Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại

(Xây dựng) – Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Liên quan đến đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư ngày 17/6/2020 của Quốc hội, Bộ Xây dựng vừa có ý kiến về việc này.

Theo Bộ Xây dựng, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (trước thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành). Đồng thời, tại khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 quy định 03 hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Cụ thể, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở (có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại).

Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, đối với khu vực đã giải phóng mặt bằng thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; đối với khu vực chưa giải phóng mặt bằng thì thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo đó, thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu. Đồng thời, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2014 (sau thời điểm Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành).

Đáng chú ý, theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22 và Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở; điểm d Khoản 1 Điều 7 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 của Luật Xây dựng 2020) và tại Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) quy định việc xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ hai, nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan và có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai thì được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, sau khi Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì đã mở rộng thêm một hình thức sử dụng đất để được chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đó là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn cho biết, ngày 11/01/2022, Quốc hội đã thông qua Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung 09 luật, theo đó đã bãi bỏ điểm c Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 quy định các hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, trong đó quy định: Có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

“Các quyền sử dụng đất này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật”, Bộ Xây dựng cho biết.