Quy hoạch phải đi trước, mở đường cho cải tạo chung cư cũ

(Xây dựng) – Đó là chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại cuộc họp với các Bộ, ngành, địa phương và các Hội, Hiệp hội về các Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; phát triển và quản lý nhà ở xã hội và quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp.

Đơn giản hóa thủ tục, khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp

Tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm 8 chương, 48 điều quy định: Các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Di dời, cưỡng chế di dời và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc tài sản công; Thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy gom; Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.

Đại diện của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, thủ tục hành chính về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư mất nhiều thời gian, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình lập thẩm định và xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, cần thiết phải tích hợp kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư vào kế hoạch phát triển nhà ở chung của toàn tỉnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn. Nếu không có chương trình, kế hoạch cụ thể thì rất khó thực hiện được.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, cần thiết phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phải tích hợp vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, không phát sinh thêm thủ tục hành chính. Mỗi chung cư nằm trong kế hoạch cải tạo phải có Đề án riêng.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực cũng nêu ra trường hợp khi phá dỡ chung cư, quy định phải có 100% chữ ký của người dân có thể dẫn đến tình huống buộc phải cưỡng chế nếu có ít nhất 1 người không đồng ý. Chuyên gia này đề xuất quy định chỉ cần đạt một tỷ lệ đồng thuận nào đó sẽ tiến hành cưỡng chế, qua đó đảm bảo lợi ích chung.

Đối với nội dung này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nghị định phải có quy định rõ ràng cho các trường hợp phá dỡ cụ thể. Nếu chung cư chưa buộc phải phá dỡ thì cần 100% người dân đồng thuận, nhưng trong trường hợp buộc phải phá dỡ thì không cần lấy ý kiến.

Ngoài ra, đại diện của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam còn kiến nghị xây dựng quy hoạch đặc thù để cải tạo chung cư vì hầu hết tầng 1 các chung cư đều có hoạt động kinh doanh thương mại, cần thiết phải lấy ý kiến của người dân trước khi cải tạo.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (giữa) tiếp thu ý kiến đóng góp cho các Nghị định về cải tạo nhà chung cư; phát triển và quản lý nhà ở xã hội và quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Cũng tại cuộc họp, cơ quan soạn thảo Nghị định tiếp tục nhận được các góp ý về các nội dung bồi thường, tái định cư, bổ sung nội dung về kiểm định, làm rõ nguyên tắc quy gom nhà chung cư, bổ sung quy định ưu đãi cho chủ đầu tư…

Phát biểu chỉ đạo tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu, dự thảo Nghị định phải thể hiện được trách nhiệm của Nhà nước trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo phải nghiên cứu xây dựng quy định khuyến khích sự tham gia của khối doanh nghiệp. Trường hợp những khu chung cư không có nhà đầu tư tham gia thì Nhà nước sẽ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách.

Bên cạnh đó, Nghị định phải tích hợp kế hoạch cải tạo chung cư vào quy hoạch, chỉnh trang đô thị, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.

Bộ Xây dựng cần đưa ra các tiêu chí khoa học, trình tự thủ tục, trách nhiệm và thẩm quyền trong kiểm định, đánh giá, từ đó lập danh sách các khu chung cư còn thời hạn sử dụng, đã hết hạn sử dụng và có thời hạn thực hiện cải tạo, thuộc diện phải di dời khẩn cấp.

Trong đó, Phó Thủ tướng đã nhấn mạnh ưu tiên hàng đầu là sự an toàn của người dân. Cơ quan soạn thảo phải nghiên cứu để xác định rõ như thế nào là nhà không an toàn để tiến hành cưỡng chế và kịp thời di dời người dân khi cần thiết.

Đối với nhiệm vụ xác định hệ số quy đổi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện dự án cải tạo, Phó Thủ tướng yêu cầu Nghị định phải quy định rõ các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư thực hiện tái định cư tại chỗ.

Quy định phải ưu tiên các hộ dân ở tầng 1 được mua, thuê diện tích ở tầng 1 để ở và kinh doanh. Mặt khác, cơ quan soạn thảo cũng phải nghiên cứu xây dựng bộ tiêu chí xác định hệ số quy đổi diện tích chỗ ở tại chung cư cũ sang chung cư mới.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng sớm tổ chức lấy ý kiến của một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng… để xem xét tính khả thi của các quy định.

Xã hội hóa phân hạng chung cư, bổ sung điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Thảo luận về Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, các đại biểu đã tập trung đóng góp ý kiến cho một số vấn đề chính.

Thứ nhất, đối với quy định về điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đại diện Bộ Công an đề nghị cơ quan soạn thảo chỉnh lý quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp có thay đổi về yêu cầu khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Khi đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải chuyển nhượng nhà ở cho cá nhân, tổ chức người Việt Nam.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị Bộ Xây dựng khẩn trương tiếp thu, rà soát và hoàn thiện dự thảo các Nghị định quy định, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Trong trường hợp không có tổ chức, cá nhân người Việt Nam mua lại, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi, bồi thường, tái định cư theo pháp luật về đất đai nhằm bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu cơ quan soạn thảo bổ sung các điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đó là thời gian sinh sống, thời hạn cấp thị thực tại Việt Nam, chứng minh về thu nhập, công việc ổn định tại Việt Nam. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng phải lưu ý chỉnh sửa các quy định về sở hữu nhà ở đối với trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam.

Thứ hai, đối với nội dung phân hạng chung cư, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ các nhóm tiêu chí như sử dụng hiệu quả năng lượng xanh, tòa nhà thông minh, thân thiện với môi trường, kiến trúc, công năng, an toàn cháy nổ…

Việc phân hạng nhà chung cư nên mở rộng đối tượng, không phân biệt chung cư thương mại hay nhà ở xã hội. Nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ hoạt động này và luôn khuyến khích các chủ đầu tư đăng ký tham gia các cuộc thi trong nước, quốc tế do các tổ chức, Hiệp hội có uy tín trong và ngoài nước tổ chức.

Thứ ba, đối với quy định huy động vốn, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị Bộ Xây dựng thể chế hóa hình thức huy động vốn theo chứng chỉ quỹ, điều kiện huy động các nguồn vốn hợp pháp khác như yêu cầu của Luật Nhà ở. Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nhanh chóng rà soát nội dụng này và xem xét áp dụng theo Thông tư của Bộ Tài chính

Hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Thảo luận về Nghị định phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị, cơ quan soạn thảo cần làm rõ việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại phải có giá trị sử dụng tương đương tối thiểu 20% tổng diện tích đất ở của dự án nhà ở thương mại.

Chuyên gia này cũng cho rằng, Nghị định phải loại bỏ quy định giới hạn lựa chọn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu tại cuộc họp.

Đối với nội dung này, Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định về phương pháp tính giá trị sử dụng tương đương 20% từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Trong khi đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có góp ý về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng rà soát, đơn giản hóa các thủ tục, nhưng bắt buộc phải quản lý chặt chẽ về thiết kế kỹ thuật an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Trong khi đó, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng tiếp tục đóng góp ý kiến về các quy định phát triển nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang nhân dân như điều kiện thu nhập để được mua, thuê mua; trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê mua…

Ngoài ra, Phó Thủ tướng còn giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu phương án, cơ chế và nguồn vốn thực hiện quy định hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Trong trường hợp cần thiết, Bộ Tài chính có thể nghiên cứu sử dụng nguồn vốn từ các quỹ phát triển nhà ở xã hội.