Lợi suất đầu tư khu công nghiệp ở Việt Nam lọt top khu vực

Chuyên gia tại Savills cho biết 6 thương vụ bán và cho thuê khu công nghiệp gần nhất đạt mức lợi suất lên đến 8-11%.

Giới đầu tư bất ngờ với lợi suất khu công nghiệp ở Việt Nam. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trả lời Zing tại sự kiện Webinar Soaring, ông John Campbell, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút đầu tư khu công nghiệp (KCN) nhất.

“Ví dụ, đối với các KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang lại nguồn lợi nhuận khá tốt”, ông John nói.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục nóng

Theo báo cáo Tiêu điểm ngành công nghiệp Việt Nam 8 tháng đầu năm của Savills, nhìn chung tỷ lệ lấp đầy các KCN trong nước đạt 70,9%, tương đương cuối năm 2020.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%. Các địa phương khác như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức thấp nhất là 68% do Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt.

Tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm đạt đến 84%. Trong đó TP.HCM tiếp tục dẫn đầu mức giá thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Báo cáo cũng chỉ ra giá thuê đất KCN trung bình tại miền Nam và miền Bắc lần lượt là 152 và 106 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.

Riêng đối với giá thuê nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn trên toàn quốc dao động 5-6 USD/m2/chu kỳ thuê tùy vào từng khu vực, tuy nhiên giá ở miền Nam nhỉnh hơn so với miền Bắc. Dù giá thuê tăng liên tục, tỷ lệ lấp đầy phân khúc này khá cao đối với miền Nam và miền Bắc lần lượt là 88% và 78%.

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có 563 KCN với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. Tuy nhiên, do một số KCN vẫn chưa hoạt động nên nguồn cung thực tế là 406.

Ở khu vực phía Nam, nguồn cung KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít, do đó Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.

‘Cần điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp’

Các chuyên gia nhận định nguồn cung KCN cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Đồng thời cũng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn.

Ông Phạm Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, từng đánh giá phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Do đó, các chuyên gia kỳ vọng những KCN mới sẽ có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.

Ngoài ra, vị chuyên gia tại Savills Việt Nam đánh giá các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.

Với lợi thế gia nhập nhiều hiệp định thương mại tự do, Việt Nam có thể tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Hơn nữa, Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn và so với Trung Quốc, Việt Nam có một Chính phủ ổn định hơn. Từ đó có thể thu hút đầu tư từ công ty Mỹ và EU.

Khu công nghiệp Việt Nam cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, việc phát triển KCN tại Việt Nam vẫn còn một số thách thức như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, điều này tạo nên áp lực lớn đối với các chủ đầu tư. Ngoài ra, trình độ lao động và cơ sở hạ tầng vẫn chưa được cải thiện.

Theo ông John, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

“Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực”, ông John nhấn mạnh.