Nhà ở xã hội cho thuê – Chính sách và kinh nghiệm quốc tế

(Xây dựng) – Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những nội dung quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở nói riêng và kinh tế – xã hội nói chung. Đến lúc mô hình NƠXH cho thuê, thuê mua cũng cần được quan tâm, chú trọng để tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở của những đối tượng đặc biệt có nhu cầu thực.

Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội.

Quốc tế triển khai mô hình này như thế nào?

Tại Trung Quốc, theo số liệu thống kê cho thấy, hiện nay quốc gia này đã xây dựng được hơn 500 triệu m2 NƠXH, Nhà nước đã hỗ trợ cho khoảng 2 triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ bằng khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội. Dự kiến trong vài năm tới, Trung Quốc sẽ tăng tỷ lệ này lên cho khoảng 15 triệu hộ gia đình thu nhập thấp có nhà ở.

Chính quyền nước này, triển khai 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng NƠXH, đó là dành từ 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH và xây dựng dự án NƠXH riêng. NƠXH dạng chung cư có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán theo giá quy định (diện tích chia thành 50m2, 70m2 và 95m2). Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định.

Lúc này, việc bán hoặc cho thuê nhà ở sẽ do các Công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê NƠXH chỉ bằng khoảng 50% giá thị trường.

Trong khi đó, tại Hàn Quốc, Chính phủ đã cho ra đời các chính sách cung cấp NƠXH công đa dạng, phong phú. Nhà nước xây dựng kế hoạch và chính sách, còn doanh nghiệp Nhà nước là các đơn vị thực hiện. Nhờ hệ thống tài chính, Hàn Quốc có thể cung ứng với số lượng lớn nhà ở ra thị trường trong thời gian ngắn, khả năng cung ứng đã tăng từ 4,7 triệu căn (1975) lên 18 triệu căn (2019). Đặc biệt, mô hình loại NƠXH công cho thuê, sau thời gian từ 5 – 10 năm thì chuyển mua/thuê dài hạn/mua nhà thuê.

Tại châu Âu, “Chương trình một triệu” của Thụy Điển triển khai rất hiệu quả với mục tiêu “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”. Cùng với Chiến dịch xóa bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước, chương trình này đã rất thành công.

Trong khoảng thời gian từ 1965 – 1975, Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay. Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng được thiết kế có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho một gia đình gồm bố mẹ và 2 con. Quỹ nhà ở của Thụy Điển đã đáp ứng đủ nhu cầu của toàn bộ người dân nước này vào thời điểm đó. Đặc biệt từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng các căn hộ, NƠXH chất lượng cao.

Chính sách NƠXH cho thuê tại Việt Nam

Từ năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể về các hình thức phát triển nhà ở, trong đó có phát triển NƠXH để cho thuê.

Từ năm 2005, lần đầu tiên nhắc đến khái niệm NƠXH và Luật Nhà ở lúc này đã dành riêng một mục quy định về phát triển NƠXH. NƠXH là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.

Cụ thể, “Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội

1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội

Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua”.

Đến Luật Nhà ở năm 2014 quy định NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Quốc hội, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn, trong đó, nhiều chính sách ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NƠXH. Đặc biệt, ngày 25/1/2017 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NƠXH.

Hiện nay, các Bộ, ngành, địa phương cũng đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được ảnh hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ về NƠXH.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, vấn đề NƠXH được định hướng giải quyết một cách cụ thể. Kết quả của chính sách này là sự ra đời của hàng loạt dự án NƠXH do các doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội và cả nước. Có thể kể đến một số dự án tiêu biểu, như dự án khu NƠXH Đặng Xá – Gia Lâm do Tổng Công ty Viglacera đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự hạn chế trong chính sách phát triển tự phát do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Hiện tại, Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng NƠXH cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT09 Khu đô thị (KĐT) Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; Dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. Như vậy, tổng quỹ NƠXH cho thuê (không kể nhà ở công nhân và sinh viên) trên địa bàn thành phố mới đạt gần 1.200 căn hộ, một con số khá khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà hiện nay.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016-2020 Thành phố có 19 dự án NƠXH với gần 15.000 căn hộ. Các dự án NƠXH này sau khi xây xong chủ yếu là cho thuê mua thay vì cho thuê.

Mới đây, Bộ Xây dựng thẳng thắn chỉ rõ 6 khó khăn, vướng mắc là nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong phát triển NƠXH. Trước tiên là về hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH; Tiếp đến là do Quỹ đất dành để phát triển NƠXH; Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH cũng còn vướng mắc; Quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư; Giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH; cuối cùng là về đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách NƠXH.

Tại Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chủ trì vừa qua, các chuyên gia kiến nghị bổ sung nội dung “Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê” trong Điều 42, Điều 94 Luật Nhà ở sửa đổi.

Cụ thể, Điều 42, dự thảo Luật Nhà ở quy định các hình thức phát triển nhà ở có hình thức hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở. Nhưng tại Điều 94, dự thảo Luật Nhà ở có quy định về “yêu cầu đối với NƠXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê”. Do vậy, cần bổ sung hình thức “Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê” vào hình thức phát triển NƠXH.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân, ngoài quy định cho phép doanh nghiệp được mua, thuê, thuê mua nhà lưu trú công nhân để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình thuê lại, Điều 89 dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua, thuê, thuê mua NƠXH để bố trí cho người lao động của đơn vị mình mua hoặc thuê lại…

Ngoài ra, hình thức phát triển NƠXH (sửa đổi, bổ sung Điều 53) được quy định tại Điều 92, các chuyên gia cho rằng, cần bổ sung quy định về ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

Về yêu cầu đối với NƠXH i do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê (Điều 94, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 58), qua tìm hiểu, nghiên cứu, phần lớn nhà đầu tư dự án NƠXH đều có mong muốn khối đế của các tòa nhà xã hội được phép kinh doanh dịch vụ thương mại để phục vụ nhu cầu của người dân, tạo sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu NƠXH.

Như vậy, với việc hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi), Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, chính sách NOXH nói chung sẽ phát triển và mô hình NOXH cho thuê cũng sẽ hướng đến đúng đối tượng có nhu cầu.