Rắc rối vụ án đặt cọc mua bán đất tại huyện Ia Grai

Thay đổi thời gian mở phiên tòa

Theo kế hoạch, ngày 26/5, tại thị trấn Ia Kha, Tòa án nhân dân huyện Ia Grai mở lại phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là ông Lê Thiện Cường (trú ở TP. Hồ Chí Minh) và bị đơn là ông N.N.C và bà Đ.T.G (trú ở Gia Lai).

Tuy nhiên, ngày 24/5, Tòa án nhân dân huyện Ia Grai có thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa. Theo đó, thời gian tiếp tục phiên tòa xét xử vào lúc 8h00 ngày 8/6/2023, vì vào sáng 26/5, toàn bộ thẩm phán, thư ký phải tham dự Hội nghị trực tuyến.

Trước đó, vào ngày 8/5/2023, Tòa án nhân dân huyện Ia Grai ra quyết định tạm ngừng phiên tòa vụ án xét xử số: 20/2023/QĐXXST-HNGĐ ngày 7/4/2023.

Lý do, xét thấy cần xác minh, thu thập bổ sung thêm tài liệu chứng cứ về lý do ông N.N.C và bà Đ.T.G đã thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục tách diện tích thửa đất cần chuyển nhượng cho ông Lê Thiện Cường. Dẫn đến việc không thực hiện được giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lê Thiện Cường đã thỏa thuận tại “hợp đồng đặt cọc” ngày 24/4/2022.

Đồng thời làm rõ bà Đoàn Thị Hiền là người đã ký tên trong hợp đồng đặt cọc với tư cách là “đại diện bên B, đại diện cọc” (bên đặt cọc) có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như thế nào trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thể thực hiện ngay tại phiên tòa được.

Nội dung đơn khởi kiện

Ngày 15/9/2022, theo đơn khởi kiện của ông Lê Thiện Cường trình bày, vào ngày 24/4/2022, giữa vợ chồng ông N.N.C, bà Đ.T.G và tôi có ký 01 hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó tôi đã đặt cọc cho vợ chồng ông C, bà G số tiền 300.000.000 đồng nhằm nhận chuyển nhượng của ông C, bà G tại thửa đất số 51, tờ bản đồ 23, diện tích 14.415m² tại xã la Bă, huyện la Grai, tỉnh Gia Lai với giá trị chuyển nhượng thỏa thuận là 3.120.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 50 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.

Cũng theo hợp đồng đặt cọc, vào ngày 13/6/2022, khi tiến hành việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ông Lê Thiện Cường có nghĩa vụ thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng còn lại.

Theo thỏa thuận nói trên, các bên thống nhất nếu bên mua vi phạm hợp đồng sẽ mất số tiền đặt cọc, bên bán vi phạm sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua số tiền đã đặt cọc, cộng với số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng.

Đến ngày 10/6/2022, ông C, bà G chưa thực hiện xong các thủ tục để thực hiện việc công chứng, chứng thực nên các bên đã thống nhất cho ông C, bà G xin gia hạn thêm thời hạn đặt cọc là 30 ngày. Cũng trong văn bản thỏa thuận đó, ông C, bà G có đề nghị là nếu hết hạn 30 ngày mà chưa thực hiện xong việc tách thửa, các bên sẽ ngồi lại bàn bạc và gia hạn thêm thời gian.

Quá thời hạn 30 ngày nói trên, ông C, bà G vẫn chưa tiếp tục thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng như đã cam kết. Do đó, ông Lê Thiện Cường đã gửi văn bản thông báo yêu cầu tiếp tục hợp đồng đặt cọc để đề nghị ông C, bà G phải thực hiện thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận thông báo…

Trong đơn, ông Lê Thiện Cường yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Ia Grai xem xét buộc ông N.N.C và bà Đ.T.G trả lại số tiền cọc và tiền phạt cọc, với tổng số tiền là 600.000.000 đồng.

Cần xem xét thấu đáo ý kiến của bị đơn

Liên quan đến vụ việc này, ngày 7/11/2022, bà Đ.T.G có đơn trình bày, trong quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng cọc, bên bán có giải thích và thông báo rõ cho bên mua về hiện trạng diện tích 65m ngang mà chúng tôi dự tính bán cho bên mua chưa được tách thửa riêng, nên chúng tôi sẽ chỉ thực hiện công chứng chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành việc tách thửa.

Bên mua đã đồng ý và cho bên bán thời hạn 50 ngày để thực hiện việc tách thửa. Chúng tôi có giải thích lại với bên mua rằng, việc tách thửa liên quan đến thủ tục hành chính và phải phụ thuộc vào tiến trình giải quyết của cơ quan Nhà nước nên không chắc chắn thời gian như vậy. Sau đó chúng tôi đạt thêm một thỏa thuận khác là 2 bên sẽ ngồi lại đàm phán với nhau để gia hạn thêm nếu sau 50 ngày chưa hoàn tất thủ tục tách thửa.

Sau khi tiến hành ký kết hợp đồng thì gia đình bà Đ.T.G đã nghiêm túc thực hiện các cam kết, bao gồm việc thực hiện tách thửa để công chứng sang nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết chung của hợp đồng cọc.

Từ ngày 9/5/2022 đến 6/10/2022, gia đình bà Đ.T.G đã không dưới 10 lần đến các cơ quan chức năng để nộp và nhận hàng loạt giấy tờ liên quan đến việc tách thửa. Trong quá trình đó, bên bán và bên mua có trao đổi, thông báo cho nhau tình trạng kết quả hồ sơ tách thửa chuyển nhượng.

Theo bà G, với những chứng cứ trên thì bên bán vẫn đang tiếp tục thực hiện bán mảnh đất trên và vẫn đang tiếp tục chờ đợi kết quả giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước để hoàn thiện việc sang nhượng cho bên mua.

Cũng theo bà G, việc ông Lê Thiện Cường yêu cầu tôi hoàn tiền và bồi thường cọc là không có cơ sở và bất hợp lý. Việc chậm trễ công chứng và sang nhượng quyền sử dụng đất là trường hợp bất khả kháng do phải tuân theo thủ tục hành chính của cơ quan Nhà nước và qui định của pháp luật, bản thân người dân phải chấp hành, chứ không thể thay đổi hoặc tự quyết định.

Mặt khác, trong cam kết chung của hợp đồng cọc, bên bán và bên mua có cam kết sẽ ngồi lại với nhau và thỏa thuận thêm khi chưa hoàn thành việc tách thửa để chuyển nhượng. Vì vậy, bên bán đề nghị bên mua là ông Lê Thiện Cường rút đơn khởi kiện và tiếp tục thực hiện thỏa thuận thêm để thực hiện hợp đồng.