Sớm ban hành nghị định mới về giá đất

Một trong những điểm rất được trông chờ ở Luật Đất đai (sửa đổi) là đã quy định cụ thể hơn về công tác định giá đất, sẽ có hiệu lực từ 1.1.2025. Trong năm 2024, công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo Luật Đất đai 2013. Do đó, việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất là rất cần thiết và cấp bách nhằm sớm tháo gỡ các vướng mắc có liên quan.

Sẽ ngăn chặn đầu cơ

Đánh giá về tác động của việc Quốc hội thông qua 3 luật quan trọng gồm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Sáu tháng 11.2023 và đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm vừa qua, bà Phan Thanh Huyền, chuyên gia Khối Phân tích, VNDirect cho rằng, một mặt đã bảo đảm đồng bộ chính sách, một mặt sẽ giúp các cơ quan lập pháp có thời gian từ nay đến cuối năm 2024 để hoàn thiện các thông tư, nghị định hướng dẫn thực thi. Khi các luật có hiệu lực (từ 1.1.2025) sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, thông qua việc giải quyết những nút thắt pháp lý tồn đọng, cũng như việc quy định chặt chẽ hơn về các yêu cầu đối với chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Cụ thể, đối với Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp bảo đảm cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.

Luật cũng quy định về thu hồi đất cụ thể hơn. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị; còn các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý, như vậy sẽ giảm thiểu được các tình huống tranh chấp kiện tụng.

Điểm đáng chú ý nữa là Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về các trường hợp chuyển nhượng đất, trong đó từ 1.1.2025 sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất lấn, chiếm, thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… Điều này được quy định chặt chẽ với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh hiện trạng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật đã đưa ra những giới hạn về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản chưa được bàn giao (bất động sản hình thành trong tương lai), giúp hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng.

Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – là loại hình bất động sản đầu tư quan trọng và được ưa chuộng trong các giai đoạn mở rộng của thị trường. Luật cũng siết quy định về phân lô, bán nền. Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Về dài hạn, quy định này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua.

Còn đối với Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung hành lang pháp lý cho việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội. Luật đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội (giao Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội) cũng như làm rõ quy định về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách có liên quan.

Luật cũng tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển nhà ở xã hội giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án. Chẳng hạn, đối với các dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được phép xây dựng nhà ở thương mại trên quỹ đất chiếm 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhưng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích này theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, chủ đầu tư có thêm lựa chọn để tối ưu hóa lợi nhuận trong phần diện tích đất ở của dự án; tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ có sự cải thiện sau khi Luật có hiệu lực, chuyên gia của VNDirect tin tưởng.

Sớm ban hành văn bản hướng dẫn

Với những điểm mới quan trọng của các luật trên, giới chuyên gia cũng như cộng đồng doanh nghiệp đang đặt nhiều kỳ vọng vào khâu triển khai. Hiện còn gần một năm để Chính phủ cùng các bộ ngành hoàn thiện văn bản hướng dẫn thực thi, đòi hỏi sự nỗ lực, khẩn trương để bảo đảm luật thực sự đi vào cuộc sống, trong đó có quy định về định giá đất.

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), có 4 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trong đó, phương pháp thặng dư được các chuyên gia đánh giá cao vì có sự ước tính giá trị sử dụng trong tương lai của đất đai và phương pháp này đang được nhiều quốc gia phát triển sử dụng. Quy định này cũng sẽ giúp giải phóng mặt bằng nhanh hơn nhờ việc đền bù bám sát với cơ chế thị trường; đồng thời tránh tình trạng bàn giao đất với giá không phù hợp gây thất thoát của Nhà nước.

Đáng chú ý, quy định về công tác định giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1.1.2025. Trong năm 2024, công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó, “việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất là rất cần thiết và cấp bách”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phát biểu.

Được biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình dự thảo Nghị định này vào cuối tháng 10.2023 và đang trong quá trình lấy ý kiến các thành viên Chính phủ. Trong Văn bản số460/VPCP-KTTH ngày 19.1.2024 gửi các bộ, ngành có liên quan, Văn phòng Chính phủ đã đề nghị các cơ quan theo thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định và trả lời cho HoREA, trong đó có kiến nghị về việc sớm ban hành nghị định này.

Các doanh nghiệp tin tưởng, khi nghị định mới này được ban hành sẽ sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước. Qua đó giúp các chủ đầu tư thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, vừa bảo đảm không làm thất thu ngân sách vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý về đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp “sổ hồng”. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng, nếu tính phạm vi cả nước thì con số này sẽ lên tới hàng trăm nghìn căn.