đãi hấp dẫn đồng thời chứng minh bảng giá gốc của nhà đầu tư.

Vị trí được các nhân viên kinh doanh cho là đối diện với bể bơi có giá 2,6 – 3 tỷ đồng 1 lô.

Ở một diễn biến khác, 2 thanh niên tư vấn có một người giới thiệu tên S và cũng là nhân viên của phòng kinh doanh công ty, dẫn chúng tôi ra vị trí còn chưa có hình hài cụ thể mà vẫn là vũng nước đọng và những bãi đất đổ hoang tàn, phần nền đường phía trước vẫn vướng mặt bằng nhà dân chưa được giải phóng, 2 thanh niên nhanh nhảu giới thiệu đó là khu đất liền kề với bể bơi và khẳng định đây là vị trí đẹp nhất Danko Sông Công và khi hoàn thiện hạ tầng, giá sẽ tăng gấp đôi so với giá nhà đầu tư hiện tại. Để khẳng định uy tín của mình, anh S đã gửi tôi cả bảng giá và một số thủ tục mua bán kèm theo bằng văn bản, mỗi lô đất 6×16 trên giấy có giá dao động từ 2,6-2,8 tỷ/lô.

Theo thủ tục mua bán chúng tôi nhận được, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh”. Khoản vay kéo dài 18 tháng, tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, có mức lãi suất 7%/năm. Theo quy định của hợp đồng, khoản vay được giải ngân theo 7 đợt; đợt đầu 15%, được thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ lô đất.

Đi kèm với bản hợp đồng vay vốn nói trên là Phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Đương nhiên, số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng.

Hợp đồng vay vốn và phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án do các nhân viên kinh doanh cung cấp.

Dự án Danko Avenue chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, cho nên căn cứ Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì dự án này chưa đủ điều kiện để mở bán.

Cụ thể, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đảm bảo các yếu tố: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)…

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, vay vốn, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Do vậy, thiệt hại hoặc rủi ro (nếu có) chỉ thuộc về phía khách hàng.

Đã đến lúc các cơ quan chức năng tỉnh Thái Nguyên cần sớm cho kiểm tra làm rõ những việc làm có dấu hiệu trái luật của Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko tại dự án Danko Avenue. Dự án đang chậm tiến độ, chưa giải phóng xong mặt bằng, gây nhiều bức xúc trong dư luận không biết đến bao giờ mới xong? Người dân mua bán đất tại dự án này cần nâng cao cảnh giác với “chiêu trò” Hợp đồng vay vốn trước những lời giới thiệu hoa mỹ khi dự án còn ngổn ngang, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý của các đối tượng, tránh tình trạng “tiền mất tật mang”.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin.