Những xu hướng mới của thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm 2021

Vùng ven có nhiều điểm sáng

Bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Đây là phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của Covid-19, tạo ra xu hướng rời xa các thành phố với mật độ dân cư cao cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại. Một điểm đáng lưu ý là thị trường Hà Nội đang ghi nhận xu hướng mở rộng sang vùng ven, song việc dịch chuyển ra vùng ven tại thị trường Hà Nội không bị tác động nhiều bởi Covid-19 mà là do các yếu tố về giá cả và hạ tầng.

Cụ thể, yếu tố về cơ sở hạ tầng đồng thời thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây Thủ đô, bao gồm đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương, cùng các dự án đang được triển khai như tuyến metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5 và các tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ Phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích: “Trước đây, khi nói về việc hướng ra ngoài trung tâm thì điều kiện sống là yếu tố được quan tâm nhiều. Tuy nhiên, giờ đây, khu vực này đã ghi nhận sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và xuất hiện khá nhiều tiện ích lớn như trung tâm thương mại hay các tòa nhà văn phòng. Đi kèm với đó là việc nhiều đại đô thị đã và đang hình thành tại các khu vực phía Đông và phía Tây như Gia Lâm, Đại Mỗ, Từ Liêm…, thậm chí là các khu vực tiếp giáp các tỉnh Hưng Yên hay Bắc Ninh. Bởi vậy, câu chuyện về điều kiện sống tại khu vực vùng ven thực ra không còn là vấn đề quá lớn”.

Ở một diễn biến khác, cùng với chung cư thị trường bất động sản vẫn ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô, xuất phát từ làn sóng “bỏ phố về quê” khi dịch bệnh xuất hiện. Xu hướng này phát triển suốt năm 2020 và sang đầu năm 2021 khi đất nền “sốt” ở nhiều khu vực, vùng ven cũng hết sức sôi động.

Mặc dù sang tháng 5, khi dịch bệnh tái bùng phát với mức độ nghiêm trọng hơn, xu hướng vẫn nóng. Theo đó, các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như Vân Canh, Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai… vẫn được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch đều, giá tiếp tục tăng nhẹ 2 – 7% so với thời điểm đầu năm. Giới chuyên gia dự báo, xu hướng này sẽ còn tiếp tục dẫn dắt thị trường vùng ven trong những tháng cuối năm.

Khu nội đô xuất hiện xu hướng hàng hiệu

Trong khi đó, khu vực nội đô cũng ghi nhận một xu hướng phát triển mới – bất động sản nhà ở có thương hiệu. “Đề án quy hoạch nội đô lịch sử, giảm dân số sinh sống trong khu vực nội đô đã phần nào tác động đến việc phát triển nhà ở khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, đề án này cũng tạo tiền đề cho việc cải tạo, nâng cấp không gian và chất lượng nhà ở tại khu vực nội đô trong thời gian tới, thông qua việc phát triển dòng sản phẩm mới như nhà ở có thương hiệu với chất lượng cao cho khu vực này”, chuyên gia Savills lý giải.

Đồng quan điểm, đại diện JLL cho biết, thị trường Hà Nội sắp chào đón sản phẩm nhà ở có thương hiệu thuộc phân khúc siêu sang tại quận Hoàn Kiếm, với giá bán dự kiến được cho là đạt mốc cao nhất trong lịch sử thị trường căn hộ bán từ lúc hình thành tới nay.

Cũng theo JLL, nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục là xu hướng chính trên thị trường bất động sản Hà Nội. Giá bán căn hộ được dự báo tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế trong khi giá vật liệu tăng cao.

Chất lượng dự án căn hộ được cải thiện

Báo cáo tổng quan về thị trường 6 tháng đầu năm 2021 của nhiều đơn vị tư vấn, quản lý bất động sản cũng cho biết, quý II/2021 được nhận định là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng.

Nhiều ý kiến cho rằng, xu hướng tăng giá của thị trường căn hộ Hà Nội là do hạn chế về nguồn cung. Tuy nhiên, theo các chuyên gia của Savills, lý do cụ thể của việc tăng giá này phải kể đến việc cơ sở hạ tầng được phát triển, và quan trọng hơn là chất lượng dự án được cải thiện.

Do nhu cầu về chất lượng sống của người dân ngày càng nâng cao hơn nên dù chịu tác động của Covid-19, một số dự án với chất lượng tốt, vị trí phù hợp và tích hợp đầy đủ tiện ích vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt, thậm chí có những điều chỉnh tăng giá cho giai đoạn bán kế tiếp. Vì vậy, việc tăng giá trong thời gian vừa qua phần lớn là do giá sơ cấp của một số dự án mới được đưa ra cao hơn mặt bằng chung, khiến bình quân giá của thị trường tăng lên, thiết lập một mặt bằng mới.

Dự đoán về khả năng tăng giá của phân khúc căn hộ, bà Hằng nhấn mạnh: “Xét về vấn đề nguồn cung, vấn đề ra mắt dự án mới có thể sẽ được các chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước những thách thức về dịch bệnh Covid-19 như hiện nay. Theo số liệu ghi nhận của Savills, tuy rằng tổng nguồn cung hiện nay vẫn thấp hơn so với năm 2019 nhưng hiện thị trường vẫn có những dự án đã được chuẩn bị từ rất lâu trước đó, do đó nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trên thực tế là không khan hiếm. Các dự án với chất lượng cao sẽ có giá chào bán cao hơn, tuy nhiên không phải tất cả các dự án đều sẽ tăng giá. Có thể nói, bất động sản vẫn sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới”.

Nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn

Bà Hằng chia sẻ thêm: “Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung biệt thự và nhà liền kề không thiếu, thậm chí là ghi nhận mức tăng lớn, nhờ những vấn đề pháp lý đã được giải quyết trong thời gian qua”.

Trong thời gian tới, dự kiến khoảng 2.100 căn nhà ở thấp tầng sẽ được mở bán. Đối với riêng thị trường biệt thự và nhà liền kề, chúng tôi nhận thấy thị trường Hà Nội vẫn có sức hấp dẫn. Các hoạt động chuẩn bị đầu tư diễn ra vẫn hết sức sôi nổi, không chỉ tập trung tại thị trường các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà còn phát triển ra các thành phố lân cận.

“Đây là động thái đầu tư dài hạn của các chủ đầu tư bất động sản tại những vị trí có dư địa phát triển tốt. Nhiều khu vực xung quanh Hà Nội đang sở hữu những điều kiện nhất định khiến cho quỹ đất cũng như chi phí đất có thể tăng cao. Do vậy, hiện nay nhiều chủ đầu tư cũng đã tìm và phát triển theo nhịp 5 năm, thậm chí là 10 năm, tuỳ từng điều kiện của thị trường”, đại diện Savills nhận định.

Về điều này, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trước mắt, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn. Song về trung và dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư giàu tiềm năng. Bởi vậy, các doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ lưỡng cho kế hoạch trong nhiều năm tới, khi dịch bệnh Covid-19 dần được khống chế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Thân Thế Hà, Chủ tịch HĐTV An Khánh cho biết: “Covid-19 không thể kéo dài mãi được, dù diễn biến phức tạp, nhưng tôi nghĩ là sẽ đến chu kỳ dịch bệnh giảm xuống. Lúc đó các vấn đề về hoạt động của doanh nghiệp bất động sản cũng như khách hàng sẽ như một chiếc lò xo nén lâu, phải bung ra. Khi đó, sẽ có sự thanh lọc rõ ràng, những nhà đầu tư bất động sản dài hạn mới có thể trụ vững, các hoạt động đầu tư ngắn hạn sẽ khó.

Hơn nữa, các ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan quy hoạch, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan đến Luật Đất đai, Luật Bất động sản ngày càng chặt chẽ, rõ ràng hơn, xu thế là sẽ tiến tới sự minh bạch”.

Theo ông Hà, với tất cả những yếu tố như trên, giai đoạn sau dịch bệnh sẽ có tác động mới, mà hiện nay, xu thế phát triển ở Việt Nam đang được ví như “một người thanh niên đang độ tuổi trưởng thành rất nhanh” so với các nước phát triển. Rõ ràng, bất động sản cũng như một đứa trẻ dậy thì, phát triển nhanh với tiềm năng còn rất lớn ở phía trước. Chính vì thế, cộng với vấn đề về hạ tầng, đời sống, GDP tăng trưởng… cùng với thói quen về đi lại của người dân đã thay đổi nhiều khi chuyển từ đi xe máy sang đi ô tô. 

Sự thay đổi lớn này là nhu cầu thiết yếu, ảnh hưởng đến đời sống người dân, kéo theo văn hóa ở sẽ thay đổi, nên gần đây các vấn đề sốt đất vùng ngoại ô tăng lên. Còn trung tâm nội thành như nhà liền kề, nhà biệt thự cũng không tăng nhiều, do quan niệm đã thay đổi tương tự các nước khác.