Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều quy định còn thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đưa ra tổ chức lấy ý kiến phản biện, góp ý của các cơ quan, các cấp, các ngành. Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng Khoa pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, so với các Dự thảo lần trước thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 5/4/2023 đã có nhiều sự thay đổi.

Tuy nhiên, đi sâu nghiên cứu Dự thảo này với tính chất là Luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động kinh doanh đối với hàng hoá bất động sản (BĐS) được vận hành trong điều kiện nền kinh tế thị trường và đang từng bước hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, thì hiện Dự thảo vẫn đang còn nhiều điều luật thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó gắn với nhiều chế định khuôn mẫu, mang dáng dấp của sự kiểm soát, cho phép hơn là sự tự do theo nguyên tắc của thị trường,…

Do vậy, với mong muốn Dự thảo được hoàn thiện đồng bộ, bên cạnh những góp ý về hình thức văn bản, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cũng có những góp ý cụ thể vào nội dung của từng điều khoản trong Dự thảo.

Cụ thể, về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, điểm g khoản 2 Điều 7 của Dự thảo quy định: “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, quy định như đã nêu chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện và sẽ là nguy cơ tạo nên những đòi hỏi, hạch sách, yêu cầu từ phía cán bộ thực hiện quyền quản lý, thanh tra và kiểm soát đối với các doanh nghiệp.

“Để dễ dàng trong việc thực hiện, chúng tôi kiến nghị 2 vấn đề: quy định rõ “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản” là những loại hồ sơ giấy tờ cụ thể nào? hoặc chỉ nêu thông tin cụ thể về: loại đất, nguồn gốc đất, giấy phép xây dựng…; và Thay cụm từ “hợp đồng bảo lãnh” thành “văn bản cam kết bảo lãnh””, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.

Bên cạnh đó, về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 10 Dự thảo). Trên cơ sở kế thừa các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 10 Dự thảo đã có sự sửa đổi, bổ sung như:

Yêu cầu phải công khai thông tin không còn là một trong những điều kiện để tổ chức, cá nhân được kinh doanh BĐS;

Bổ sung điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư được thực hiện dự án bất động sản;

Bổ sung điều kiện về năng lực của tổ chức, cá nhân khi thực hiện kinh doanh bất động sản tại điểm b khoản 1 Điều 10 Dự thảo, cụ thể: “Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức”.

Đối với điều kiện này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, là không phù hợp, đơn thuần Dự thảo mới đang “sao chép” một cách cơ học trong Bộ luật Dân sự, bởi: Dưới góc độ pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự là điều kiện chỉ áp dụng đối với cá nhân khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự; còn đối với tổ chức có tư cách pháp nhân thì không xác định năng lực hành vi dân sự của pháp nhân khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự mà xác định theo năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân đó “Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” (khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự 2015).

“Trong trường hợp pháp luật kinh doanh BĐS không quy định điều kiện này thì cũng không ảnh hưởng đến việc xác định tổ chức, cá nhân có được thực hiện kinh doanh BĐS hay không vì Bộ luật Dân sự – Luật gốc cũng đã quy định; thực tế nếu cá nhân mà mất năng lực hành vi dân sự hay tổ chức mà giải thể hay phá sản mà tham gia các hoạt động kinh doanh BĐS thì hoàn toàn căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự để xác định các giao dịch đó vô hiệu và xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga chia sẻ.

Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất, nên bỏ điều kiện đang được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thống nhất với Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, về hình thức kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Dự thảo: “Tạo lập nhà ở, công trình xây dựng thông qua dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua”

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, với quy định này, sau khi chủ đầu tư tạo lập nhà ở, công trình xây dựng sẽ được thực hiện “bán”, “chuyển nhượng”, “cho thuê”, “cho thuê mua”; tuy nhiên, Ban soạn cần xem xét lại đó là hình thức “chuyển nhượng” nhà ở, công trình xây dựng, bởi, chuyển nhượng chỉ được áp dụng cho việc chuyển giao tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất và dự án bất động sản; còn đối với nhà ở, công trình xây dựng nếu thực hiện việc chuyển giao sang chủ thể khác thì sẽ áp dụng hình thức bán (chuyển giao quyền sở hữu); cho thuê, cho thuê mua.

Hơn nữa, tại điểm a khoản 3 Điều 11, điểm a khoản 4 Điều 11, khi quy định cụ thể về hình thức này cũng không ghi nhận hình thức “chuyển nhượng” nhà, công trình xây dựng.

“Do đó, cần tách riêng hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh nhà, công trình xây dựng gắn với các hình thức cụ thể, tương ứng mà không gộp chung trong cùng một nội dung sẽ không đảm bảo sự chuẩn xác và dễ gây nhầm lẫn cho khách hàng trong quá trình ký kết và thực hiện các giao dịch cụ thể”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.