Mua chung cư cũ giá cao để chờ ngày cải tạo

Mua chung cư cũ với giá ngang chung cư cao cấp

Một căn hộ diện tích hơn 50m2 tại phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình đang được chủ nhà rao bán 2,5 tỷ đồng. Nhà nằm ở tầng 2 của một khu tập thể cũ 5 tầng, đã cơi nới nên diện tích sử dụng lên đến hơn 70m2. Hiện tại, chủ nhà đang cho khách thuê với giá 5 triệu đồng/tháng. Căn hộ có 2 phòng ngủ, một phòng vệ sinh, được giữ cơ bản nguyên trạng, chỉ mới sơn lại 1 lần. Theo ghi nhận thực tế, các bức tường bắt đầu ẩm mốc, khu bếp và nhà vệ sinh đã xuống cấp, cửa sổ gần như đã bị bịt kín bởi khu dân cư xung quanh, và không có nơi gửi xe. Tính trên mỗi m2, giá căn hộ này đắt ngang các dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội.

Khách thuê ở đây chia sẻ sau khi chủ nhà ngỏ ý bán, khoảng 5-6 người đã đến xem nhà. Hầu hết người đến xem đều đang thuê nhà tại chính khu tập thể này, một số người có ý định mua đầu tư.

Một căn hộ khác ở Đống Đa cũng được chủ nhà rao bán với giá 1,8 tỷ đồng. Nhà này đã sửa sang, cải tạo lại bếp, nhà vệ sinh, lát sàn gỗ, cơi nới thêm 2 “chuồng cọp” song diện tích theo sổ hồng chỉ 40m2, tương đương giá mỗi m2 lên tới 45 triệu đồng. Môi giới cho biết đã có 3 người liên hệ hỏi mua nhưng chưa thống nhất được giá. Quan điểm của gia chủ là không giảm giá vì “1,8 tỷ là mức rất hợp lý rồi”, chưa kể tương lai gần, khu nhà này có thể được cải tạo và đền bù.

Mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên

Giải thích về hiện tượng giá chung cư, tập thể cũ neo ở mức cao, bất chấp hiện trạng thực tế sử dụng, các chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân nằm ở việc phần lớn những công trình này đều xây dựng tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Nguồn cung bất động sản tại khu vực trung tâm không nhiều, trong khi nhà chung cư, tập thể cũ với diện tích nhỏ toạ lạc tại nhiều vị trí đắc địa chỉ có giá dưới 3 tỷ đồng, phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khách hàng.

Không những thế, nhiều chủ nhà cho rằng nhà chung cư cũ ở nội đô sẽ sớm được cải tạo, qua đó việc đền bù tại chỗ hoặc chi trả bằng tiền sẽ mang tới lợi ích lớn hơn.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, cũng nhận định một trong những lý do nhà chung cư cũ có giá cao là do loại hình này có hội được cải tạo, đền bù. Ông Nghiêm nhận định nhiều người mua chung cư cũ như một khoản đầu tư dài hạn từ cơ chế này.

Thực tế mới đây, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 

Ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng Nghị định 69 là một bước tiến mới có tính đột phá trong việc cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên các thành phố sẽ phải nghiên cứu và đưa ra những phương án riêng để áp dụng cho phù hợp hoàn cảnh. Ông Nghiêm lấy ví dụ Nghị định 69 chấp nhận quy gom các nhà chung cư cũ tuy nhiên việc quy gom tại đây lại phắn với quy hoạch chung bởi liên quan đến quản lý dân số, do đó mỗi địa phương phải có phương án giải quyết riêng. 

Chuyên gia cũng lưu ý rằng Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo, người mua cần tỉnh táo trước lời quảng cáo, giới thiệu của môi giới. 

Qua đó, ông Nghiêm nhìn nhận mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi việc cải tạo chung cư cũ vẫn phải là một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo.