Tái thiết đô thị Đà Nẵng: Nâng cao chất lượng sống

(Xây dựng) – Đà Nẵng là đô thị phát triển mạnh những năm gần đây. Hơn 20 năm qua, diện tích đô thị đã mở rộng hơn 4 lần. Khu vực phát triển mới, hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc cơ bản đáp ứng theo quy chuẩn.

Tuy nhiên, các khu vực đô thị cũ, tiêu biểu là quận Hải Châu, các vấn đề không được suôn sẻ như vậy. Cao trình thấp, thoát nước kém, nhà dân chật hẹp, xuống cấp, thiếu không gian công cộng, cây xanh… là vấn đề nan giải mà các khu vực đô thị này phải đối mặt. Các khu vực này thường là điểm ngập lụt sau mưa lớn, điển hình như trận mưa lịch sử tại Đà Nẵng ngày 14/10 vừa qua.

Cải tạo và tái thiết đô thị là vấn đề được thành phố quan tâm, trăn trở. Một trong những điểm thành phố mong muốn tái thiết là phường Bình Hiên, thuộc quận trung tâm Hải Châu, là điển hình về khu dân cư có hạ tầng kém, gần bờ sông Hàn. Mục tiêu chính của dự án này là tái thiết theo hướng cao tầng, mật độ thấp, tạo không gian mở, cải thiện, đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cân bằng hiệu quả kinh tế tới mức có thể.

Khu vực có phần lớn diện tích đất là đất ở, gồm 327 thửa đất, với tổng diện tích 24.639 m2; có 365 hộ dân với khoảng 1.400 nhân khẩu, trong đó có 35 nhà ở có trên 10 nhân khẩu. Hệ thống giao thông chủ yếu là kiệt, hẻm nhỏ, không lưu thông trực tiếp ra đường lớn, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Tại khu vực có chợ truyền thống nhỏ là chợ Nại Hiên, là yếu tố tăng thêm sự bức bối về nhiều mặt, nhưng cũng là nơi mưu sinh của nhiều hộ gia đình.

Sau khi công bố đồ án và lấy ý kiến của cộng đồng, toàn bộ dân cư khu vực thống nhất triển khai dự án, Thành phố đã giới thiệu dự án với một số nhà đầu tư, nhưng đến nay chưa nhận được ý kiến phản hồi.

Qua thảo luận, một số phương án được đề cập. Phương án thứ nhất là cải tạo hạ tầng kỹ thuật. Đây là cách thức tương tự như các dự án thành phố đã thực hiện nhiều từ nguồn vốn vay của Ngân hàng Thế giới. Phương án này chủ yếu tập trung mở rộng kiệt, hẻm và cải tạo hệ thống thoát nước. Ưu điểm là hạn chế thấp nhất việc giải tỏa, đền bù, vốn đầu tư không quá lớn, có thể đầu tư cùng lúc trên diện rộng. Hạn chế của phương án này là gần như không thay đổi cao trình nền đô thị tại khu vực, không tạo ra không gian dân sự, hạ tầng đô thị không được xử lý triệt để, chất lượng nhà ở của người dân không được cải thiện. Kinh phí đầu tư hoàn toàn phụ thuộc ngân sách Nhà nước.

Phương án thứ hai, đầu tư một vị trí tái định cư mới, giải tỏa toàn bộ các hộ dân khu vực cần tái thiết và bố trí lại tại vị trí tái định cư này, đầu tư dự án hoàn toàn mới tại vị trí cần tái thiết. Dự án mới này sẽ dành phần lớn quỹ căn hộ để triển khai theo phương thức “cuốn chiếu” các dự án tái thiết tiếp theo. Ưu điểm của phương án này là có thể chủ động thực hiện dự án tái định cư mà không lệ thuộc vào việc giải phóng mặt bằng tại vị trí tái thiết. Hạn chế là quỹ đất trong đô thị để triển khai bước đầu tiên là vị trí tái định cư. Ngoài ra, nếu vị trí tái định cư có giá trị không cao bằng vị trí tái thiết thì việc vận động Nhân dân ủng hộ dự án là cực kỳ khó khăn.

Phương án thứ ba chính là phương án tái thiết và tái định cư tại chỗ, đang áp dụng cho khu vực Bình Hiên. Ưu điểm là khả năng thuyết phục người dân khá cao. Chất lượng cuộc sống người dân sau tái thiết được nâng cao rõ rệt, hạ tầng đô thị được xử lý triệt để, diện mạo kiến trúc đô thị khang trang hơn. Khó khăn của phương án này nằm ở vấn đề giải quyết đồng thời hiệu quả đầu tư dự án với việc cân bằng các chỉ tiêu quy hoạch. Lấy dự án tái thiết khu vực Bình Hiên làm thí dụ, có thể thấy chỉ riêng về chỉ tiêu không gian dân sự, trường học và diện tích cây xanh đã là một vấn đề khó cân bằng.

Theo phương án thiết kế, dự án mới sẽ có 660 căn hộ, tương đương 2.500 nhân khẩu. Theo quy định về chung cư, chỉ tiêu cây xanh tối thiểu là 1 m2/người, tuy nhiên, trong điều kiện chỉ tiêu cây xanh của toàn phân khu còn thiếu thì dự án cần phải “tự túc” chỉ tiêu khoảng 2 m2/người, tương ứng với 5.000 m2 đất cây xanh. Phương án thiết kế chỉ đáp ứng 2.311 m2, trong khi đây là dự án có giá trị kinh tế âm mà chính quyền cần bù lỗ. Ngoài ra, việc gia tăng dân số từ 1.400 lên 2.500 nhân khẩu sẽ kéo theo nhiều nhu cầu cơ bản khác, quan trọng nhất là không gian mở và diện tích trường học, trong khi hệ thống trường lớp trong khu vực đã quá tải.

Để dự án có giá trị kinh tế dương thì số căn hộ thương mại phải tăng lên, đồng nghĩa với các chi tiêu không gian dân sự, cây xanh, giáo dục, y tế… càng thấp xuống, mật độ giao thông khu vực gia tăng. Nếu phần lớn các dự án tái thiết trong đô thị đều dẫn đến sự giảm sút về chỉ tiêu quy hoạch đô thị thì những giá trị chung của đô thị sẽ đi xuống, trái ngược với tinh thần tái thiết đô thị.

Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để tái thiết khu vực dân cư hạ tầng kém mà giá trị chung của đô thị lại gia tăng? Có ý kiến cho rằng, việc giãn dân khu vực trung tâm là giải pháp căn cơ. Về lý thuyết đô thị là như vậy nhưng áp dụng vào thực tế rất khó khả thi. Trong một mô hình đô thị mà kinh tế tư nhân gắn chặt với mặt đường, với các khu vực đông đúc thì việc giãn dân rất khó thuyết phục. Do vậy, vẫn phải quay lại giải pháp tái thiết kèm theo điều kiện tái định cư tại chỗ hoặc vị trí tương đương.

Do quỹ đất trống gần như không còn, phương án khả thi tính đến việc tái thiết tại các khu chung cư đang xuống cấp do Nhà nước quản lý. Với các khu chung cư này, dự án tái thiết sẽ có nhiều thuận lợi.

Thứ nhất, đây là tài sản công, các hộ gia đình chỉ có hợp đồng thuê nhà nên việc giải tỏa, đền bù đơn giản hơn rất nhiều. Thứ hai là, các khu chung cư được thiết kế với các block riêng biệt nên dự án tiến hành “cuốn chiếu”, nghĩa là có thể xây các khối công trình mới vào vị trí trống hoặc chỉ giải tỏa từng block cũ. Thứ ba là, các khu chung cư cũ phần lớn được xây dựng ở vị trí có hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, việc gia tăng dân số không gây áp lực lớn về hạ tầng đô thị.

Ví dụ khu chung cư đường Dương Vân Nga, quận Sơn Trà, do thành phố xây dựng đầu những năm 2000, với 6 block cao 5 tầng trên khu đất rộng 2.9 ha. Tổng số dân là 1.260 người. Hiện nay, khu chung cư đang dần xuống cấp. Khoảng 10 – 15 năm nữa, thành phố phải tính đến phương án cải tạo lớn hoặc dỡ bỏ. Ngoài ra, việc Nhà nước phải quản lý đến hết thời hạn sử dụng công trình đối với các khu chung cư xây dựng từ nguồn ngân sách cũng là một gánh nặng.

Đến lúc cần đặt ra vấn đề lần lượt dỡ bỏ các chung cư cũ tại đây và thay thế bằng một dự án mới. Tổ hợp chung cư mới có thể gồm 2 – 3 block, cao 10 – 15 tầng, bố trí 2.500 – 3.000 dân, trong đó bố trí lại cho các hộ có nhu cầu tiếp tục sinh sống tại đây. Dự án sẽ tạo quỹ căn hộ cần thiết để phục vụ tái định cư cho các dự án tái thiết như dự án tại phường Bình Hiên. Để làm được điều này, thành phố cần xây dựng đề án đầu tư xây dựng toàn diện, để thực hiện các bước kêu gọi đầu tư.

Tái thiết đô thị là vấn đề nan giải đối với hầu hết các đô thị, không chỉ tại Việt Nam. Việc tái thiết đô thị sẽ tạo ra được bộ mặt mới cho đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân, tạo sự khang trang của đô thị. Với việc dự định tái thiết đô thị khu vực Bình Hiên, Đà Nẵng kỳ vọng thực hiện thành công để tạo đà triển khai các khu vực cần tái thiết khác trên toàn thành phố.