Luật Đất đai sửa đổi giúp thị trường bất động sản năm 2024 phục hồi?

Những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt trong 3 năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, trong đó có những khó về những vấn đề về pháp lý, tín dụng, tổ chức thực hiện của các cấp. Ảnh hưởng từ những khó khăn của thị trường, nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm lao động, thậm chí có doanh nghiệp phải giải thể. Số người hoạt động hành nghề môi giới đã giảm khoảng 70%, chỉ còn khoảng hơn 100 nghìn người hoạt động do sự ảnh hưởng bởi tình hình thanh khoản trên thị trường.

Từ đầu năm 2023 đến Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản đồng bộ cùng các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, mới đây Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Cùng với đó, các cơ quan ban ngành cũng đã chính sách điều hành thị trường, những tín hiệu phục hồi đã bắt đầu xuất hiện rõ nét trên thị trường bất động sản ở thời điểm nửa cuối năm 2023.

Mới đây nhất, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 gồm có 16 chương và 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, phù hợp với Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Ảnh minh họa.

Với mục tiêu phục hồi, phát triển ngành địa ốc, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho rằng: Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành Ngân hàng và các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Tại Hội nghị Tín dụng đối với Bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục lắng nghe, nghiên cứu, tiếp thu những ý kiến đóng góp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Bộ, liên quan tới các Tổ công tác của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản. Bộ Xây dựng sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề tồn đọng.

Xu hướng phát triển ngành địa ốc trong năm 2024

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2024 là một năm thách thức của ngành bất động sản. Tuy nhiên, cùng với sự nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ban, ngành… đã ra một số chính sách, giải pháp, nhiệm vụ… giúp phục hồi ngành địa ốc, đây cũng là tín hiệu cho thị trường 2024 có khởi sắc.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào “ổn định” và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Theo ông Đính, về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Cũng theo ông Đính, trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với điều kiện Luật Đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó. Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024.

Mới đây, Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2023), ông Bạch Dương – Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, VRES 2023 diễn ra trong bối cảnh thị trường địa ốc trải qua một năm đầy thử thách và đây là cơ hội để nhìn lại và đánh giá cũng như đưa ra giải pháp từ tất cả các khía cạnh gồm công nghệ, phát triển dự án, nhu cầu và xu hướng của người mua, tác động của chính sách.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, quý I và quý II/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý III trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

Ông Bạch Dương cũng cho biết nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu. Theo báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Tại VRES 2023 các chuyên gia đã chia sẻ, bài trình bày xoay quanh những vấn đề lớn của ngành bất động sản về các xu hướng lớn đang diễn ra và sẽ dẫn dắt thị trường; những chính sách mới và tác động từ việc điều chỉnh luật; sự dịch chuyển của các phân khúc, loại hình bất động sản; thực trạng và giải pháp về nguồn vốn, tín dụng; tâm lý, thị hiếu của người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng những điểm mới trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Một trong những quy định đang được nhiều thành viên thị trường quan tâm là việc siết phân lô đất nền.

Một quy định đáng chú ý khác là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án.

Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh đề xuất: “Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua”.