Mở rộng diện thu hồi đất phải phù hợp với nguồn lực ngân sách Nhà nước

(Xây dựng) – Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh.

Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi đến Quốc hội với 5 vấn đề liên quan đến đề nghị cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Thực hiện cơ chế tự thỏa thuận

Cụ thể, HoREA đã nghiên cứu và xin đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét bổ sung vào khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Đồng thời, HoREA cho rằng, theo Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện 2 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Một là thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Hai là thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

HoREA nhận thấy, Nghị quyết 18-NQ/TW đã chỉ đạo rất đúng, rất trúng, rất phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay. Theo đó, tất cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

“Bởi lẽ, trong 20 năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai (đứng đằng sau người sử dụng đất) – HoREA chỉ rõ.

Mặt khác, nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Trong khi đó, theo Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài rất đúng đắn kể từ thời điểm Luật Đất đai (mới) có hiệu lực nên cần phải có lộ trình để tổ chức phát triển quỹ đất.

Cụ thể, Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp tỉnh hiện nay dần có đủ năng lực hoạt động và từng bước tích lũy được nguồn lực tài chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi.

Mặt khác, Nhà nước sử dụng một phần quỹ đất này để thực hiện các công trình công cộng như đường giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ lợi ích công cộng.

Đồng thời, một phần quỹ đất phục vụ tái định cư tại chỗ cho người dân có đất bị thu hồi; phần quỹ đất còn lại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án sản xuất kinh doanh là rất thỏa đáng, đảm bảo được hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

“Như vậy, toàn bộ chênh lệch địa tô được thu về ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng nên dễ được người dân đồng tình, đồng thuận vì toàn bộ chênh lệch địa tô này không chỉ “rơi” vào túi tư nhân. Đây là cách làm tốt nhất để vừa tạo được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, vừa tạo được các quỹ đất phục vụ đầu tư” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá.

Quỹ đất đưa ra đấu giá rất ít

Theo HoREA, bất cập của khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là không sát với thực tiễn, bởi lẽ nguồn lực ngân sách của địa phương có hạn, thu không đủ chi.

Vì thế, Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, việc mở rộng thêm “diện thu hồi đất” phải phù hợp với khả năng nguồn lực ngân sách Nhà nước, nên Điều 64, Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì nguồn vốn ngân sách dự kiến bố trí quá ít ỏi.

Bởi lẽ, Điều 103 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định quỹ phát triển đất được phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm.

Trong thực tế, hiện nay chỉ có hơn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự chủ được ngân sách và có Thành phố Hồ Chí Minh thì số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng không lớn, chỉ có hơn 11.000 tỷ đồng nhưng đã “hòa lẫn” vào ngân sách thành phố và không đủ chi.

Như vậy, các tỉnh nhỏ, trong đó có tỉnh chỉ thu ngân sách Nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng/năm, trong đó số thu từ đất rất nhỏ bé thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện các quy định trên đây.

Đặc biệt, HoREA cho rằng, do thiếu quỹ đất của Nhà nước phục vụ đầu tư nên Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đồng thời, để quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp nên khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định phải có văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

HoREA cho rằng, các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là rất hợp lý, phù hợp với thực tiễn cần được tiếp tục quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và theo đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Do vậy, Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).