Mô hình ‘Home for Home’, thực hư chuyện ‘mua nhà 0 đồng’

Người mua cần dự liệu trước về dòng tiền mặt

Thị trường bất động sản nhiều tháng qua đã chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19, nhiều chủ đầu tư buộc phải đưa ra những giải pháp bán hàng nhằm kích cầu. Mô hình bán căn hộ theo hình thức “Home for Home” của một thương hiệu bất động sản mới nổi tại thành phố Hồ Chí Minh cũng nằm trong xu hướng đó. Tuy nhiên, đây là mô hình bán nhà khá mới mẻ và còn gây nhiều tranh cãi về tính khả thi, độ rủi ro cho người mua nhà trên thị trường hiện nay.

Mở màn cho mô hình bán bất động sản mới mẻ này ở thị trường Việt Nam là Công ty phát triển Bất động sản Masterise Homes (Công ty Masterise Homes) – đơn vị thành viên của Masterise Group.

Theo tìm hiểu, mô hình này đưa vào áp dụng với khách hàng đang có nhà cũ muốn đổi qua nhà mới khang trang hơn. Để “đổi nhà”, người mua sẽ thế chấp căn nhà cũ để vay 100% giá trị bất động sản tại ngân hàng Techcombank với lãi suất áp dụng 0%. Tại đây người mua chưa phải thanh toán bất kỳ chi phí nào từ khi giải ngân cho đến khi nhận nhà. Khi bàn giao căn hộ mới, khách hàng phải trả tối thiểu 30% giá trị căn hộ mới, 70% còn lại có thể trả góp tối đa 35 năm.

“Chương trình “Home for Home” sẽ giúp những gia đình đang có nhà và có năng lực tài chính được nâng tầm cuộc sống tại những dự án chất lượng hơn, cùng với đó là tạo ra nhiều nguồn cung hơn ở phân khúc tầm trung, mang đến giá trị “win – win” cho cả người mua nhà và thị trường” – đại diện công ty Masterise Homes nói.

Chương trình đang áp dụng cho các dự án cao cấp của Masteri Home, khảo sát thực tế, tại hai dự án của Masterise Homes ở Hà Nội là Masteri Waterfront và Masteri West Heights có tổng số trên 7.400 căn hộ, giá bán từ 45 – 60 triệu đồng/m2 và dự án Masteri Centre Point (thành phố Hồ Chí Minh) với trên 5.094 căn hộ đang chào bán 60-70 triệu/m2. Đây là mức giá bán khá cao so với các dự án tương tự xung quanh phạm vi của các dự án kể trên.

Chủ đầu tư giới thiệu về “Home for Home”, đây là một hình thức mới trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo các chuyên gia, rủi ro lớn nhất cho người mua nhà ở mô hình này chính là khi người mua không bán được nhà để trả nợ vay hoặc tài chính không đủ để trả lãi. “Lúc này chủ đầu tư đồng thời là bên cho vay sẽ áp dụng những điều khoản đã ký với người mua nhà tại hợp đồng mua nhà và hợp đồng thế chấp vay tín dụng. Cũng giống như bất kỳ một giao dịch thỏa thuận nào khác, ở đây người mua cần phải hiểu rõ năng lực tài chính của mình, giá cả của nhà mới và đặc biệt là các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và vay mượn khi có nhu cầu tham gia “nhà đổi nhà”, Luật sư Hà Hải – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho biết.

Chị Hoài Thanh, một người nhà cho rằng, ban đầu khi tiếp xúc với chương trình thì thấy mới lạ với tên gọi, nhưng tìm hiểu kỹ thì đây là một hình thức bán căn hộ sử dụng phương thức tiếp cận vốn vay mới.

Theo chị Thanh, có nhiều câu hỏi mà người mua như chị phải giải đáp kỹ trước khi mua đó là: “Nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng, vậy giá bán theo thỏa thuận hay phải qua thẩm định? Khi ngân hàng giải ngân 30%, nhà đầu tư phải ký bán nhà hay thế chấp ngân hàng? Đặc biệt, trong trường hợp nếu thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm so với cam kết của chủ đầu tư trong hợp đồng, ngân hàng có tính thời gian phạt lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán không? Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho chủ đầu tư không?”.

Không dành cho đối tượng chưa sở hữu nhà ở

Trả lời báo Lao động Thủ đô, ông Jason Turnbull, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc tài chính Masterise Homes cho biết đây là chương trình hỗ trợ cho khách hàng vay phần vốn 30% để mua nhà mới với tài sản đảm bảo là nhà cũ, chứ không phải là giao dịch mua bán.

Việc thẩm định giá của căn nhà cũ theo chương trình “Home for Home” không phải là khách hàng đưa tài sản cho chủ đầu tư để bán, mà dùng như một tài sản đảm bảo. “Tài sản vẫn là của khách hàng, chủ đầu tư không chủ động can thiệp vào các giao dịch mua bán tài sản của khách hàng. Quan hệ được mô tả chính xác là khách hàng có năng lực tài chính tốt và được thẩm định đúng quy định; sẽ được ngân hàng cho vay vốn trong khoảng thời gian có hạn định (đến thời điểm bàn giao căn nhà mới, cụ thể 18 – 24 tháng) để thanh toán khoản đặt cọc của căn nhà mới”, ông Jason Turnbull nói.

Vị này cũng cho rằng đến thời hạn giao nhà, nếu khách hàng bán nhà cũ, và hoàn trả 30% cho ngân hàng thì Masterise Homes sẽ hỗ trợ khách hàng thanh khoản, và 50% phí môi giới (không quá 20 triệu đồng). Còn trong khoảng thời gian 18-24 tháng, khách hàng có khoản tiền tiết kiệm thì có thể tất toán và nhận lại quyền sở hữu căn hộ cũ. Nếu khách hàng không hoàn trả được 30%, Ngân hàng sẽ thực hiện thanh khoản theo quy định của Hợp Đồng Tín Dụng và Hợp Đồng Thế Chấp của căn hộ cũ. Phần 70% còn lại sẽ được áp dụng theo đúng những quy định của hợp đồng tín dụng và quy định của ngân hàng. Đồng thời, ngân hàng cũng sẽ cung cấp lịch thanh toán đầy đủ và chi tiết cho khách hàng vay vốn.

Thanh khoản thị trường bất động sản đang gặp ách tắc do ảnh hưởng của dịch bệnh. (Ảnh: Một dự án trong chương trình nhà 0 đồng).

Theo ông Trần Văn Thọ, một chuyên gia đầu tư trên thị trường địa ốc, Khách hàng tham gia Home for Home phải có thu nhập ổn định và có năng lực tài chính để sở hữu ngôi nhà trong tương lai. Khách hàng nên nhận tư vấn từ ngân hàng rõ ràng về việc hoạch định tài chính để có kế hoạch chi tiết, đổi nhà, thanh khoản căn nhà cũ. Đồng thời khách hàng nên biết giá trị, tính thanh khoản của căn nhà hoặc bất động sản hiện hữu.

Một số chuyên gia tài chính cho rằng với mô hình bán nhà mới mẻ “Home for Home” thì “ông chủ” thực sự của hai chủ thể là chủ đầu tư bất động sản vừa có thể bán nhà, vừa bán được vốn thông qua hình thức “tài trợ” vốn vay mua nhà.

Theo tìm hiểu, Masterise Homes là công ty nằm trong Masterise Group, đây là tập đoàn có tiền thân là Công ty Đầu tư Thảo Điền (Thảo Điền Investment) nay đã đổi tên. Thảo Điền Investments được thành lập vào năm 2007 và ghi dấu trên thị trường bất động sản Việt Nam bằng dự án Khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền năm 2014 (tại phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh).

Những năm qua, doanh nghiệp này phát triển thêm nhiều dự án như M-One Nam Sài Gòn, Masteri An Phú, M-One Gia Định, Millennium, tập trung phân khúc nhà cao cấp và nhà hạng sang.

Techcombank luôn xuất hiện tại các khắp các dự án của Thảo Điền Investment với vai trò là nhà tài trợ tín dụng và bảo lãnh cho dự án Masteri Thảo Điền. Gần đây nhất, ngày 24/5 vừa qua, Masterise Homes tiếp tục xuất hiện với Techcombank triển khai chương trình “Nhà đổi nhà” như trên với 3 dự án: Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại thành phố Hồ Chí Minh.

Masterise Group và Techcombank có sự gắn bó mật thiết nhiều năm qua, mối quan hệ “tay phải, tay trái” này đang tạo nhiều sóng gió trên thị trường địa ốc. Theo các chuyên gia, trong giai đoạn phát triển nóng của bất động sản vừa qua có thể thấy các khoản nợ xấu có sự bảo lãnh của bất động sản chiếm số lượng khá lớn. Đó cũng là những tài sản mà nhiều ngân hàng buộc phải “tiêu hóa” khi bên vay không đủ khả năng trả nợ.

Quay trở lại mô hình nhà đổi nhà, trong “cuộc chơi” mới mẻ này Techcombank được công bố là đối tác chiến lược để cùng với Masterise Homes nghiên cứu và phát triển giải pháp nhà ở Home for Home. Theo đó, ngân hàng này giữ vai trò cốt yếu là tư vấn kế hoạch tài chính phù hợp với khả năng chi trả cho từng khách hàng, khi nào khách hàng nên mua nhà mới, khi nào thì nên bán nhà cũ để đảm bảo là không gây xáo trộn cuộc sống hàng này mà vẫn đảm bảo đầu đủ nghĩa vụ với ngân hàng.

Giữa lúc thị trường địa ốc đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19 người mua nhà cần có sự tỉnh táo để đưa ra quyết định tránh các rủi ro về tài chính. Đặc biệt, tại các dự án mà giá nhà được chào bán cao hơn giá trị thực nhiều lần, cùng với đó là các phương pháp bán hàng có ít sự hỗ trợ phương án tài chính cho bên mua.