Qua vụ đấu giá Thủ Thiêm: “Nhìn từ Dubai xa hoa tới TP.HCM – Hòn ngọc Viễn Đông một thời”

Trong hơn 2 thập kỷ qua, thế giới đang chứng kiến Dubai từ một thành phố nghèo nàn trên sa mạc cát trở thành một thiên đường, biểu tượng xa hoa bậc nhất hành tinh. Cùng với đó TP. Hồ Chí Minh từng mệnh danh là Hòn ngọc Viễn Đông cũng đang vươn mình phát triển đầy mạnh mẽ, nhưng nếu so sánh tại thời điểm hiện nay thì…

Cách đây hơn 40 năm, Dubai là một trong những thành phố thuộc các Tiểu vương quốc Ả rập Xê-Út, nằm trên vùng sa mạc cát khắc nghiệt, các công trình xi măng và bê tông hầu như không có. Thời điểm đó, Quốc vương Dubai đã quyết định không chỉ “bám” vào dầu mỏ để phát triển, vì dầu mỏ là tài nguyên hữu hạn, khai thác mãi cũng cạn kiệt, mà hướng đến sự phát triển đa ngành nghề với tầm nhìn xa – sáng suốt. Để đưa thành phố Dubai phát triển như ngày nay, Quốc vương Dubai đã đưa ra chiến lược là nhắm đến các nhà đầu tư nước ngoài và huy động tiền đầu tư của họ làm động lực thúc đẩy phát triển kinh tế Dubai giàu có như hiện nay. Đặc biệt phát triển du lịch là ngành công nghiệp không khói để thu hút được nhà đầu tư lớn, những người giàu, siêu giàu, những ngôi sao, những người có tầm ảnh hưởng trên toàn thế giới tới du lịch, sống làm việc và hưởng thụ tại đây.

Quốc vương tiểu vương quốc Ả rập xê út đã đề ra chiến lược phát triển tầm nhìn tới 50 năm, 70 năm thậm chí cả 100 năm, để luôn là người “đi trước” dẫn đầu tạo điều kiện phát triển công nghệ, kiến trúc, xây dựng và đặc biệt du lịch một ngành công nghiệp không khói là ngành kinh tế mũi nhọn có hiệu quả rất cao về mọi mặt. Khắc phục những điểm bất lợi trong địa lý đất vùng sa mạc khô cằn, thiếu nước, quỹ đất hạn hẹp, chính vì vậy Dubai đã phát triển các công trình xây dựng theo chiều thẳng đứng. Dubai đã thành công khi “chiếm lĩnh” không gian bầu trời và đặc biệt hơn nữa là theo hướng lấn biển, tạo thêm quỹ đất, tạo ra những kỳ tích trong xây dựng kiến trúc, những công trình du lịch nổi tiếng có một không hai trên thế giới và trở thành Dubai giàu có xa hoa hấp dẫn bậc nhất hành tinh. Những quyết định về phát triển các toà nhà cao trên 50 tầng của lãnh đạo quốc gia này sử dụng từ hơn 40 năm trước nhưng ngay 10 năm sau đó, khi các thành phố lớn như Hong Kong, Singapore, NewYok đồng loạt ra lệnh tháo dỡ những toà nhà cũ dưới 40 tầng và chỉ cấp phép xây nhà trên 40 tầng.

Chính bởi việc “tận dụng bầu trời” và mặt biển, nên Dubai đã thu về nguồn lợi nhuận khổng lồ trên một diện tích đất hạn hẹp. Khi phát triển các toà nhà, cao ốc cao chọc trời bài toán về chi phí xây dựng có thể đắt hơn 30-50% nhưng hiệu quả sử dụng đất tăng đã được tăng lên từ 200-500%. Lợi nhuận thu về khổng lồ chưa từng có cho Dubai chính từ việc thu hút khách du lịch khắp nơi trên thế giới đến tham quan, trải nghiệm và “vung tiền” để hưởng thụ tại các khu vui chơi giải trí, khách sạn siêu cao cấp… Từ năm 1994 – 1999 (5 năm) kỷ lục Guinness khách sạn 7 sao duy nhất trên thế giới Burj Al-Arab (cánh buồm Dubai) được Dubai xây dựng trên một hòn đảo nhân tạo, có cầu riêng nối với đất liền trở thành biểu tượng và là toà khách sạn cao nhất thế giới. Hay toà tháp Burj Khalia được mở cửa năm 2010 với độ cao 828m nhìn như một thành phố thẳng đứng; khu trung tâm mua sắm lớn nhất thế giới…Những toà cao ốc, khu căn hộ siêu sang trọng phục vụ giới thượng lưu, tỷ phú giàu có bậc nhất thế giới sinh sống làm việc và nhà đầu tư lớn đã tới làm giàu cho Dubai. Năm 2019 với diện tích gần 4000km2, dân số 3.290.000 người, GDP của Dubai đã đạt 110,8 tỷ USD (thu nhập bình quân đầu người là 33,6 nghìn USD). Trong khi đó HCM có diện tích 2.061km2, dân số 8,993 triệu người, GDP đạt khoảng 59,6 tỷ USD (thu nhập bình quân đầu người khoảng 6,6 nghìn USD) GDP Dubai cao gấp đôi GDP TP. HCM và thu nhập bình quân đầu người cao hơn 5 lần.

Thành phố Hồ Chí Minh – “Hòn ngọc Viễn đông” xưa đang vươn mình mạnh mẽ

Từ những năm 60 đến năm 1975 (15 năm), TP. HCM đã từng được mệnh danh là “Hòn ngọc Viễn Đông” trong giai đoạn quân đội Mỹ xâm lược. Theo thống kê không chính thức, quân xâm lược Mỹ đã đổ hàng nghìn tỷ đô vào Việt Nam để tiến hành cuộc chiến tranh phi nghĩa nhất xâm lược Việt Nam. Trong đó hơn 300 tỷ đô (tại thập kỷ 60) để biến Sài Gòn thành Hòn ngọc Viễn Đông, nhằm xây dựng thành phố, thủ phủ của chính quyền bù nhìn Sài Gòn và là nơi ăn chơi giải trí bậc nhất phục vụ cho cỗ máy chiến tranh khổng lồ của đội quân xâm lược Mỹ.

Nhưng dưới sự lãnh đạo tài tình và sáng suốt của Đảng CSVN mà đứng đầu là Chủ tịch Hồ Chí Minh vĩ đại, toàn đảng, toàn quân, toàn dân đã tiến hành cuộc chiến tranh thần thánh giải phóng hoàn toàn miền Nam vào mùa xuân năm 1975 thống nhất đất nước mang lại hoà bình, độc lập, tự do dân tộc trên dải đất hình chữ S xinh đẹp.

Từ đó đến nay trải qua 46 năm, theo thăng trầm của dòng thời gian và đặc biệt trong hơn 30 năm dưới thời kỳ đổi mới, đất nước ta nói chung và TP. HCM nói riêng đã dần dần thay da đổi thịt, phát triển nhanh chóng về mọi mặt. Theo như lời Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng từng nói: “Qua 35 năm tiến hành công cuộc đổi mới, 30 năm thực hiện Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, lý luận về đường lối đổi mới, về chủ nghĩa xã hội và con đường đi lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta ngày càng được hoàn thiện và từng bước được hiện thực hoá. Chúng ta đã đạt được những thành tựu to lớn, có ý nghĩa lịch sử, phát triển mạnh mẽ, toàn diện hơn so với những năm trước đổi mới. Với tất cả sự khiêm tốn, chúng ta vẫn có thể nói rằng: Đất nước ta chưa bao giờ có được cơ đồ, tiềm lực, vị thế và uy tín quốc tế như ngày nay”

Trong đó TP. HCM, Hà Nội là những đầu tàu phát triển kinh tế của cả nước, đặc biệt TP. HCM trong hàng thập kỷ qua luôn luôn là thành phố dẫn đầu phát triển kinh tế về mọi mặt, đóng góp nhiều nhất cho ngân sách của quốc gia. Và đã có những phát triển thay đổi một cách ngoạn mục được các nước trong khu vực và cả thế giới công nhận.

Tính đến năm 2020, thành phố có khoảng hơn 400 nghìn doanh nghiệp với tổng vốn điều lệ hơn 5.470.661 tỷ đồng, chiếm 52% tổng số doanh nghiệp trên toàn quốc. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI tính đến năm 2019 có hơn 9.440 dự án đầu tư nước ngoài có hiệu lực, với tổng vốn đầu tư kể cả cấp mới và tăng vốn là 52,88 tỷ USD. Sản xuất của các doanh nghiệp ổn định, giá trị sản xuất sản phẩm công nghệ cao ước đạt 17 tỷ USD giai đoạn 2016 – 2020.

Hai năm vừa qua đại dịch covid bất ngờ ập đến đã làm cho kinh tế của TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung chao đảo. Nguồn thu ngân sách không đạt, các doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều những doanh nghiệp phải giải thế, đời sông nhân dân gặp rất nhiều khó khăn. Đứng trước tình hình như vậy, lối đi nào để khôi phục và tiếp tục phát triển TP. HCM là một bài toán hóc búa đang chờ Đảng bộ, chính quyền và nhân dân thành phố cùng các doanh nghiệp chung tay giải quyết…         

Những trở ngại, khó khăn cần tháo gỡ

Theo thống kê tổng tài sản trên toàn thế giới là 514 nghìn tỷ USD vào năm 2020 thì có đến 70% đến từ nguồn đất đai và bất động sản. Như vậy, các ngành và lĩnh vực kinh tế còn lại như nông nghiệp, công nghiệp, du lịch, sản xuất, dịch vụ… chỉ chiếm chưa đến 30% trên tổng giá trị sản lượng và tài sản của mỗi quốc gia trong đó có Việt Nam. Không những thế trong lĩnh vực bất động sản, yếu tố quan trọng nhất là quy hoạch và trong quy hoạch yếu tố then chốt chính là tầm nhìn.

Thực tiễn so sánh với Dubai hay Singapore, Hong Kong ở Châu Á thì quy hoạch giao thông và quy hoạch đô thị (công năng, kiến trúc) tại TP Hồ Chí Minh (TP. HCM) chưa theo kịp tốc độ phát triển. Thành phố và các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cùng địa phương khác trên cả nước và quốc tế chưa được kết nối bằng hạ tầng giao thông hiện đại như đường cao tốc, metro…. Hơn nữa, giới hạn về những quy định trong đầu tư, trong quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập làm giảm đi rất nhiều giá trị của BĐS (Khu đô thị, thành phố mới) chưa phát huy được hết giá trị gia tăng nội hàm của từng khu đất nói riêng và cả thành phố nói chung.

Trong bối cảnh hiện nay, khi đại dịch Covid còn tiếp tục hoành hành, TP.HCM muốn khôi phục trở lại và phát triển cho xứng tầm cần phát huy cao nhất nguồn thu từ những khu đất cũ và đặc biệt là những khu đất mới mở rộng như TP. Thủ Đức trong đó có bán đảo Thủ Thiêm.

Từ năm 2018, chính quyền TP. HCM đã triển khai đề án xây dựng Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông Thành phố bao gồm: Quận 9, Thủ Đức và Thủ Thiêm (Quận 2) để hình thành trung tâm động lực tăng trưởng mới cho Thành phố trong thời kỳ Cách mạng công nghiệp 4.0. Đặc biệt, lãnh đạo TP.HCM mong muốn khu đô thị bán đảo Thủ Thiêm khi hình thành sẽ trở thành một Trung tâm tài chính mới, đô thị dịch vụ hiện đại thông minh 4.0 của TP. HCM ngang tầm khu vực Châu Á thậm chí trên thế giới.

Đến năm 2019, UBND TP. HCM quyết tâm xây dựng bán đảo Thủ Thiêm với diện tích hơn 700 ha thành một trung tâm tài chính, đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch, công nghệ 4.0 nhưng do hệ luỵ từ quy hoạch cũ để lại, hạn chế về tầm nhìn nên bán đảo Thủ Thiêm nói riêng và TP. Thủ Đức nói chung đã chưa được quy hoạch theo định hướng phát triển lâu dài có tầm nhìn đến 2045 – 2075, xứng tầm để trở thành một trung tâm tài chính, đô thị, thương mại, dịch vụ du lịch hiện đại, công nghiệp 4.0 thông minh xanh sạch đẹp như Dubai đã làm cách đây hơn 40 năm …

Giá trị kép từ những cuộc đấu giá quỹ đất vàng của bán đảo Thủ Thiêm

Trong thời gian gần đây câu chuyện đấu giá đất tại KĐT mới Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua đã tốn không ít giấy mực của truyền thông và dư luận xã hội khi lô đất được đấu giá lên tới 5- 6,6 lần. Đặc biệt lô đất của Ngôi Sao Việt (công ty thành viên của tập đoànTân Hoàng Minh) diện tích 10,060m2 được mua với giá 24,5 nghìn tỷ đồng (1m2 đất khoảng 2,45 tỷ đồng), cao hơn 8,3 lần so với giá khởi điểm. Kết quả trúng đấu giá này đã phần nào phản ánh giá trị thực tế của những khu đất vàng kim cương tại bán đảo Thủ Thiêm mà trước đây chúng ta đã coi nhẹ và bỏ quên. Thực tiễn vụ đấu giá đang chỉ ra rất rõ “lợi ích kép” khơi thông nguồn lực đất đai, minh chứng cho việc mua bán cạnh tranh lành mạnh nguồn tài nguyên quốc gia.

Cuộc đấu giá 4 khu đất vàng đã thu về cho ngân sách thành phố một khoản tiền rất lớn, hơn 37.000 tỷ đồng trong bối cảnh dịch covid vẫn tiếp tục hoành hành. Con số chưa có tiền lệ từ trước đến nay trong cuộc đấu giá này được xem là tín hiệu tích cực. Đơn cử từ lô đất của Ngôi Sao Việt với 1 ha đất, nhà nước thu số tiền rất lớn gần 1,1 tỷ USD. Một con số rõ ràng minh chứng tiềm năng giá trị từ những khu đất sạch đang tạo ra nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước để phát triển kinh tế Thủ Thiêm nói riêng hay TP. HCM nói chung.

Tuy nhiên, có một điều cần phải hiểu, không phải khu đất nào hay địa phương nào cũng có thể đấu được giá “cao ngất”, như lô đất có vị trí được ví như “trái tim kim cương” của bán đảo Thủ Thiêm này. Hơn nữa, những khu đất cùng trên bán đảo này chắc chắn chỉ có thể bằng 10 – 30% hoặc cao nhất là 40% giá trị của khu đất vàng, trái tim kim cương của Thủ Thiêm này, vì đây chính là quy luật tất yếu của BĐS là vị trí, vị trí và vị trí cùng nhiều các yếu tố khác như  quy hoạch hạ tầng đồng bộ, thiết kế kiến trúc, hệ số sử dụng đất, công năng, thương hiệu chủ đầu tư, thương hiệu quản lý… Không những thế để có được những lô đất sạch được mang ra đấu giá thành phố đã phải bỏ ra hơn 20 năm cùng số tiền rất lớn để thuê đơn vị quốc tế quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng… 

Đẳng cấp tầm nhìn của Chủ đầu tư (CĐT)

Tiếp theo, cuộc đấu giá đã, đang và sẽ minh chứng cho tầm nhìn của một CĐT đã rất thành công và uy tín trên thị trường về tương lai cho “một Dubai thứ 2” tại Việt Nam. Tập đoàn Tân Hoàng Minh với gần 30 năm thành lập và phát triển, những dự án bất động sản mà tập đoàn này sở hữu hầu hết nằm tại vị trí đắc địa nhất của TP. Hà Nội, và đều được sở hữu từ việc mua chuyển nhượng bằng những hình thức công khai minh bạch và hầu như các dự án Tân Hoàng Minh phát triển đều được khách hàng đón nhận và thu về lợi nhuận.  

Theo một nguồn thông tin từ tập đoàn Tân Hoàng Minh, đơn vị này sẽ hợp tác với một thương hiệu hàng đầu thế giới như Marriot, Ritz – Carlton, Four Season… để xây dựng một công trình hàng hiệu độc nhất vô nhị ngay tại chính khu đất vàng, đươc ví như “trái tim kim cương” của bán đảo Thủ Thiêm tương lai sẽ trở thành trung tâm tài chính, đô thị thương mại, dịch vụ du lịch hiện đại, công nghệ 4.0 của TP. HCM. Thực tế BĐS hàng hiệu có thể bán với giá “trên trời” ví dụ thực tế gần đây, khu đất 24-26 Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội được phát triển bởi một doanh nghiệp bất động sản mới thành lập gần 6 năm, xây dựng với thương hiệu Ritz – Carlton đã mở bán thành công, 100% số căn hộ được bán hết trong ngày mở bán đầu tiên tại Hà Nội với giá từ 700tr – 1 tỷ/m2. Chắc chắn tập đoàn Tân Hoàng Minh với bề dầy kinh nghiệm hoạt động gần 30 năm sẽ không thể bỏ lỡ cơ hội vàng này.

Đến đây lời giải cho quyết định “gây sốc” của Tân Hoàng Minh đã có đáp số về mặt hiệu quả kinh doanh. Hơn nữa, 4 nhà đầu tư vừa trúng đấu giá trong đó có công ty Ngôi Sao Việt (công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã đem lại lợi ích lớn nhất đó là tạo động lực kinh doanh cho các doanh nghiệp tại thành phố cũng như cả nước. Động viên kích lệ tinh thần nhân dân thành phố có thêm niềm tin để tiếp tục kinh doanh và phát triển. Theo hé lộ của lãnh đạo công ty Ngôi Sao Việt, tiền tham gia đấu giá đều là của doanh nghiệp, chứ không thể sử dụng được vốn vay của ngân hàng, bởi ngân hàng đã và sẽ không cho vay với những “thương vụ” đấu giá mà họ cho là “điên rồ” như vậy.

Chúng tôi đã có cuộc tiếp xúc với lãnh đạo của Tân Hoàng Minh, điều nhận thấy đơn vị phát triển BĐS này luôn kiên định xuyên suốt gần 20 năm qua chỉ phát triển dự án cao cấp và siêu cao cấp ở những khu đất vàng của thủ đô Hà Nội, TP. HCM. Các dự án Tân Hoàng Minh sở hữu đều có được từ việc sang nhượng theo phương thức đấu giá, đấu thầu và nhận chuyển nhượng lại từ các CĐT khác khi đã có giấy phép đầu tư hoặc có các hồ sơ pháp lý dự án minh bạch được các cơ quan chức năng có thẩm quyền của nhà nước chấp thuận. Đặc biệt không tham gia những dự án mang tính chất lợi ích nhóm – theo lời của một lãnh đạo tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Kết bài, tác giả bài viết xin dẫn lời của nhà Quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, tổng giám đốc Công ty EnCity (Singapore) trước đây khi nói đến giải pháp phát triển trung tài chính tại TP. Thủ Đức rằng: “Nếu chúng ta muốn phát triển một thành phố thông minh, sáng tạo bằng một khung pháp lý không hề thông minh, không hề sáng tạo thì chúng ta sẽ tự giấm chân lên nhau”. Bán đảo Thủ Thiêm nói riêng hay TP. Thủ Đức nói chung nên chăng cần được “cởi trói” để tiềm lực từ đất có cơ hội được phát huy hết những giá trị và tiềm năng to lớn để góp phần cho Thành phố Hồ Chí Minh – “Hòn ngọc Viễn Đông” xưa không chỉ là danh xưng mỹ miều mà phải trở mình thành Dubai thứ 2 của thế giới.