Phát triển nhà ở xã hội ở phía Nam

(Xây dựng) – Quốc hội khóa XV cuối tháng 11/2023 đã thông qua Luật Nhà ở 2023 với nhiều điểm mới, hợp tình hợp lý, tạo điều kiện thu hút các DN, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Nhưng do hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 mãi tới 01/01/2025 mới có hiệu lực nên Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về NƠXH và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư….

Tết đang về bên thềm một dự án NƠXH.

Thực trạng công tác phát triển NƠXH tại 3 tỉnh phía Nam

Theo báo cáo của UBND TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020 trên địa bàn thành phố đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH, với diện tích sàn tăng thêm 1,23 triệu m2 sàn, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra.

Sở Xây dựng đã kiểm tra, có ý kiến về đối tượng thuê, mua, thuê mua NƠXH đối với 17/20 dự án, với tổng số lượt đối tượng là 11.032. Trong đó, thuê là 2.299 lượt đối tượng, mua là 8.472 lượt đối tượng và thuê mua là 261 lượt đối tượng. Sở TN&MT đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 6 dự án NƠXH đã xây dựng hoàn thành.

Giai đoạn 2021 – 2025, trên địa bàn thành phố có 91 dự án, khu đất xây dựng NƠXH với tổng diện tích 210,4 ha, quy mô dự kiến 98.685 căn hộ, với 6.678.730 m2 sàn xây dựng.

UBND Thành phố phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2025 và năm 2021, 2022 tăng thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn xây dựng. Đến nay, đã hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH, với diện tích đất 18.459,6 m2, diện tích sàn xây dựng 59.893 m2, quy mô 623 căn hộ. Hiện nay, có 7 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân đang triển khai thi công, quy mô 4.996 căn hộ, tổng diện tích sàn 383.258 m2.

Tương tự, tại Bình Dương giai đoạn 2016 – 2020 cũng mới hoàn thành 1,33 triệu m2 sàn, đạt 65% kế hoạch. Đồng thời trong giai đoạn này, Đề án NƠXH – nhà ở công nhân (do Tổng công ty Becamex IDC đề xuất đầu tư) cũng được phê duyệt 1,8 triệu m2 sàn xây dựng. Riêng quỹ đất 20% NƠXH tại 33 dự án nhà ở thương mại đã được quy hoạch khoảng 105 ha nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng công trình.

Đối với Đồng Nai, mục tiêu đặt ra giai đoạn 2021 – 2025 là 10.000 căn, giai đoạn 2026 – 2030 là 40.000 căn, tổng cộng 10 năm tối thiểu 50.000 căn NƠXH. Để thực hiện các giải pháp, nhằm đạt được mục tiêu đề ra, công việc quan trọng nhất là công tác quy hoạch, rà soát bố trí quỹ đất để kêu gọi đầu tư.

Ngoài 9 dự án đang triển khai, diện tích đất 52 ha thì quỹ đất kêu gọi đầu tư đến thời điểm hiện nay có 38 khu đất với tổng diện tích khoảng 176 ha. Tổng quỹ đất này đáp ứng được khoảng 40.000 căn. Đối với 38 khu đất với diện tích khoảng 176 ha để kêu gọi đầu tư NƠXH thì đến nay UBND tỉnh Đồng Nai mới phê duyệt chủ trương đầu tư 2 dự án, diện tích đất 4,3 ha, quy mô khoảng 3.000 căn.

Giải pháp nào để phát triển NƠXH?

Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã tạo tín hiệu tích cực cho người dân và DN. Bởi Luật đã đáp ứng được nhu cầu thực tiễn đặt ra trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng một dự án nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng.

Tuy nhiên, do hiệu lực của Luật mãi tới 01/01/2025 mới có hiệu lực nên ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về NƠXH và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.

Ông Lê Như Thạch – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bcons phân vân: Các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia phát triển NƠXH chú trọng nhiều vào giảm giá thành NƠXH. Trong khi đó, lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở định mức khá thấp (nhằm giảm giá NƠXH), nên không hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư.

Ông Thạch kiến nghị, ngoài các ưu đãi nhằm giảm giá thành NƠXH như hiện nay, về phía kinh doanh, khai thác Nhà nước nên áp dụng chính sách giá trần; Ban hành các tiêu chuẩn hay thiết kế điển hình cho các loại NƠXH; Ban hành giá trần cho từng loại NƠXH theo địa phương, khu vực.

Từ năm 2022, suất vốn đầu tư NƠXH đã được Bộ Xây dựng ban hành chung với suất vốn đầu tư các loại công trình khác, trên cơ sở này có thể xây dựng bảng giá trần NƠXH và điều chỉnh hàng năm tương tự như suất vốn đầu tư; Nhà đầu tư tự tính toán, cân nhắc chi phí đầu tư, cùng các ưu đãi được nhận, tự xác định giá đầu ra thấp hơn so với giá trần, nếu có hiệu quả thì sẽ đăng ký thực hiện dự án. Làm được như thế cũng sẽ bớt được các khâu thẩm định giá, tổng mức đầu tư, dự toán… đơn giản thủ tục cho chủ đầu tư.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Ngọc Hải – Phó chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho biết: Giải pháp để phát triển NƠXH là cần cải cách và đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH và nhà lưu trú cho công nhân. Khuyến khích áp dụng mẫu thiết kế điển hình NƠXH để giảm chi phí thiết kế và rút ngắn thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và cấp phép xây dựng; Rà soát, bổ sung các quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và điều chỉnh quy hoạch thành đất xây dựng NƠXH và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định; Tập trung rà soát các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất lớn hơn 10 ha, đã xác định quỹ đất 20% trong dự án để thực hiện NƠXH, đôn đốc thực hiện…

Ông Lê Quang Vinh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: Các giải pháp cơ bản để phát triển NƠXH là quỹ đất; Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc; Giải pháp về chính sách phát triển thị trường NƠXH và quản lý sử dụng NƠXH; Giải pháp về khoa học, công nghệ trong phát triển NƠXH; Giải pháp về nguồn vốn.

“Trong 5 giải pháp nêu trên, giải pháp về quỹ đất phát triển NƠXH là nòng cốt, cốt lõi vấn đề, phải có đất để xây dựng hình thành các khu NƠXH phục vụ cho các đối tượng theo quy định. Hiện nay, Sở Xây dựng Bình Dương đã rà soát, đề xuất và định hướng cơ bản gồm 8 quỹ đất và giải pháp để thực hiện phát triển NƠXH trên địa bàn” – ông Vinh cho biết.

Ông Bùi Xuân Cường – Phó chủ tịch UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ, ngành sớm ban hành văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng để các địa phương triển khai thực hiện theo hướng cắt giảm hoặc liên thông các thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng.

“Trước mắt, TP.HCM đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH để các nhà đầu tư biết thực hiện, gồm các bước liên quan như: Chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp Giấy phép xây dựng; Bên cạnh đó, cần nghiên cứu ban hành quy định hướng dẫn việc xác định, phân bổ và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quỹ đất ở 20% để xây dựng NƠXH” – ông Cường thông tin.