Năm 2022, chính sách nào ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản

Siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm là những chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022.

Những quy định này được quy định đầy đủ tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện như: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).

Đồng thời, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi; Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định.

Bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung

Cũng theo Nghị định số 02/2022, hoạt động kinh doanh bất động sản phải sử dụng mẫu hợp đồng chung. Nghị định đã ban hành kèm theo 8mẫu hợp đồng để sử dụng để mua bán căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; nhà ở riêng lẻ…

Việc sử dụng hợp đồng chung theo mẫu là bắt bộc chứ không phải chỉ mang ý nghĩa tham khảo như các quy định trước đây.

Tăng mạnh mức phạt với các vi phạm về kinh doanh bất động sản

Tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022, nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được siết chặt.

Theo đó, các hành vi như: Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập; Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định…sẽ bị phạt từ 100 đến 120 triệu đồng.

Các hành vi như: Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở có thể bị phạt từ 400 đến 1 tỷ đồng.

Tăng mức phạt vi phạm hoạt động môi giới bất động sản

Cũng tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới bất động sản nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án không có thực.

Cụ thể, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định có thể bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng; Hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới có thể bị phạt tới 250 triệu đồng.

Có thể thấy, hầu hết các mức phạt vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản tại Nghị định 16/2022 đều được tăng gấp đôi, thậm chí có những hành vi tăng lên đến gấp hơn 6 lần so với quy định trước đây (Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). Điều này cho thấy động thái mạnh mẽ của Chính phủ trong việc siết chặt quản lý đối với thị trường bất động sản, nhằm hạn chế vị phạm, đảm bảo quyền lợi của người mua.