Luật Nhà ở: Khung pháp lý thúc đẩy thị trường bất động sản

(Xây dựng) – Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua tại kỳ họp thứ sáu Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực kể từ 01/01/2025. Đây là dự án Luật quan trọng, có tác động lớn đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế. Cùng với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), đây sẽ là khung pháp lý quan trọng thúc đẩy thị trường đất đai, BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều điểm mới quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Nhiều điểm mới, tác động bao trùm

Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 gồm 13 chương, 198 điều, trong đó có nhiều điểm mới quan trọng nhằm thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, đồng thời, đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán với Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS (sửa đổi), vừa được Quốc hội thông qua.

Về những điểm mới, Luật đã thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các Luật liên quan gồm nhiều vấn đề quan trọng như: quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài…; thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua theo Luật Kinh doanh BĐS; điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thống nhất với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2024…

Đây là các điểm mới quan trọng, góp phần giảm thiểu tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu 1 kiểu, cán bộ thực thi không biết làm thế nào gây ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật như hiện nay; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của DN, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Luật cũng quy định rõ về quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở. Trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở sửa đổi đã dành ra 2 chương (Chương III và IV) quy định về cách thức, cơ sở xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh cũng như các quy định về quy hoạch phát triển nhà ở, định hướng về quy trình đầu tư dự án nhà ở. Đồng thời, Luật sửa đổi cũng đã làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Quy định này sẽ góp phần nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch, đảm bảo thống nhất định hướng trên toàn quốc, đồng thời chiến lược phát triển nhà ở phải phù hợp với từng loại đô thị; góp phần tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác quy hoạch trong thực tế, hạn chế những bất cập đối với việc triển khai dự án của DN.

Phân tích về những điểm mới, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm nhằm hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (gồm cả phòng cháy chữa cháy – PCCC) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Luật cũng không quy định thời hạn sở hữu chung cư và bổ sung ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo nhà ở. Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục kế thừa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư (căn cứ theo chất lượng công trình và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền). Theo đó, Luật đã dành riêng 1 chương để quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V) nhằm hạn chế tình trạng khó di dời như hiện nay; trong đó đáng chú ý là bổ sung quy định miễn thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà ở.

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này là cho phép cấp giấy chứng nhận (GCN) nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây là nội dung mới, tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội (người dân) và cả khía cạnh kinh doanh (DN) khi hợp thức hóa loại hình chung cư mini (cho phép cấp GCN) trên cơ sở đáp ứng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng chung cư mini cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn khi yêu cầu cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, góp phần hạn chế các hậu quả đáng tiếc như thời gian qua. Đồng thời, cần lưu ý các điều khoản chuyển tiếp đối với vấn đề này.

Luật cũng quy định rõ về phát triển NƠXH, nhà ở công nhân trong KCN. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NƠXH theo hướng: mở rộng đối tượng được đầu tư NƠXH (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, với một số hạn chế nhất định); mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NƠXH (gồm cả DN trong KCN)… Các nội dung mới này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường NƠXH cả về phía cung và phía cầu nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.

Xây dựng nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Đây là nội dung quan trọng đang được Bộ Xây dựng tích cực lấy ý kiến. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác thi hành Luật, nghị quyết của Quốc hội, trọng tâm là các luật, nghị quyết mới được Quốc hội thông qua, Thường trực Ủy ban Pháp luật kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành hữu quan tập trung làm tốt một số nội dung để tiếp tục triển khai thi hành Luật Nhà ở đáp ứng yêu cầu đề ra.

Theo đó, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở bảo đảm tiến độ, chất lượng, đồng bộ với các luật có liên quan mới được Quốc hội thông qua như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Các tổ chức tín dụng. Trong quá trình tổ chức thi hành Luật, Thường trực Ủy ban Pháp luật kiến nghị Chính phủ kịp thời hướng dẫn, chỉ đạo xử lý, giải quyết các vấn đề vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và đúng quy định của luật, nghị quyết của Quốc hội.

Theo đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu, chi phí phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là nhà ở có thể tăng lên khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ đầu năm 2025 do việc định giá đất sát với giá trị thị trường hơn, Thường trực Ủy ban Pháp luật kiến nghị Chính phủ cũng đề nghị Chính phủ chủ động có các giải pháp hiệu quả để điều tiết giá nhà ở như tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp; đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án phát triển nhà ở để tăng nguồn cung, sẵn sàng can thiệp khi thị trường có dấu hiệu tăng “nóng”, “sốt ảo”; quan tâm xây dựng cơ sở dữ liệu, thông tin về bất động sản, nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường đất đai, bất động sản, hướng tới công khai, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Cùng với đó, khẩn trương nghiên cứu, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt Đề án thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không phải là đất ở); việcthí điểm nên được triển khai tại một số tỉnh, thành phố lớn… để tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS, giải phóng nguồn lực về đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.