Quản lý đất, sử dụng đất không gian ngầm và sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị

(Xây dựng) – Quản lý đất, sử dụng đất không gian ngầm và đất để xây dựng công trình ngầm đóng vai trò rất quan trọng trong quy hoạch, quản lý phát triển không gian ngầm và xây dựng công trình ngầm được quy định như thế nào trong dự thảo Luật Đất đai. Báo điện tử Xây dựng xin giới thiệu một vài ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai của PGS.TS Nguyễn Hống Tiến – nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng) về quản lý đất, sử dụng đất không gian ngầm và sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị.

Quản lý đất, sử dụng đất không gian ngầm và đất để xây dựng công trình ngầm đóng vai trò rất quan trọng trong quy hoạch, quản lý phát triển không gian ngầm và xây dựng công trình ngầm (Ảnh minh họa).

Dự thảo Luật Đất đai lần này (công bố vào tháng 7/2023) đã có một số nội dung liên quan đến quản lý đất đai cho xây dựng công trình ngầm, có nhiều quy định đã cụ thể nhưng cũng còn nhiều quy định chưa rõ hoặc còn thiếu: Thu hồi đất để xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm (lk3Đ79); Cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm có mục đích kinh doanh (0k4Đ124); Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải bảo đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất (k2Đ208)…

Đối với công trình ngầm theo tuyến có hành lang bảo vệ an toàn (ví dụ tuyến tàu điện ngầm)… được kết hợp như thế nào với phần không gian trên nó và dưới nó. Liệu có kết hợp được không vì đây là trong hành lang phải được bảo vệ an toàn?

Có quy định một điều riêng về đất xây dựng công trình ngầm (Đ214) như sau: Đất xây dựng công trình ngầm bao gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất; Người sử dụng đất theo quy định của Luật này được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước xác định theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc.

Trong các pháp luật liên quan như: Quy hoạch, Xây dựng, Kiến trúc hiện hành không có các quy định cụ thể liên quan đến không gian dưới lòng đất nếu như vậy khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành nhưng các Luật khác không có quy định hoặc chậm bổ sung, sửa đổi thì sẽ được tổ chức thực hiện như thế nào?

Việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải bảo đảm các yêu cầu sau: Bồi thường theo quy định của pháp luật đối với trường hợp gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm.

Ngược lại nếu người sử dụng trên bề mặt của công trình ngầm làm hư hỏng, thiệt hại công trình ngầm có phải bối thường không – và nếu có thì quy định ở điều khoản nào?

Một số vấn đề cần được nghiên cứu bổ sung và làm rõ thêm:

Một số thuật ngữ cần được bổ sung để thống nhất :

+ Không gian ngầm là phần sử dụng đất ngầm trong lòng đất nằm dưới thửa đất được xác định bởi các điểm khống chế toạ độ không gian 3 chiều theo quy hoạch không gian ngầm, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị…

+ Công trình ngầm là công trình được xây dựng trong không gian ngầm nhằm phục vụ một mục đích nào đó của con người.

+ Thửa đất theo khoản 53 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai đó là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính. Theo định nghĩa này mới chỉ xác lập thửa đất trên mặt đất thì chưa đầy đủ (theo không gian 2 chiều) mà cần phải hiểu thửa đất phải theo không gian 3 chiều (kể cả dưới mặt đất) có nghĩa là phải có chiều sâu (ở đây chiều sâu bao nhiêu chưa có quy định).

– Sử dụng đất xây dựng công trình ngầm chỉ là một phần của sử dụng đất không gian ngầm. Sử dụng đất không gian ngầm có phạm vi rộng hơn sử dụng đất xây dựng công trình ngầm… Có trường hợp sử dụng đất không gian ngầm cũng đồng thời là sử dụng đất xây dụng công trình ngầm (trùng khớp với nhau) khi đó người sử dụng toàn bộ đất không gian ngầm để xây dựng công trình ngầm ngược lại có trường hợp không sử dụng tất cả đất không gian ngầm mà chỉ sử dụng một phần đất để xây dựng công trình ngầm như vậy cần nghiên cứu bổ sung quản lý sử dụng đất không gian ngầm này.

– Sử dụng đất đến độ sâu bao nhiêu: Người có quyền sử dụng đất trên mặt đất có quyền sử dụng đất dưới mặt đất (theo chiều thẳng đứng trong phạm vi thửa đất của mình) không và nếu có thì độ sâu bao nhiêu? Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ quan cấp giấy ngoài việc phải cung cấp đầy đủ các thông tin về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng cần bổ sung các hành vi không được phép trong quá trình sử dụng đất xây dựng công trình ngầm nhằm bảo đảm việc sử dụng đất là an toàn cho chính người có quyền sử dụng đất và cộng đồng.

– Sử dụng đất không gian ngầm theo chiều sâu để xây dựng công trình ngầm: Nhiều nước đã có quy định này đặc biệt tại Nhật bản, Malaysia… mà ta có thể xem xét tham khảo để có quy định cho phù hợp.

– Sử dụng đất xây dựng công trình ngầm có hành lang an toàn/vùng bảo vệ (công trình theo tuyến – có nghĩa là sử dụng đất không gian ngầm) cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công trình này như thế nào vẫn chưa có quy định?

– Việc đấu giá quyền sử dụng đất, việc phải thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường để xây dựng công trình ngầm có tính đặc thù do đó cần có những quy định cụ thể riêng?

Kết luận: Quản lý đất, sử dụng đất không gian ngầm và sử dụng đất xây dựng công trình ngầm là cơ sở tiền đề rất quan trọng để lập quy hoạch không gian ngầm và quản lý xây dựng công trình ngầm chính vì vậy cần được nghiên cứu và quy định cụ thể ngay trong Luật Đất đai để việc thực hiện có tính khả thi và nên có một chương riêng về nội dung này.

PGS.TS Nguyễn Hống Tiến
Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng)