Nguyên nhân nào dẫn đến khủng hoảng nhà ở toàn cầu?

Giá nhà đã tăng lên chóng mặt tại nhiều quốc gia. Tại Canada, giá nhà tăng hơn 30% trong khoảng thời gian từ tháng 7 năm 2019 đến tháng 7 năm 2021. Ngay cả tầng lớp trung lưu cũng ngày càng gặp khó khăn khi muốn sở hữu một ngôi nhà.

Trong khi đó, đại dịch Covid-19 đã tạo ra thêm vấn đề cho thị trường cho thuê. Nhiều người bị dọa trục xuất khỏi nhà khi thất nghiệp và bị giảm thu nhập dẫn đến mất khả năng thanh toán, nhất là người thu nhập thấp.

Mặc dù không có lời giải thích riêng lẻ hoặc đơn giản, dưới đây là một số yếu tố chính mà các chuyên gia chỉ ra khi giải thích về cuộc khủng hoảng nhà ở trên toàn cầu ở thời điểm hiện tại.

Lãi suất thế chấp thấp

Các nhà kinh tế từ lâu đã chỉ ra lãi suất thấp là một yếu tố quan trọng đằng sau sự bùng nổ giá nhà.

Lãi suất thấp đã cho phép người dân vay nợ nhiều hơn và do đó có thể mua được những ngôi nhà đắt tiền hơn. Tại Canada, số nợ thế chấp đạt mức là 1,7 nghìn tỷ đô vào tháng 9 năm 2020, tăng mạnh so với khoảng 1 nghìn tỷ đô la vào 10 năm trước.

Lãi suất thế chấp thấp còn giảm hơn nữa khi đại dịch bùng nổ, khiến các chính phủ và ngân hàng trung ương phải sử dụng nhiều công cụ tài chính để giảm chi phí vay và kích thích hoạt động kinh tế nhằm hạn chế tác động của Covid-19.

Những biến động trong lãi suất mới của các ngân hàng trung ương ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi và cả các khoản thế chấp theo lãi suất cố định mới. Nhiều ngân hàng đã cảnh báo mức nợ hộ gia đình tăng cao trong bối cảnh cơn sốt nhà đát vẫn tiếp diễn. Nhưng bản thân các ngân hàng lại không thể làm gì để giữ giá nhà ở mức phải chăng, bởi nhiệm vụ của họ là phải tác động đến lãi suất để duy trì lạm phát ở mức thấp và ổn định.

Không đủ nguồn cung

Nhiều nhà phân tích và những người trong ngành cũng chỉ ra một vấn đề khác để giải thích giá nhà tăng vọt: không có đủ nhà cho tất cả những ai muốn sở hữu hoặc thuê. Tại nhiều số quốc gia, nguồn cung nhà ở không theo kịp tốc độ tăng trưởng dân số, hoặc có sự phân bổ không đồng đều giữa các khu vực.

Tại các quốc gia phát triển như Canada, lượng người nhập cư tăng vọt dẫn đến thiếu nhà ở. Còn tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, nguyên nhân nằm ở số lượng người di chuyển tới các thành phố.

Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực thành thị tại Việt Nam giai đoạn 2009 – 2019 là 2,64%/năm, gấp hơn hai lần tỷ lệ tăng dân số bình quân năm của cả nước và gấp sáu lần so với tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực nông thôn cùng giai đoạn. Điều này là do người dân đổ dồn về các thành phố để học tập và tìm kiếm việc làm. Đa phần những thanh niên đi học tại các thành phố sẽ định cư lâu dài thay vì trở về quê hương, gây áp lực lên hệ thống nhà ở đô thị.

Năm 2019, Việt Nam có 11,7% hộ dân cư đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn, tăng 4,6 điểm phần trăm so với năm 2009 (năm 2009 là 7,1%). Đặc biệt, tại các địa phương đông dân cư và tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn cao hơn các địa phương khác như Bình Dương (56,5%), thành phố Hồ Chí Minh (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), Hà Nội (15,8%). Tỷ lệ hộ sống trong những ngôi nhà thuê/mượn ở khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với khu vực nông thôn.

Nhu cầu về nhà ở không chỉ liên quan đến số lượng người cần một mái nhà mà còn với số lượng những người đang ở giai đoạn lập gia đình và muốn mua một nhà của riêng mình (thường từ 30 tuổi trở lên). Do đó, các quốc gia có tỷ lệ người trẻ như tại Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng.

Trong khi đó, sự phát triển của thị trường nhà ở tại nhiều quốc gia bị mất cân đối, số lượng nhà ở dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình quá hạn chế, còn số lượng nhà thuộc phân khúc cao cấp và xa xỉ lại quá dư thừa. Nguyên nhân là các dự án nhà ở có giá rẻ không mang lại lợi nhuận lớn nên các chủ đầu tư ít mặn mà.

Đầu tư và đầu cơ

Một chủ đề nóng khác khi nói đến nhà ở là sử dụng chúng như một khoản đầu tư thay vì chỉ là một nơi để ở.

Tất nhiên, ý tưởng này không phải là mới. Việc sở hữu và cho thuê nhà là cách nhiều người dân tạo thêm thu nhập và duy trì tài sản trước các nguy cơ lạm phát.

Nhưng giá nhà tăng cao khiến thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn với giới đầu tư, nhất là khi lãi sất thấp kỷ lục. Trong khi đó, các lựa chọn đầu tư khác ngoài nhà ở, như chứng khoán chẳng hạn, thường đặt nhà đầu tư trước những rủi ro đáng kể.

Quá nhiều người đầu tư vào thị trường nhà ở thông qua việc sử dụng các đòn bẩy tài chính không chỉ làm giảm nguồn cung, bỏ trống các căn hộ, đẩy giá nhà lên cao, mà còn tạo ra những nguy cơ cho sự ổn định của hệ thống tài chính.

Tại Canada, các nền tảng trực tuyến như Airbnb cũng đã làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở. Ví dụ, một nghiên cứu năm 2019 của các nhà nghiên cứu Đại học McGill đã ước tính rằng Airbnb đã làm giảm 31.000 căn nhà cho thuê dài hạn của Canada, với gần một nửa trong danh sách nằm ở Montreal, Toronto và Vancouver. Sau đó, một số thành phố tại Canada đã phải thắt chặt các quy định về việc cho thuê ngắn hạn.

Trong khi đó, sự hiện diện ngày càng nhiều của các doanh nghiệp đầu tư, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các tổ chức tài chính trong lĩnh vực cho thuê căn hộ chung cư cũng mang lại những mối lo tương tự. Trong khi các chủ nhà độc lập và nhỏ lẻ thường bị thúc đẩy bởi lợi nhuận, các tập đoàn lớn lại rất giỏi trong việc tìm cách tăng giá thuê thông qua việc đầu tư thêm các tiện ích vào tòa nhà để khai thác hiệu quả hơn và thu nhiều tiền hơn từ khách hàng. Do họ theo đuổi việc tăng giá thuê một cách có hệ thống và trên diện rộng, người thuê nhà có thu nhập thấp sẽ dần bị đẩy ra khỏi thị trường.

Rửa tiền

Một số phân tích cho thấy một yếu tố khác làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nhà ở tại một số quốc gia là rửa tiền.

Rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản đã nổi lên như một mối quan tâm nghiêm trọng ở Toronto, Montreal và các vùng khác của Canada do các quy định lỏng lẻo của quốc gia này.

“Quyền sở hữu không rõ ràng” là vấn đề số một tạo điều kiện cho hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản tại Canada. Việc sử dụng các công ty vỏ bọc, quỹ tín thác hoặc ông chủ bù nhìn là một cách dễ dàng để tội phạm che giấu quyền sở hữu trước cơ quan thực thi pháp luật và các cơ quan chức năng khác.

James Cohen, giám đốc điều hành của Tổ chức Minh bạch Quốc tế Canada, cho biết bất động sản có lợi cho việc rửa tiền. Đầu tiên, mua bất động sản là một cách để rửa một khoản tiền bẩn lớn. Và khi bất động sản tăng giá trị, nó sẽ trở thành công cụ rửa tiền tốt hơn nữa cho các nhóm tội phạm.

Năm 2021, Canada đã phải tuyên bố giành 2,1 triệu đô để thành lập một cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở tập trung và toàn diện để ngăn chặn rửa tiền qua bất động sản. Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng quốc gia này sẽ cần tới nhiều nỗ lực và nhân sự được đào tạo bài bản để kiểm soát được vấn nạn này.

Cohen nói: “Rửa tiền và tội phạm tài chính là một lĩnh vực mang tính kỹ thuật cần nhân sự có nhiều năm. Đó là một vấn đề cần được giải quyết ở phạm vi quốc gia và quốc tế”.