Luật Đất đai sửa đổi: Đền bù tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ là thế nào?

Nhiều chuyên gia cho rằng cần làm rõ yếu tố “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi quy định về cơ chế bồi thường, tái định cư sau khi thu hồi đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong những ngày cuối cùng của việc lấy ý kiến xã hội. Trong đó, nội dung khiến nhiều người dân và chuyên gia quan tâm, cho ý kiến là quy định về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau khi bị thu hồi đất để làm dự án hoặc phục vụ các mục đích công cộng.

Tại điều 89 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Đây được đánh giá là một trong những điểm mới, mang tính đột phá của dự thảo lần này nhưng chuyên gia cho rằng cần làm rõ và cụ thể hơn.

Cần đảm bảo sinh kế cho người dân sau khi thu hồi đất

Theo thạc sĩ Nguyễn Thị Bảo Nga, Viện Nhà nước và Pháp luật, đây là lần đầu tiên nguyên tắc trên được đề xuất ghi nhận trong đạo luật về đất đai. Việc này thể hiện sự nỗ lực của Nhà nước khi cam kết trách nhiệm đảm bảo quyền và lợi ích cho người có đất bị thu hồi.

Dù vậy, bà Nga cho rằng muốn đảm bảo đời sống người dân sau khi thu hồi đất bao gồm cả chỗ ở, sinh hoạt, chuyển đổi sinh kế và tâm lý, cần có cơ sở hạ tầng đầy đủ và tốt.

Cụ thể, khu tái định cư không chỉ bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông đảm bảo kết nối giao thông liên kết với các khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước… mà còn phải đảm bảo hạ tầng xã hội như trường học, dịch vụ y tế, chợ…

Đáng lưu ý, chuyên gia nhấn mạnh việc tạo sinh kế phù hợp với khả năng của người bị thu hồi đất.

Việc không thỏa thuận được cơ chế bồi thường, tái định cư với người dân sau khi thu hồi đất là nguyên nhân khiến dự án cải tạo cư xá Thanh Đa (TP.HCM) bế tắc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Từ đó, bà Nga góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần thể chế hóa và làm rõ nội hàm của cụm từ “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”, quy định cụ thể tiêu chí để định lượng việc này.

“Đồng thời, cần phân công cụ thể trách nhiệm thẩm định, giám sát liên quan vấn đề này, đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả và khả thi trong thực tiễn; tránh tình trạng quyết sách đưa ra trở thành khẩu hiệu chính trị mà không có giá trị pháp lý”, bà Nga nêu quan điểm.

Chi tiết hơn, chuyên gia cho rằng nếu bồi thường bằng đất, Nhà nước cần đảm bảo đất có cùng mục đích sử dụng với mảnh đất cũ.

Nếu không có đất cùng loại, người dân phải được bồi thường bằng tài sản gắn liền với đất, bằng quyền kinh doanh, quyền tài sản hoặc bằng giấy tờ có giá trị tương đương tùy theo sự lựa chọn của người bị thu hồi.

Cùng có những băn khoăn về nội dung trên, LS Trần Hữu Huỳnh, nguyên Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho biết nguyên tắc bồi thường tái định cư được nhiều người dân hưởng ứng. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa nhắc tới điều kiện sống khác như điện, đường, trường, trạm sau khi người dân tái định cư.

Theo ông Huỳnh, việc xem xét khía cạnh về chỗ ở, điều kiện sống tương đối trực quan và dễ đối chiếu. Nhưng khó nhất là việc xác định vấn đề thu nhập liệu có bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ hay không. Đây là điểm rất dễ xảy ra khiếu nại, khiếu kiện và khó xét xử.

Khu tái định cư dự án sân bay Long Thành được đầu tư hạ tầng khang trang nhưng nhiều người dân phản ánh tình trạng thất nghiệp, chưa được hỗ trợ chuyển đổi sinh kế. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Hơn nơi ở cũ là hơn thế nào, thu nhập là bao gồm những thu nhập gì? Những vấn đề khác dễ đo đếm nhưng riêng vấn đề này, tôi băn khoăn không biết có nên để nguyên tắc này vào không”, ông Huỳnh bày tỏ quan điểm.

Ông cũng cho biết hiện nay, cách tiếp cận của Luật Đất đai với việc thu hồi đất chỉ chú ý đến khía cạnh vật chất. Trong khi đó, khía cạnh đời sống tinh thần, tình cảm của những gia đình bị thu hồi đất lại chưa được chú trọng.

Cơ chế “tự thỏa thuận” phải rõ ràng

Quan tâm đến vấn đề bồi thường cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án đô thị, nhà ở thương mại, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực cho biết nhiều người băn khoăn câu hỏi có nên để chủ đầu tư dự án tự thỏa thuận cơ chế bồi thường với người dân hay không.

Theo ông, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung.

Việc này cũng cần nguyên tắc và vai trò quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Chuyên gia cho rằng cần thêm cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Thực nêu vấn đề các chủ đầu tư đô thị, nhà ở thương mại thường không thực hiện được dự án nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Nguyên nhân của việc này là nhà đầu tư dự án ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, “đầu cơ” đất đai.

“Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nếu để hai cơ chế bồi thường trong cùng một dự án sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Luật cũng đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường nên việc Nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất”, theo ông Thực.

Mặt khác, ông nhìn nhận chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống“ thao túng“, “đầu cơ“ thì phải công khai, minh bạch cơ chế.

Nguyên phó chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cũng cho rằng mặt ưu điểm của việc doanh nghiệp tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án.

“Vì vậy, trong giai đoạn này, nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo Luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18 của Trung ương”, ông Ngô Sách Thực góp ý.