Nút thắt “pháp lý” khi nào được gỡ bỏ tại Dự án Làng Việt Cổ – Cố Viên Lầu?

Tại khu du lịch Tam Cốc – Bích Động đã có nhiều cá nhân, doanh nghiệp thành công trong đầu tư làm du lịch. Tuy nhiên, bên cạnh đó có những doanh nghiệp rất tâm huyết đầu tư làm du lịch văn hóa truyền thống, họ đã đầu tư rất quy mô,  bài bản, song do vướng mắc đến vấn đề pháp lý mà hàng chục năm qua không thể hoạt động trở lại được, đó là dự án du lịch Làng Việt cổ – Cố Viên Lầu, có tổng diện tích lên tới hơn 9.000m2 (có địa chỉ tại thôn Văn Lâm, xã Ninh Hải, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình) do Doanh nghiệp tư nhân (DNTN) Minh Thoa làm chủ đầu tư.

Không có quyền mua tài sản bán đấu giá nhưng vẫn được tham gia và trúng đấu giá

Theo Quyết định số 489/QĐ-UBND ngày 28/02/2007, UBND tỉnh Ninh Bình đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM254073 ngày 08/6/2008  cho  doanh nghiệp Minh Thoa (do ông Nguyễn Văn Thoa làm Giám đốc, có địa chỉ tại thôn Văn Lâm, xã Ninh Hải, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình) được UBND tỉnh Ninh Bình giao 9.040,6m2 với hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để triển khai thực hiện dự án Cố Viên Lầu (tại thôn Văn Lâm, xã Ninh Hải, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình), mục đích của dự án nhằm giới thiệu, quảng bá, trưng bày các cổ vật, khôi phục các nếp nhà cổ, bảo tồn, lưu giữ các giá trị văn hóa truyền thống của dân tộc… và kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

 Do cần vốn để phát triển dự  án Cố Viên Lầu, ông Nguyễn Minh Thoa đã thế chấp dự án này  để vay tiền của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) – Chi nhánh Tam Điệp (Ninh Bình) theo hợp đồng số 500/HĐTC ngày 04/9/2009. Cuối năm 2012, do DNTN Minh Thoa không trả được nợ nên Vietinbank đã khởi kiện DNTN Minh Thoa ra Tòa án nhân dân (TAND) huyện Hoa Lư. Ngày 30/8/2012, TAND huyện Hoa Lư đã ký quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự số 02/2012/QĐST- KDTM đối với vụ kiện trên.

Căn cứ vào đơn yêu cầu thi hành án của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện Hoa Lư đã phân công Chấp hành viên Lương Hoàng Đức thực hiện công tác thi hành án dân sự đối với quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự.

Ngày 22/3/2016, Chi cục THADS huyện Hoa Lư đã ký hợp đồng bán đấu giá tài sản số 04/HĐ- HNN 2016 với Công ty TNHH Đấu giá tài sản Hà Nam Ninh. Sau 10 lần bán đấu giá bất thành, giá trị tài sản khu Cố Viên Lầu trong lần đấu giá thứ 11 xuống mức khởi điểm là gần 6,87 tỉ đồng. Trong lần đấu giá thứ 11 có 4 khách hàng đăng ký và người trúng đấu giá là cá nhân ông Nguyễn Ngọc Quang (Tây Hồ, Hà Nội) với mức giá 6.877.163.770 đồng (tương ứng 45,45% giá tài sản thẩm định) chỉ cao hơn giá khởi điểm 40 triệu đồng.

Trước khi ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, ngày 12/5/2017, Chi cục THADS huyện Hoa Lư đã có Công văn số 04/CV- CCTHADS đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình cho biết người mua tài sản gắn liền với đất thuê có được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng còn lại hay không và phải đảm bảo những điều kiện gì để tiếp tục được thuê đất? Ngày 16/05/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình đã có Công văn số 773/STNMT-TTr phúc đáp trả lời “người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013”. 

Theo quy định thì việc xử lý tài sản và điều kiện người mua tài sản đã thế chấp của DNTN Minh Thoa được thực hiện theo quy định tại điểm c, khoản 3 Điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 53 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP): “c) Người mua tài sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai”.

Mặt khác, khoản 4 và 5 Điều 30 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định: “4. Người không có quyền mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật, bao gồm: … b) Người không đủ điều kiện tham gia mua tài sản đối với một số loại tài sản theo quy định của pháp luật về loại tài sản đó”. Tuy nhiên, Công ty TNHH Đấu giá Hà Nam Ninh, Chi cục THADS huyện Hoa Lư không hiểu vì lý do gì lại cho phép cá nhân ông Nguyễn Ngọc Quang được tham gia phiên đấu giá và trúng đấu giá.

Người mua được tài sản bán đấu giá là cá nhân ông Nguyễn Ngọc Quang không có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư (dự án Cố Viên Lầu của DNTN Minh Thoa) và không đủ điều kiện tham gia mua tài sản đối với một số loại tài sản theo quy định của pháp luật là tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm để thực hiện dự án.

Tại báo cáo số 431/BC-CAT-CSKT ngày 25/4/2024 của Công an tỉnh Ninh Bình gửi Thường trực Tỉnh ủy Ninh Bình báo cáo kết quả xác minh, giải quyết đơn thư của ông Nguyễn Văn Thoa đã chỉ ra, việc Công ty TNHH Đấu giá Hà Nam Ninh, Chi cục THADS huyện Hoa Lư cho phép cá nhân không đủ điều kiện mua tài sản gắn liền với đất (không có ngành nghề đăng ký kinh doanh phù hợp với dự án Cố Viên Lầu của DNTN Minh Thoa) được mua được tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm là trái quy định của tại điểm b khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai; khoản 4 và 5 Điều 30 Nghị định 17/2010/NĐ-CP.

 Nhận định về sự việc trên, Luật sư Hoàng Ngọc Thanh Bình, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng cho rằng, từ vi phạm nêu trên dẫn đến Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 07/07/HĐ-HNN/2017 ngày 07/7/2017 (đã công chứng) giữa Công ty TNHH Đấu giá Hà Nam Ninh, Chi cục THADS huyện Hoa Lư và ông Nguyễn Ngọc Quang là vô hiệu vì vi phạm điểm a, c khoản 1 Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự, cụ thể:

Một là, đối tượng mua bán (tài sản bán đấu giá là “tài sản để thi hành án”)  nhưng xác định không đúng, không được thẩm định đúng với tính chất của tài sản thực tế (cổ vật và những căn nhà cổ) nên nội dung của giao dịch mua bán không đảm bảo.

Hai là, các chủ thể tham gia Hợp đồng mua bán không đủ năng lực pháp luật dân sự (cá nhân ông Quang không đủ điều kiện mua tài sản).

Ba là, mục đích hợp đồng không đạt được (tài sản không được bán đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản trúng đấu giá – ông Quang không đủ điều kiện để UBND địa phương tiếp tục cho thuê đất; chưa đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án là doanh nghiệp).

Những vi phạm này cũng đã được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Ninh Bình trả lời tại Văn bản số 354/VPĐK-TTLT ngày 03/6/2020 và các cơ quan chuyên môn khác của tỉnh Ninh Bình cũng đã nêu rõ và kiến nghị xử lý. Tuy nhiên đến nay, vụ việc vẫn chưa được xử lý dứt điểm gây thiệt hại nghiêm trọng cho DNTN Minh Thoa và cá nhân ông Nguyễn Ngọc Quang (người mua tài sản).

Giao dịch vô hiệu nhưng vẫn được công chứng

Báo cáo của Công an tỉnh Ninh Bình gửi Thường trực Tỉnh ủy Ninh Bình cũng chỉ ra, việc công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 07.07/HĐ-HNN/2017 ngày 07/7/2017 giữa Công ty TNHH Đấu giá Hà Nam Ninh, Chi cục THADS huyện Hoa Lư và ông Nguyễn Ngọc Quang của Văn phòng Công chứng Yên Khánh có một số dấu hiệu vi phạm, cụ thể: Việc công chứng không được tiến hành tại trụ sở Văn phòng Công chứng Yên Khánh, vi phạm Điều 44 Luật Công chứng; tiến hành công chứng hợp đồng khi không có mặt bà Nguyễn Thị Hải đại diện công ty bán đấu giá tham gia ký hợp đồng, vi phạm khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng; công chứng không có bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu tài sản sản để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, vi phạm khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng. Ông Quang không đủ điều kiện mua tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai, do vậy hợp đồng này đã vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng Công chứng viên vẫn ghi lời chứng “hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật” là vi phạm quy định tại khoản 6 Luật Công chứng. Các vi phạm này đã dẫn đến việc hợp đồng mặc dù chưa đảm bảo các quy định của pháp luật đã được hợp pháp hóa và cơ quan thi hành án cũng như các cá nhân có liên quan đã căn cứ vào hợp đồng này để thực hiện các hoạt động thi hành án và các hoạt động khác có liên quan.

Dự án đã giải chấp vẫn bị cưỡng chế thi hành án

Kết luận thanh tra số 26/KL-TTr ngày 11/7/2018 của Thanh tra Bộ Tư pháp chỉ ra, việc tổ chức thi hành án, xử lý tài sản để thi hành án thu tiền trả nợ ngân hàng có nhiều thiếu sót, vi phạm. Theo đó, kết luận đã nêu rõ nhiều vi phạm nghiêm trọng của Công ty Hà Nam Ninh trong việc thực hiện các quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản trên đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm, nhiều vi phạm của Chấp hành viên trong việc thi hành bản án, xử lý tài sản đảm bảo.

 

 Trên cơ sở kết luận thanh tra, Thanh tra Bộ Tư pháp đã ra quyết định số 02/QĐ-TTr ngày 19/9/2018 để hủy kết quả bán đấu giá dự án Cố Viên Lầu.

Sau khi có kết luận thanh tra và quyết định hủy kết quả bán đấu giá nêu trên, Chi cục THADS huyện Hoa Lưu đã ban hành Thông báo số 204 về việc hủy kết quả bán đấu giá và yêu cầu ông Nguyễn Ngọc Quang nhận lại tiền mua tài sản trúng đấu giá. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án lại không thực hiện thủ tục hủy bỏ Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 07.07/HĐ-HNN/2017 ngày 07/7/2017.

Theo quy định của Luật THADS, trường hợp kết quả bán đấu giá tài sản bị hủy, các đương sự có thể tự thỏa thuận và được ưu tiên tự thỏa thuận về việc thi hành án theo quy định của pháp luật, việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 07.07/HĐ-HNN/2017 ngày 07/7/2017 (đã công chứng) giữa Công ty TNHH Đấu giá Hà Nam Ninh, Chi cục THADS huyện Hoa Lư và ông Nguyễn Ngọc Quang là trách nhiệm của các bên đã ký hợp đồng, không thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp và Vietinbank – Chi nhánh Tam Điệp.

Thực hiện theo quy định này, ngày 05/12/2018, Chi cục THADS huyện Hoa Lư (đại diện là ông Hoàng Xuân Sơn – Chi cục trưởng), Vietinbank – Chi nhánh Tam Điệp, Công ty Minh Thoa đã họp và thống nhất cho Công ty Minh Thoa trả nợ cho Vietinbank để nhận lại tài sản thế chấp (tức dự án Cố Viên Lầu).

Thực hiện thỏa thuận này, ngày 26/12/2018, Vietinbank – Chi nhánh Tam Điệp đã có văn bản rút yêu cầu thi hành án. Ngày 27/12/2018, Công ty Minh Thoa trả cho Vietinbank số tiền 9 tỉ đồng. Sau khi tiền được chuyển cho Vietinbank, dự án Cố Viên Lầu được giải chấp vào ngày 9/01/2019. Công ty Minh Thoa nhận lại dự án và tiếp tục kinh doanh.

Tại văn bản số 608/NBI-TTS ngày 25/8/2022, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh tỉnh Ninh Bình đã khẳng định việc Vietinbank – Chi nhánh Tam Điệp rút yêu cầu thi hành án và cùng Doanh nghiệp Minh Thoa thỏa thuận xử lý thu hồi khoản nợ kể từ ngày 27/12/2018 sau khi kết quả bán đấu giá bị hủy là hoàn toàn hợp pháp.

Tuy nhiên, đến ngày 02/4/2019, Thanh tra Bộ Tư pháp có quyết định  số 01/QĐ- TTR về việc thu hồi quyết định số 02 ngày 19/9/2018 (cũng của chính Thanh tra Bộ Tư pháp) về áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (về việc hủy kết quả đấu giá ngày 7/7/2016) trong khi Doanh nghiệp Minh Thoa đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ đối với Vietinbank – Chi nhánh Tam Điệp và Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Ninh Bình đã đăng ký xóa thế chấp đối với tài sản thế chấp của Doanh nghiệp Minh Thoa. Đồng thời, các văn bản xác nhận tài sản tại Dự án Cố Viên Lầu là cổ vật của đơn vị chức năng hiện còn nguyên giá trị.

Ngày 10/4/2019, Chi cục THADS huyện Hoa Lư có thông báo số 56/TB-CCTHADS về việc tiếp tục tổ chức giao tài sản của Công ty Minh Thoa để thi hành án.

Công ty Minh Thoa đã liên tục phản đối các quyết định trên. Tuy nhiên, ngày 07/01/2020, việc cưỡng chế thi hành án vẫn diễn ra. Hiện, ông Nguyễn Ngọc Quang (người trúng đấu giá) đã được giao quản lý tài sản trên đất nhưng không được khai thác, sử dụng. Vì thế, dự án không thể hoạt động, bị xuống cấp nghiêm trọng. Còn về phía Công ty TNHH Minh Thoa (được chuyển đổi từ DNTN Minh Thoa) đang quản lý toàn bộ hồ sơ, tài liệu về dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất và đóng tiền thuê đất hàng năm. Từ đó (sau khi bị cưỡng chế) đến nay, ông Thoa vẫn liên tục có đơn gửi đến các cơ quan chức năng để được xem xét giải quyết.

Trao đổi về việc trên, ông Nguyễn Văn Thoa – Giám đốc Công ty Minh Thoa bức xúc cho rằng: “Rõ ràng việc người mua tham gia đấu giá và trúng đấu giá là không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng đã cố tình lấp liếm, hợp pháp hóa những vi phạm của mình và các cơ quan liên quan trong quá trình bán đấu giá tài sản bằng cách khai báo rằng tài sản trúng đấu giá là của doanh nghiệp do ông Quang làm chủ đề đăng ký quyền sở hữu tài sản. Hành vi này đã được các cơ quan chức năng trong quá trình thụ lý giải quyết hồ sơ chỉ rõ nhưng đến nay các cơ quan thi hành án tại Ninh Bình vẫn cố tình bao biện, viện dẫn, áp dụng pháp luật thiếu căn cứ, thể hiện sự ngây thơ và bao biện, không hợp tác trong quá trình giải quyết vụ việc.

“Gần 15 năm một dự án mà tôi dành nhiều tâm huyết, mang lại giá trị văn hóa, du lịch cho tỉnh, nhằm giới thiệu cho du khách và thế hệ trẻ về lịch sử, văn hóa, giờ đây bị xuống cấp nghiêm trọng, việc khắc phục rất khó khăn,…; thất thu cho ngân sách Nhà nước và doanh nghiệp mỗi năm mấy tỉ đồng; việc cho người không đủ điều kiện mua đến nay đã rõ, họ không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép để hoạt động – thiệt hại không những của DNTN Minh Thoa chúng tôi  mà còn thiệt hại cả cho họ nhưng chúng tôi không hiểu vì lý do gì tỉnh và Trung ương chưa xử lý để chúng tôi có thể sửa chữa, duy tu đưa dự án hoạt động trở lại”.

“Chúng tôi rất mong các cơ quan chức năng ở Trung ương và của tỉnh Ninh Bình rà soát lại toàn bộ quy trình thủ tục pháp lý để sớm có quyết định đúng đắn nhất nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp chúng tôi và cởi bỏ “nút thắt pháp lý” đối với dự án này đã tồn tại ngót chục năm nay”, ông Thoa đề nghị.