Nhiều bất cập trong quy định doanh nghiệp BĐS có vốn pháp định từ 20 tỷ

Ảnh minh họa. Nguồn Internet.

Bộ Xây dựng cho rằng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định nhưng không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng thể hiện nhiều bất cập về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện.

Tại khoản 1 Điều 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng quy định về việc doanh nghiệp, hợp tác xã phải có vốn pháp định như trên đã thể hiện những bất cập về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng thi hành.

Quy định phải có vốn pháp định trong Nghị định số 76 không còn phù hợp quan điểm pháp luật chung nhất về vốn pháp định. Theo đó, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập công ty do pháp luật quy định đối với một số ngành nghề.

Rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh yêu cầu phải có vốn pháp định trước khi có Luật Đầu tư 2020, cơ quan này nhận thấy việc quy định mức vốn pháp định luôn phải có cơ sở dựa trên nguyên tắc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng và đảm bảo ổn định thị trường tài chính.

Vì vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh các ngành nghề phải có vốn pháp định buộc phải chứng minh vốn bằng nhiều cách, thông qua chứng minh số tiền có tại tổ chức tín dụng hoặc ký quỹ…

Tuy nhiên đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, việc quy định vốn pháp định lại không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho rằng điều này khiến cho quy định vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản không có nhiều ý nghĩa trên thực tế, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện.

Mặt khác, hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng bao gồm hoạt động xây dựng dự án nhà, công trình xây dựng, để bán, cho thuê, mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại, bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng đang thuộc quyền sử hữu hợp pháp của mình, kinh doanh dịch vụ bất động sản…

Trên thực tế, việc quy định vốn pháp định không giải quyết được mục tiêu vì có nhiều doanh nghiệp vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ do doanh nghiệp thua lỗ. Thậm chí có những doanh nghiệp vốn chủ sở hữu bị âm trong khi vốn điều lệ vẫn đáp ứng quy định. Trong khi đó, về mặt tài chính thì những doanh nghiệp này gần như đã phá sản.

Bộ Xây dựng cho biết đối với hoạt động của các doanh nghiệp như bán, cho thuê các bất động sản tại các dự án được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh bất động sản, các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, hoạt động thuê bất động sản có sẵn để cho thuê lại… thì việc phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định không cho thấy có ý nghĩa vì các hoạt động này không phải là hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra bất động sản nhằm đưa vào kinh doanh.

“Việc quy định chung vốn pháp định cho tất cả các hoạt động này cho thấy chưa hợp lý trong quá trình áp dụng thực thi quy định”, cơ quan này nhấn mạnh.

Khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản trong Nghị định số 76 không còn phù hợp.

Để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư, dự thảo Nghị định đã sửa đổi toàn bộ nội dung Điều 3 hiện hành quy định về các điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản theo hướng bãi bỏ yêu cầu phải vốn pháp định và bổ sung các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải công bố thông tin liên quan đến doanh nghiệp và các thông tin về bất động sản kinh doanh.

“Như vậy mới bảo đảm sự công khai, minh bạch các hoạt động kinh doanh, hạn chế tối đã các rủi ro xảy ra với khách hàng, khắc phục tình trạng lừa đảo do đăng bán các bất động sản không có thực, không do mình đầu tư, kinh doanh như đã và đang xảy trong thời gian vừa qua”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.