Luật hóa tối đa chính sách về nhà ở

Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã trình bày Tờ trình về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Bộ trưởng, việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các Luật khác có liên quan.

Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như: Gộp một số Điều về Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các Chương khác nhau của Luật hiện hành và Luật hóa một số nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Căn cứ xây dựng, nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; căn cứ, yêu cầu xây dựng, nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; căn cứ xây dựng và kỳ kế hoạch, nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, bãi bỏ kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm…

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở với các lý do như đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ. Trong đó, cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong KCN; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện.

Theo đánh giá của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật; bên cạnh đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung đầy đủ các dự thảo văn bản quy định chi tiết thi hành Luật; tiếp tục nghiên cứu để luật hóa tối đa các nội dung đang được quy định trong các văn bản dưới luật đã rõ, được thực tiễn kiểm nghiệm và phát huy hiệu quả trên thực tế. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ mật thiết với nhiều luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng…, do đó, cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột về phạm vi điều chỉnh.

Ưu đãi nhưng tránh sơ hở trong đề xuất dự án đầu tư xây dựng NƠXH

Chính sách về NƠXH quy định cụ thể từ Điều 73 đến Điều 109. Trong đó, chính sách NƠXH cũng quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân; hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân; điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân; quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân; loại dự án và yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế nhà lưu trú công nhân; lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân…

Ngoài ra, chính sách cũng đề cập về quy hoạch, quỹ đất dành để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang…

Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất thì chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng NƠXH, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách Nhà nước. Vì vậy, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng NƠXH của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Về ưu đãi đối với chủ đầu tư NƠXH để bán, cho thuê mua, cho thuê (Điều 82), đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tán thành với quy định của dự thảo Luật. Đồng thời đề nghị bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án NƠXH nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh sơ hở có thể bị lạm dụng trong việc đề xuất dự án đầu tư xây dựng NƠXH nhưng mục tiêu chính là để có đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Về xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua NƠXH không do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 84), đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tán thành với quy định của dự thảo Luật về các chi phí được tính đủ vào giá bán để thu hồi vốn đầu tư của doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của nhà đầu tư…

Tuy nhiên, để bảo đảm minh bạch, chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu làm rõ “các chi phí hợp lý khác” được tính vào giá bán hoặc quy định các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán.

Việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong KCN (Điều 89 và Điều 92), cần nghiên cứu, giải quyết đồng bộ các vấn đề: Bảo đảm an toàn lao động, an ninh trật tự trong KCN, nhất là những KCN lớn, có đông người lao động làm việc; quản lý hành chính về trật tự và an ninh chính trị trong KCN trong điều kiện đẩy mạnh hội nhập quốc tế, ngày càng có nhiều người lao động nước ngoài đến làm việc trong các KCN tại Việt Nam…

Do đó, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân KCN cần thực hiện thống nhất theo khoản 10 Điều 201 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể là: “UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn…”. UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất phù hợp để xây dựng nhà ở cho công nhân, bảo đảm chăm lo đời sống của công nhân KCN theo chủ trương, đường lối của Đảng.

Đánh giá tác động chính sách toàn diện với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 38), Ủy ban Pháp luật của Quốc hội thấy rằng: Loại đất và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nội dung quan trọng, có nhiều vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về nhà ở và đất đai thời gian qua, được nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm.

Việc giải quyết đúng đắn vấn đề này sẽ tác động tích cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường để thực hiện chủ trương đã được Đại hội

Đảng lần thứ XIII đề ra về “giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở” cũng như các mục tiêu của

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Do đó, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT tiếp tục phối hợp nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động chính sách toàn diện, thận trọng đối với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại để quy định thống nhất nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tháo gỡ các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư NƠXH, nhà lưu trú công nhân (khoản 3 Điều 81 và khoản 3 Điều 89), theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cần làm rõ tài chính dành cho các dự án đầu tư này sẽ lấy từ nguồn nào, từ kinh phí do đoàn viên công đoàn đóng, từ kinh phí 2% do cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đóng hay bằng nguồn vốn đầu tư công do ngân sách Nhà nước cấp hỗ trợ…? Xác định trách nhiệm về những rủi ro tài chính (nếu có) khi thực hiện dự án đầu tư; đồng thời đề xuất sửa đổi đồng bộ quy định của các Luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đồng thời, làm rõ tính phù hợp của quy định Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, về kỹ thuật lập pháp, để tránh chồng chéo, xung đột, vướng mắc trong quá trình thực hiện, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị nội dung về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không nên đồng thời quy định ở cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở mà chỉ nên quy định thống nhất trong Luật Đất đai. Bởi vì Luật Đất đai là Luật chuyên ngành quy định về chế độ quản lý, sử dụng các loại đất. Luật Nhà ở sẽ dẫn chiếu các quy định có liên quan của Luật Đất đai trong trường hợp cần thiết để áp dụng đồng bộ, thống nhất.

4 nội dung lớn về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần tháo gỡ

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V), trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn, Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) của Ủy ban Pháp luật chỉ ra rằng, các quy định của dự thảo Luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ các điểm nghẽn.

Thứ nhất, việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật. Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ hai, đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.

Thứ ba, kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo Luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ. Liên quan đến vấn đề này, điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn giữa 2 Luật.

Do đó, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT phối hợp rà soát, đề xuất phương án xử lý thống nhất nội dung nêu trên trong 2 dự thảo Luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài. Thứ tư, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Trường hợp có nội dung khác với quy định của các luật về đầu tư, đầu tư công thì xác định cụ thể việc áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi, sớm triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang ách tắc tại các đô thị lớn hiện nay đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Tạo kỳ họp này, Quốc hội cũng đã thảo luận cho ý kiến đối với dự án Luật xung quanh các vấn đề: Phạm vi, đối tượng điều chỉnh của Luật và các nội dung lớn của dự thảo Luật, gồm: Các quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách phát triển NƠXH và nhà lưu trú công nhân…; sự phù hợp của nội dung dự thảo Luật với chủ trương, đường lối của Đảng; tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật; tính khả thi của các quy định trong dự thảo Luật để khắc phục những vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.