Nhận diện những tín hiệu lạc quan trong bức tranh ảm đạm

Thị trường bất động sản nửa đầu 2021 diễn ra tương đối gian nan khi liên tiếp gánh chịu những tác động của các đợt tái phát dịch bệnh Covid-19. Giới chuyên ra cho rằng, từ nay đến cuối năm, việc phục hồi của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và tốc độ triển khai tiêm phòng vaccine. Mặc dù vậy vẫn có những tín hiệu khả quan ở các mảng thị trường. Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam để nhận diện bức tranh của thị trường.

PV: Thưa bà, bằng những số liệu nghiên cứu trong thời gian qua, bà có thể cho biết làn sóng Covid-19 lần thứ 4 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nhà ở về giá bán, giao dịch, nguồn cung, khách hàng?

Bà Nguyễn Hoài An: Nhìn chung, làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đã có tác động lớn đối với thị trường bất động sản nhà ở. Nếu trong năm 2018 – 2019, toàn bộ thị trường TP.HCM và Hà Nội lần lượt có hơn 25.000 và hơn 34.000 căn hộ được chào bán mỗi năm, thì đến năm 2021 dự kiến sẽ có khoảng 17.000 – 18.000 căn được chào bán tại mỗi thành phố, tương đương mức của năm 2020.

Việc suy giảm nguồn cung một phần do dịch bệnh ảnh hưởng đến các buổi mở bán dự kiến của các chủ đầu tư, cũng như tâm lý dịch bệnh hiện tại chưa được kiểm soát. Bên cạnh việc nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm cũng phần nào bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, giá bán vẫn là yếu tố nhạy cảm của các dự án và dù tình hình dịch bệnh đang diễn ra, giá bán của các dự án nhà ở tại các phân khúc vẩn duy trì ở mức ổn định.

Người mua nhà hiện cũng không như giai đoạn trước là mua sản phẩm sinh lời ngay mà xem xét nhiều yếu tố như vị trí, điều kiện bàn giao, các phương thức thanh toán phù hợp nhằm đảm bảo giá trị dự án được duy trì ổn định trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, đa số các nhà đầu tư trong nước đều là người có kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, chính vì vậy, làn sóng Covid-19 lần thứ 4 dù có ảnh hưởng đến thị trường nhưng họ vẫn tin tưởng rằng với việc triển khai tiêm vaccine và chính sách của Chính phủ sẽ góp phần phục hồi thị trường trong thời gian tới.

PV: Thưa bà, trên thị trường thời gian qua xuất hiện những dự án chung cư siêu cao cấp với giá hàng trăm triệu đồng/m2 tại 2 thành phố lớn. Theo bà, thực tế này có nằm trong kỳ vọng của nhà đầu tư là thu được lợi nhuận cao và nhanh chóng sau dịch bệnh?

Bà Nguyễn Hoài An: Những dự án hạng cao cấp và siêu cao cấp thường nhắm đến một số lượng nhỏ khách hàng có thu nhập cũng như tài sản lớn. Đồng thời, để phát triển các dự án này, các nhà phát triển dự án thường nhắm đến các vị trí đắc địa tại trung tâm của các thành phố lớn như quận 1 (TP.HCM) hay khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Tuy nhiên, do cả điều kiện và đối tượng khách hàng khá hạn chế, nguồn cung sản phẩm này trên thị trường thường chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ.

Đối với giới giàu và siêu giàu, bất động sản là một kênh đầu tư không thể thiếu trong danh mục. Tuy nhiên, với những dự án thông thường, giá trị căn hộ thường khó giữ được, do xuống cấp của công trình theo thời gian sử dụng, trong khi đó những dự án hạng sang và siêu sang thường được đầu tư, quản lý và bảo trì tốt khiến căn hộ ít bị giảm giá trị. Thêm đó, những dự án này có số lượng hạn chế và vị trí độc tôn nên việc đầu tư vào những dự án hạng siêu sang được kỳ vọng sẽ đảm bảo về mặt giá trị của tài sản được duy trì bền vững, góp phần đảm bảo lợi nhuận cho các nhà đầu tư khi giữ tài sản trong thời gian lâu dài, dù dịch bệnh có ảnh hưởng hay không.

PV: Thời gian qua, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước kiểm soát tốt dịch bệnh, điều này có tác động như thế nào trong việc thu hút đầu tư nước ngoài trong thời gian tới vào Việt Nam thưa bà? Việc thu hút này sẽ tác động như thế nào đến bất động sản công nghiệp và khả năng tăng giá của thị trường đất nền ven khu công nghiệp?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong thời gian qua, dù tình hình dịch bệnh chưa được ổn định nhưng Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng GDP khá tốt (trong 6 tháng đầu năm 2021, GDP tăng 5,64%, cao hơn tỷ lệ tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2020, theo Tổng cục thống kê) và tiếp tục là điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản công nghiệp. Kết quả này nhờ vào các yếu tố như lực lượng lao động dồi dào, mức thu nhập tăng trưởng bền vững, tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng đang ngày càng được hoàn thiện.

Cùng với sự dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Trung Quốc sang Việt Nam nhằm đa dạng hoá các chuỗi cung ứng, nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng mạnh trong thời gian qua. Chính vì vậy, thông qua các thương vụ M&A, các tên tuổi nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp như Fraser Property Vietnam, Logos Property hay Tập đoàn Bất động sản công nghiệp Boustead Projects…

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trong giai đoạn trung và dài hạn sẽ có thêm nhiều nguồn cung chất lượng nhờ vào sự góp vốn mạnh mẽ của các đối tác nước ngoài. Trong tương lai, nếu duy trì được sự hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư, dự kiến sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước ở mảng thị trường này.

Đối với thị trường đất nền ven khu công nghiệp, khả năng tăng giá sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như ngành nghề của các công ty sản xuất có thuận lợi để xây dựng nhà ở quanh các khu này không. Cụ thể là xét đến các yếu tố về môi trường, quy mô về lao động, hệ thống hạ tầng giao thông kết nối khu công nghiệp, tiện ích hiện tại trong và xung quang các khu công nghiệp này… Chính vì vậy, từng dự án và khu vực sẽ có tiềm năng khác nhau về đất nền.

PV: Chuyên gia dự báo như thế nào về sự hồi phục các mảng của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021? Những xu thế đầu tư nào sẽ xuất hiện?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc phục hồi của thị trường bất động sản nói chung trong nửa cuối năm 2021 phần lớn sẽ phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19 và tốc độ triển khai tiêm phòng vaccine. Tuy nhiên, hiện tại ở các mảng thị trường như chung cư, bán lẻ, bất động sản nghỉ dưỡng…vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan.

Đối với thị trường căn hộ bán, nhu cầu khả quan ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM sẽ hỗ trợ việc tăng doanh số bán hàng. Mức mở bán mới dự kiến sẽ được duy trì bằng hoặc cao hơn so với năm 2020. Ngoài ra, xu hướng mở rộng của thị trường nhà ở ở Hà Nội và TP.HCM ra các tỉnh thành lân cận góp phần nâng cấp sản phẩm, tạo ra những tiêu chuẩn mới cho khu vực địa phương và góp phần tạo nên nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà.

Về thị trường bán lẻ, tại Hà Nội, trong nửa cuối năm 2021 nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 73.000m2 mặt bằng bán lẻ mới đến từ các khu vực mua sắm trong dự án nhà ở và các khu đô thị. Ngoài ra, việc một số cửa hàng mới thuộc các ngành thời trang và ẩm thực đang hoàn thiện nội thất và chuẩn bị đi vào hoạt động trong giai đoạn cuối năm sẽ đem lại nhiều lựa chọn mua sắm hơn cho người dân Hà Nội và góp phần cải thiện lưu lượng người đến trung tâm mua sắm.

Riêng đối với thị trường bán lẻ ở TP.HCM, do làn sóng dịch bệnh mới và mức độ kiểm soát khó khăn hơn, việc khai trương của các dự án bán lẻ sẽ tiếp tục lùi sang năm 2022.

Trong nửa cuối năm 2021, hầu hết các chủ đầu tư của các trung tâm thương mại sẽ hỗ trợ các khách thuê hiện hữu qua các chính sách hỗ trợ mùa dịch và tùy vào mức độ ảnh hưởng kinh doanh của dịch bệnh cũng như lượng người mua trong tương lai. Các diện tích trống sẽ được cải thiện dần dần tuy nhiên vẫn chịu sự cạnh tranh từ việc cho thuê tại nhà phố, khối đế thương mại ở các dự án căn hộ. Cửa hàng tiện lợi, quán cà phê và showroom sẽ là 3 lĩnh vực tiếp tục được mở rộng đến cuối năm.

Nhu cầu thuê cao ở mảng đất công nghiệp và kho xưởng dự kiến vẫn sẽ được ghi nhận ở mảng thị trường bất động sản công nghiệp, giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao. Dự kiến sẽ có nhiều nguồn cung mới ở mảng kho xưởng và đất công nghiệp.

Trong vòng 2 năm tới, tốc độ tăng trưởng trung bình nguồn cung đất công nghiệp ở khu vực phía Bắc là 9% và khu vực phía Nam là 8%. Đối với nguồn cung kho và nhà xưởng xây sẵn, từ đây đến năm 2023, tổng nguồn cung của hai sản phẩm này sẽ tăng trung bình 19%/năm ở tại phía Bắc và 10%/năm tại phía Nam. Những dự án này đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, nên dự kiến sẽ có chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ cao, tuy nhiên, giá thuê cũng sẽ ở mức cao so với mức trung bình của thị trường hiện nay.

Về thị trường nghỉ dưỡng, dự kiến trong 6 tháng cuối năm nay, nguồn cầu chủ đạo vẫn là đối tượng khách nội địa. Khi tình hình dịch bệnh trong nước được kiểm soát, các gói giảm giá khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hãng hàng không sẽ giúp gia tăng nhu cầu của khách nội địa. Bên cạnh đó, việc đón khách quốc tế trong tương lai dài hơn cũng cần có những phương án chuẩn bị kỹ lưỡng nhằm đảm bảo tính an toàn cho du khách trong và ngoài nước.

Về xu thế đầu tư, các sản phẩm thuộc phân khúc thị trường căn hộ bán, đặc biệt là phân khúc trung cấp tại các vị trí giao thông thuận lợi và các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu sẽ tiếp tục thu hút người mua nhà để ở tại Hà Nội và dự kiến đạt doanh số bán hàng khả quan. Bên cạnh đó, phân khúc biệt thự nhà liền kề với nguồn cung mới từ các khu đô thị sắp ra mắt sẽ tiếp tục là dòng sản phẩm được chú ý từ người mua nhà ở và nhà đầu tư ở Hà Nội.

Về thị trường TP.HCM, nguồn cung 6 tháng cuối năm dự kiến chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang và các nhà phố biệt thự trong các dự án phức hợp, khu đô thị. Nếu tình hình dịch vẫn chưa được kiểm soát tốt trong tháng 8, dự kiến sức mua của các dự án này sẽ thấp hơn đáng kể.

Xu hướng dẫn dắt thị trường TP.HCM sẽ là các sản phẩm thuộc phân khúc phù hợp với sức mua của các nhà đầu tư, ở các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Ngoài ra, với các dự án hạ tầng đang trong kế hoạch triển khai như sân bay Long Thành, đường vành đai 3, cùng với kế hoạch tập trung vốn đầu tư hạ tầng nhiều hơn cho các tỉnh phía Nam trong thời gian tới, việc phát triển các khu đô thị trong các khu vực này sẽ được hỗ trợ rất lớn.

Phân khúc nhà ở bán sẽ phục hồi tốt sau dịch với nguồn cầu từ người mua nhà trong nước vẫn cao, sự hỗ trợ về lãi suất từ hệ thống ngân hàng cùng với các chương trình bán hàng và trả góp trong dài hạn. Sự trở lại của người mua nước ngoài sẽ chậm hơn và phụ thuộc vào việc mở cửa biên giới.

Đối với thị trường bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng là hai thị trường bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch Covid-19 thì sẽ cần thời gian lâu hơn để phục hồi. Theo đó, xu hướng tương lai, tại phân khúc bán lẻ, khách thuê lẫn các nhãn hàng sẽ đối mặt với thách thức về việc cân bằng giữa mặt bằng bán lẻ truyền thống và các hình thức bán hàng online, vì người tiêu dùng phần nào đã thay đổi thói quen mua sắm trong mùa dịch. Việc này sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư phải nỗ lực hơn trong việc nâng cao trải nghiệm mua sắm của người tiêu dùng nhằm thu hút khách hàng quay trở lại các trung tâm thương mại, từ đó thu hút khách thuê tiềm năng.

Với phân khúc nghỉ dưỡng, tình hình kiểm soát dịch bệnh và tốc độ triển khai tiêm vaccine trên toàn cầu sẽ là yếu tố then chốt để phục hồi thị trường. Mặc dù vậy, nhu cầu dồn nén của du khách sẽ là động lực lớn giúp mảng thị trường này có sự tăng trưởng mạnh mẽ khi tình hình dịch bệnh hoàn toàn được kiểm soát.

PV: Bên cạnh các cơ hội đầu tư, theo chuyên gia, nửa cuối năm, thị trường bất động sản nói chung sẽ còn cẩn trọng trước những rủi ro như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Tình hình dịch bệnh hiện vẫn đang diễn ra và trong trường hợp kéo dài đến hết quý III/2021, các dự án bất động sản đang xây dựng sẽ bị ảnh hưởng về thời gian bàn giao dự kiến cho người mua nhà, dẫn đến rủi ro về thời gian nhận nhà cũng như thi công hoàn thiện cho căn hộ sẽ bị kéo dài hơn dự định.

Tình hình dịch bệnh diễn tiến khó lường cũng sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán của các chủ đầu tư. Hiện nay, các chủ đầu tư đang đứng trước bài toán khó trong việc xác định sự ảnh hưởng của dịch bệnh lên tâm lý người mua, đối với các phân khúc khác nhau sẽ có sự ảnh hưởng khác nhau.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn sẽ đối mặt với những vấn đề nội tại như những dự án gặp vấn đề về mặt cấp giấy phép hoặc đã triển khai nhưng gặp vấn đề về mặt pháp lý, và sự chậm trễ của tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng.

Xin cảm ơn bà!