“Nắn” thị trường bất động sản về đúng cung – cầu thật

Nhà đầu cơ được hưởng lợi thị trường bất động sản

Thống kê từ năm 2019 đến nay, giá đất nền và giá nhà ở gắn liền với đất tăng ít nhất 3 lần, giá bất động sản tăng không tưởng tượng được. Giá chung cư tăng ít nhất 50%. Giá đất nền vùng ven có quy hoạch cơ sở hạ tầng tăng đột biến.

Thử làm bài toán kinh doanh đối với một căn nhà liền thổ có giá mua 60 tỉ đồng. Nếu cho thuê 30 triệu đồng/tháng, sau 100 năm mới thu về 36 tỉ đồng. Điều này cho thấy, giá nhà đất quá cao (ảo), tỉ suất sinh lời sẽ rất thấp nếu so với tiền gửi tiết kiệm ngân hàng lãi suất 5%/năm (lãi 250 triệu đồng/tháng)…

Theo tính toán của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), “bong bóng” bất động sản xảy ra nếu hội tụ đủ hai điều kiện. Thứ nhất, nếu thu nhập của người lao động bình thương dành dùm trên 30 năm mới mua được 1 căn nhà là có hiện tượng “bong bóng”. Thứ hai, tiền cho thuê nhà trên 30 năm không hoàn vốn nghĩa là có “bong bóng”.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức của IMF, thu nhập của người dân cần 57 năm để mua được 1 căn hộ. Trung Quốc là 37 năm.

Chính phủ đã cố gắng đưa ra một số dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội nhưng quy hoạch tập trung lại không có. Mới chỉ có vài quy hoạch về loại hình nhà ở này cho người lao động nhưng không đáng kể.

Thị trường bất động sản bị “thổi giá” làm suy kiệt sức mạnh của một dân tộc, làm suy kiệt giấc mơ của người lao động là hạnh phúc được có nhà ở. Để xảy ra tình trạng giá nhà cao chót vót như hiện nay cũng có nguyên nhân từ việc lũng đoạn trong việc cấp phép về nhà ở, cấp đất (dự án). Những tập đoàn càng lớn càng có nhiều khả năng giành được nhiều sự cấp phép từ chính quyền. Khi có trong tay vô số dự án giúp các tập đoàn trở thành độc quyền và lũng đoạn thị trường, tạo ra khan hiếm giả tạo, “thổi bùng” giá bất động sản.

Khi dự án không bán được, nguy cơ không trả được nợ vay ngân hàng, bất động sản lại được “bốc giá” lên để không phải bổ sung tài sản thế chấp. Thị trường cứ thế gây hiệu ứng từ các thủ thuật này và người nọ cạnh tranh người kia “đẩy giá” bất động sản tăng chóng mặt.

Thực tế, ai là người mua những bất động sản giá cao đó? Chỉ có những nhà đầu cơ, vì người lao động không đủ tiền để mua với mức giá đó. Ai là người được hưởng lợi? Chỉ có đầu cơ và các nhà quản lý dự án, người lao động không được gì, họ chỉ được hưởng một điều là “ánh mắt của họ nhìn về một ngôi nhà ngày xa vời, ngày càng mờ mịt!

Lo rủi ro “ghìm cương” tín dụng bất động sản

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).

Liên quan đến vấn đề cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước, dòng vốn đầu tư vào thị trường này rất đa dạng, bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Hoặc, vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, nhưng đây là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu.

Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2022 cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước trong khi tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường bất động sản về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này.

Theo Ngân hàng Nhà nước tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do đó, về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, nhu cầu tín dụng bất động sản thường có thời gian vay vốn dài. Hiện nay, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 – 25 năm. Trong khi đó, nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường với 80% nguồn vốn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng là tiền gửi ngắn hạn. Tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

Do đó, với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro thời gian qua, thông qua việc thường xuyên rà soát, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn). Đồng thời, cũng đang tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản./.