Cập nhật những điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Những thay đổi của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu ra tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, ngày 4/8.

Quy định cụ thể các dự án thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội

Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Song, vấn đề này vẫn chưa được làm rõ qua nhiều Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhiều chuyên gia, nhà khoa học đã lên tiếng về vấn đề này, do liên quan đến lợi ích của người dân, cũng như gây lúng túng, khó khăn cho các cơ quan thực thi trong việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất.

Tại phiên họp tham vấn ý kiến để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, đã tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến đại biểu Quốc hội về việc quy định rõ các trường hợp thu hồi đất. Dự thảo mới nhất đã sửa đổi theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, chứ không dẫn chiếu sang điều khác.

Các dự án này bao gồm: Dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân).

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, Dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Phương án 1: Giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc như bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá. Dưới 10ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có…

Bên cạnh đó, Dự thảo quy định rõ đấu giá đối với dự án đầu tư sử dụng đất sạch có sẵn, giao tổ chức phát triển quỹ đất quản lý và khai thác.

Với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, quy định rõ đấu giá, đấu thầu đối với dự án cũng như thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có…

Đề xuất dùng vốn ngân sách để đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

Bàn về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Đinh Dũng Sỹ – nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) cho rằng, đây là việc cực kỳ phức tạp. Trong đó, có vấn đề ngân sách bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ông Đinh Sỹ Dũng đề xuất dùng vốn ngân sách để đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thực hiện đấu thầu, đấu giá. Đây là giải pháp tốt nhất để xử lý vấn đề chênh lệch địa tô và hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Càng tốt hơn nếu thực hiện được đấu giá, đấu thầu ở nhiều dự án vì người dân sẽ hiểu Nhà nước có lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Về nguồn vốn ngân sách, ông Sỹ gợi mở nên tạo cơ chế để mời các ngân hàng thương mại cùng tham gia cho vay để đền bù, giải phóng mặt bằng. Sau đó đấu thầu, đấu giá, rồi hoàn trả lại cho ngân hàng. Các ngân hàng thương mại không thiếu vốn và nếu thấy dự án nào khả thi họ sẵn sàng tham gia.

Đồng thời, ông Sỹ cũng đồng tình với quy định tại dự thảo, quy định tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất và đồng ý trích phần trăm tiền thu từ đất của các địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Chuyên gia pháp lý bất động sản, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, nếu Nhà nước sử dụng vốn ngân sách để có đất sạch cho đấu giá thì người dân sẽ đồng thuận hơn. Tuy nhiên, để phân bổ chênh lệch địa tô được hài hòa thì cốt lõi là giá đất đảm bảo được nguyên tắc thị trường.

Chỉnh sửa nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Liên quan đến nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Điều 60 Dự thảo Luật, ông Phan Đức Hiếu cho biết, có 2 phương án chỉnh sửa:

Thứ nhất, theo phương án 1 tại Dự thảo Luật: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn. Phương án này có ưu điểm đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, tránh việc phải chờ quy hoạch cấp trên được ban hành.

Tuy nhiên, nhược điểm của phương án này là trường hợp diện tích đất đã được giao cho nhà đầu tư thì việc thu hồi, đền bù sẽ rất phức tạp, có thể dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Khi không có các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất cấp trên xuống thì quy hoạch sử dụng đất cấp dưới sẽ không đủ căn cứ để lập.

Thứ hai, theo phương án 2 tại Dự thảo Luật: Cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn. Điều này bảo đảm được sự đồng bộ thống nhất, ổn định của hệ thống quy hoạch; đáp ứng yêu cầu về quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất; các quy hoạch cấp trên sẽ phải sớm hoàn thành để làm căn cứ cho quy hoạch cấp dưới được phê duyệt.

Song, trường hợp sử dụng hết chỉ tiêu đã được phân bổ ở kỳ quy hoạch trước thì việc điều chỉnh quy hoạch sẽ thiếu căn cứ để thực hiện điều chỉnh quy hoạch do chưa có quy hoạch cấp trên.

Về thu hồi đất, giao đất, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Phương án 1: Giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc: Bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có tại địa phương…

Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện.

Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Quy định này sẽ xác định rõ ngay trong Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án./.