Lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững năm 2023

(Xây dựng) – Đây là một trong những nội dung được đề cập tại hội thảo chuyên đề “Lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững”.

Hội thảo nằm trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, do Chính phủ và Ban Kinh tế Trung ương đồng tổ chức tại Hà Nội, ngày 17/12.

Các đồng chí chủ trì Hội thảo.

Thị trường bất động sản đang rất khó khăn

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA): Thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý. Thị trường thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân nhưng lại thừa nhà ở cao cấp. Giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Cũng theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở hiện nay là vướng mắc pháp lý. “Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Chính vì thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để “tồn tại” trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn). “Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” đã phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro” do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội “thâu tóm” các dự 2 án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm “lợi thế” của các doanh nghiệp trong nước đang “thống lĩnh” thị trường bất động sản hiện nay…

Theo ông Châu, khó khăn của thị trường bất động sản có do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó có tác động từ các xung đột địa chính trị, lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gẫy chuỗi cung ứng toàn cầu và nguyên nhân chủ quan chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam…

Hội thảo thu hút sự quan tâm đông đảo của đại diện các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản có nhiều cơ hội phát triển

Đề cập đến triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2023, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, GS.TS Phạm Hồng Chương cho rằng: Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường bất động sản tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, Chính phủ và các Bộ Ban ngành Trung ương và địa phương. Đây sẽ là trọng tâm chính trong các cơ chế chính sách nhằm phục hồi và tăng trưởng Kinh tế.

Năm 2023 cũng là năm Quốc hội xem xét, thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…), sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý cho thị trường. Thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ.

Nhu cầu thị trường bất động sản vẫn còn lớn, đặc biệt là nhu cầu thực về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Nhu cầu đầu tư với các bất động sản có đủ điều kiện pháp lý vẫn lớn khi các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn.

Tuy nhiên, GS. Chương cũng cho rằng thì trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với một số khó khăn về giải quyết tính pháp lý của các dự án, thu hút nguồn vốn. Thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm. Giá bất động sản (cụ thể giá nhà và đất nền) vẫn ở mức cao. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà thực không có khả năng tiếp cận…

Giải pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

Theo các đại biểu, thị trường bất động sản có vị trí quan trọng và có quan hệ hữu cơ với hầu hết các ngành kinh tế. Tại Quyết định số 27/2018/QĐ – TTg ngày 06/07/2018 của Thủ tướng Chính phủ “Ban hành Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam” đã xác định cả nước có 1.571 ngành kinh tế từ cấp 5 đến cấp 1 là cấp cao nhất và “Hoạt động kinh doanh bất động sản” là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1, vừa góp phần phát triển kinh tế xã hội, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân. Do vậy, cần tập trung thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Đề cập giải pháp phát triển thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu thẳng thắn bày tỏ quan điểm: Không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất. Cùng với đó, nhà nước xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Ông Châu đồng thời đề cập đến một số giải pháp ngắn, trung và dài hạn nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Theo đó, về giải pháp trung và dài hạn, cần tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ, chống lợi ích nhóm, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật ngay trong quá trình xây dựng Dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, Luật đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Chủ tịch HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” (theo quy định tại điểm o khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08/07/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ). Bởi lẽ trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Về giải pháp ngắn hạn, HoREA đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành 02 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường và thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng để tháo gỡ ngay một số vướng mắc. HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi.

GS.TS Phạm Hồng Chương – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng: Trong ngắn hạn, về giải pháp điều chỉnh nguồn cung cho thị trường bất động sản, cần rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương, nhu cầu của thị trường;

Về giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý; Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau; Rà soát, đẩy nhanh, tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao; Mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đề xuất giải pháp mang tính dài hạn, GS.TS Phạm Hồng Chương cho rằng cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối giữa cung và cầu; Nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản.

Đẩy nhanh công tác lập quy hoạch các khu vực đô thị, tổ chức thông tin đầy đủ về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng; Tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp thông tin tới người dân tại khu vực quy hoạch, các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư thực sự; Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản.

Nâng cao chất lượng các sàn giao dịch bất động sản theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch hoạt động…

Cùng với đó, hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản; Hoàn thiện các chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản.

Hội thảo “Lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững” là 1 trong 4 hội thảo chuyên đề, nằm trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, do Chính phủ và Ban Kinh tế Trung ương đồng tổ chức tại Hà Nội, ngày 17/12.

Hội thảo do Phó trưởng ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển; Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Thanh Hà; Thứ trưởng Bộ Tài Chính Nguyễn Đức Chi, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân Phạm Hồng Chương chủ trì.

Tại hội thảo, các tham luận chính tập trung bàn về các vấn đề: Lành mạnh hóa thị trường tài chính Việt Nam để phát triển kinh tế bền vững – Thực tiễn năm 2022 và những vấn đề đặt ra năm 2023; Triển vọng kinh tế vĩ mô 2023 và định hướng điều hành chính sách tiền tệ bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô và khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp; Phát triển thị trường chứng khoán ổn định, bền vững, hoạt động an toàn, hiệu quả; Những giải pháp khai thông kênh vốn trái phiếu doanh nghiệp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và hướng đến phát triển bền vững; Lành mạnh hóa thị trường bất động sản thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững năm 2023.

Tại phần thảo luận của hội thảo, các đại biểu thảo luận về các vấn đề như: Nhận diện rõ những rủi ro và thách thức đối với thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay; Những rủi ro đối với ổn định kinh tế vĩ mô; Những chính sách hiện nay của nhà nước để ứng phó với những rủi ro và thách thức đã được nhận diện; Những tiềm năng của thị trường bất động sản và thị trường tài chính Việt Nam; Một số vấn đề về điều hành chính sách tiền tệ; Một số đề xuất chính sách, giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay…

Phát biểu kết luận hội thảo, Phó trưởng ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển cho biết: Các ý kiến trao đổi, thảo luận, tham luận gợi ý chính sách sẽ được Ban Tổ chức tổng hợp và báo cáo với Thủ tướng và các Lãnh đạo cấp cao của Đảng và Nhà nước tại phiên toàn thể; đồng thời sử dụng làm tài liệu tham khảo để tham mưu, nghiên cứu chính sách của Ban Kinh tế Trung ương cũng như các cơ quan có liên quan của Chính phủ nghiên cứu, sử dụng trong xây dựng và hoạch định chính sách trong thời gian tới…