Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh trong năm 2022?

Căn hộ dự kiến sẽ tăng 1 – 7% trong năm 2022

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2021 dù ảnh hưởng bởi dịch bệnh, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM năm 2021 bị đẩy tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018. 

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Các chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp. 

Theo nghiên cứu của VNDirect, dự báo giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1 – 7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% so với cùng kỳ do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1, TP.HCM và TP. Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500 – 18.000 USD/m2 (hơn 400 triệu đồng) trong năm nay. 

Bên cạnh đó, đơn vị nghiên cứu này cũng cho rằng giá đất tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong năm 2022 nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1. 

Ngoài ra, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp tục thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới. 

Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở có thể sẽ được cải thiện đáng kể. Các dự án mới ở phân khúc trung cấp sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông và các quận ngoại thành. Quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp. Giá nhà ở dự kiến sẽ duy trì đà tăng trung bình từ 3 – 7% trong năm 2022 ở các phân khúc. 

Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới dồi dào sẽ đến từ các dự án khu đô thị lớn từ khu vực ngoại thành nhờ quỹ đất lớn. Điểm mạnh của thị trường nhà ở Hà Nội là hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển mạnh, tăng sự kết giữa vùng trung tâm và các khu vực lân cận. Giá bất động sản tại Hà Nội thực tế không biến động mạnh như TP.HCM song giá vẫn tăng đều qua hàng năm ở mức 1 – 3%. 

Đất nền có thể nóng nhẹ, giá vẫn đà tăng 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí “sốt giá” tại một số phân khúc bất động sản. Cụ thể, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương cũng có mức ghi nhận tăng mạnh như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%).

Ngoài ra, nhiều nơi như Thanh Hóa; TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. 

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách, pháp luật của thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Điều này khiến giá bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. 

Theo dự báo của các chuyên gia, cuối năm nay hoặc đầu năm sau có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền cục bộ tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 

Ghi nhận cho thấy, ngay sau khi TP.HCM và các tỉnh phía Nam nới giãn cách, thị trường đất nền “bắt sóng” chộn rộn trở lại. Nếu thị trường thứ cấp giá không có nhiều biến động thì thị trường sơ cấp giá đất nền tiếp tục lập đỉnh. 

Báo cáo thị trường đất nền bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 10/2021 của DKRA Vietnam chỉ ra, trong tháng toàn thị trường có 9 dự án mở bán (4 dự án mới, 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), nguồn cung đạt 649 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2020 (535 sản phẩm) và tăng 6,8 lần so với tháng 9/2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 36% (233 sản phẩm), bằng 65% so với cùng kỳ năm trước (359 sản phẩm), tăng hơn 10 lần so với tháng trước. 

Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình dao động 15 – 30% so với đợt mở bán trước đó. Riêng thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so tháng trước. 

Tại thị trường TP.HCM, trong tháng 10/2021, có 1 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 8% (tương ứng 2 sản phẩm). 

Niềm tin của người mua vào sự phục hồi bất động sản còn cao

Theo VNDirect, có ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong năm 2022. 

Thứ nhất, nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng. 

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà 

Thứ ba, nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý. 

Theo đơn vị này, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ chạm đáy vào năm nay và phục hồi mạnh mẽ 60 – 70% vào năm 2022 – 2023, được hỗ trợ bởi các quy định mới tháo gỡ các nút thắt pháp lý như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020.  

Trong đó, thị trường nhà ở vùng ven tại TP.HCM như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Thủ Đức sẽ thu hút đầu tư vào năm 2022, nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng ở những khu vực này. 

Cùng với đó, triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản nhà ở tại các tỉnh lân cận của TP.HCM trong năm 2022, đón nhận những tích cực từ cả cung cầu và giá bán./.