Mắc kẹt vì vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản

Mới mua lại một căn hộ tại quận 9 cũ (TP. Thủ Đức) với giá bằng giá hợp đồng khi nhận nhà, anh Hạnh – một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM – cho biết hiện nay có rất nhiều trường hợp đang phải bán lỗ vì không gồng được tiền trả ngân hàng.

“Dự án tôi mua trước dịch đã có người bán lỗ 200 triệu đồng, giờ dịch bệnh phức tạp thấy họ chấp nhận giảm 50 – 100 triệu đồng, tổng công lỗ lên đến 300 – 400 triệu đồng. Khi bán với giá gốc, người bán buộc phải chịu các chi phí như lãi vay, trả phí môi giới, đóng thuế chuyển nhượng”, nhà đầu tư này nói.

Với tốc độ tăng giá chóng mặt của thị trường bất động sản TP.HCM trong 5 năm vừa qua, không ít người đã vay tiền ngân hàng và đầu tư vào các sản phẩm như đất nền, căn hộ nhằm kiếm lời.

Nhà đầu tư vốn nhỏ mắc kẹt

“Tôi cho rằng những ai đầu tư tại các thị trường quá xa trung tâm trong thời gian sắp tới sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là những người vay ngân hàng quá nhiều. Ai lỡ vay tiền mua 2 căn nhà một lúc, mỗi căn vay khoảng 1,5 tỷ đồng mà thu nhập bị ảnh hưởng do dịch có thể sẽ thất bại”, anh Hạnh nhấn mạnh.

Sau 18 tháng sống chung với đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản bắt đầu bộc lộ những sự ảnh hưởng vốn đã được nhiều chuyên gia dự báo từ sớm.

Theo ghi nhận, hiện nay nhiều người mua nhà đã vào ở nhưng do thu nhập bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên mất khả năng trả lãi ngân hàng hàng tháng.

Trong khi đó, đối với nhóm người mua nhà đang đợi bàn giao, đợt thanh toán bàn giao nhà mới đây là 20% giá trị sản phẩm nhưng cũng không có đủ tiền để trả, buộc phải chịu phạt từ 2 – 3% theo quy định của chủ đầu tư. Một số người đã vay thêm tiền của ngân hàng để đóng tiền cho chủ đầu tư, nay mắc kẹt trong cảnh lãi chồng lãi.

Ở phương án bán ra để thu hồi vốn, thị trường giao dịch bất động sản thứ cấp trong thời gian qua ghi nhận khá ảm đạm với tính thanh khoản không cao, nhiều nhà đầu tư bị ép giá đến mức phải chịu lỗ.

Trước tình hình này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ người vay, bao gồm giảm lãi suất cho vay khoảng 2%/năm cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng vay mua nhà.

Các ngân hàng thương mại được đề nghị xem xét cho nhà đầu tư, khách hàng mua nhà, mua sản phẩm bất động sản được tiếp tục vay theo hợp đồng vay tín dụng đã ký; hỗ trợ cho vay tín dụng đối với các khách hàng mua nhà ở thương mại có giá trung bình, giá thấp, hoặc nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh khách hàng gặp khó khăn về tài chính, một số chủ đầu tư cũng đưa ra các ưu đãi nhằm hỗ trợ. Tập đoàn Hưng Thịnh đã mở chiết khấu 5% tiền mặt với số tiền khách hàng thanh toán mỗi đợt kể từ đợt 2 tại tất cả các dự án do tập đoàn này làm chủ đầu tư, ngoài ra các khách hàng thanh toán.

Tương tự, mới đây Tập đoàn An Gia triển khai chương trình ưu đãi mua nhà được hoàn ngay 100 triệu đồng vào tài khoản khách hàng sau khi đăng ký sản phẩm thành công tại một dự án ở Bình Chánh cũng như chương trình chiết khấu lên đến 6%.

Phú Đông Group cũng công bố chính sách khách hàng chỉ cần thanh toán 20% đến khi nhận nhà, 50% tiếp theo được chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ lãi vay đến khi bàn giao nhà.

Tại dự án chung cư Charm Plaza thuộc quận 12, chủ đầu tư đã hỗ trợ 50% phía quản lý trong vòng 3 tháng kể từ tháng 9 đến tháng 11 năm nay nhằm chung tay phần nào với người mua nhà vượt qua giai đoạn dịch bệnh.

Cơ cấu lại dòng tiền để cân bằng

Chị Phương, một môi giới bất động sản tại TP.HCM, chia sẻ nhiều khách gửi hàng để bán đều nói đang cần tiền, cần bán gấp nhưng tình hình hiện nay khó khăn, rất khó tìm khách mua. Theo môi giới này, nếu nhà đầu tư không chịu cắt lỗ sẽ khó có thể bán được hàng ngay.

“Có nhiều khách hàng đang mắc kẹt với khoản đầu tư của mình nhưng lại không muốn giảm giá. Mặc dù rất cần tiền, khách vẫn gửi hàng cho môi giới và dặn muốn lợi nhuận khoảng 100 triệu sau khi trừ tất cả các chi phí. Người mua hiện nay đã hiếm, trong khi tại dự án đó chủ đầu tư vẫn còn hàng và có chính sách hỗ trợ giá bán tốt hơn”, chị Phương chia sẻ.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hiện nay nhiều nhà đầu tư đã mua các sản phẩm vùng ven, có giao thông kết nối thuận tiện với mức giá tầm trung. Tuy nhiên, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên dòng tiền của các nhà đầu tư là điều khó tránh khỏi.

Chính vì vậy, ông Ngô Quang Phúc cho rằng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, không kiểm soát được dòng tiền trả nợ, nhà đầu tư nên cân nhắc bán với kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn dự tính hoặc bán hòa vốn để giảm áp lực tài chính.

“Trong trường hợp nhà đầu tư mất khả năng trả nợ thì việc phải bán lỗ từ 10 – 20% trên tổng số vốn đầu tư là điều phải chấp nhận để cơ cấu lại dòng tiền và cân bằng lại”, ông Phúc nói.

Dù vậy, theo ông Phúc, nếu có khả năng “gồng gánh” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ít thì nhà đầu tư nên giữ lại tài sản, đợi khi dịch được kiểm soát.

Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng nếu vượt qua giai đoạn dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ có sức bật tốt. Đặc biệt với các dự hướng tới người mua ở thực thì khả năng lợi nhuận sẽ khả quan vì đây là sản phẩm được nhiều người quan tâm.

Ông cũng khẳng định thực tế “khó khăn của người này lại là cơ hội cho những nhà đầu tư khác” luôn tồn tại trên thị trường. Nếu nhà đầu tư đã chọn đầu tư được sản phẩm tốt với giá hợp lý mà quá khó khăn về tài chính, phải bán thu hồi vốn hoặc trả nợ thì những sản phẩm này vẫn hấp dẫn những nhà đầu tư khác.

Việc mua đầu tư được những bất động sản tiềm năng luôn thu hút các nhà đầu tư và có thanh khoản tốt ngay cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất./.