Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào kinh tế đất nước, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Theo số liệu của Tổng cục thống kê, giai đoạn trước khi đại dịch bùng phát, bất động sản đóng góp 4,51% GDP, cộng thêm lĩnh vực xây dựng, cả hai đóng góp khoảng 10,5% GDP. Tuy là đáng kể, nhưng mức này vẫn thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan… Có thể nói, chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản, với điều kiện phải lành mạnh hóa, kiểm soát rủi ro và giải quyết hàng loạt tồn tại lâu nay của thị trường.

Đầu tiên, rủi ro trước mắt và trung hạn là nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản (cả niêm yết và chưa niêm yết) đến hạn phải trả, riêng năm 2022 là 123.400 tỷ đồng và hai năm tiếp theo ở mức gấp đôi. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng hoặc thu hẹp đối với doanh nghiệp bất động sản, thì rủi ro khá lớn và nguy cơ lan truyền sang các lĩnh vực khác như xây dựng, chứng khoán, ngân hàng, du lịch, lưu trú… là cao.

Hai là, quan hệ cung – cầu trên thị trường còn lệch pha. Nhìn chung nguồn cung còn hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu dự báo đã và sẽ sớm tăng trở lại, nhất là phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp. Chính sự lệch pha này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao thời gian qua và trong trung hạn, khiến người dân, người có nhu cầu thực khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý. Tại Hà Nội, TPHCM hầu như không còn căn hộ chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Mai) và tuyến đường Vành đai 3 (Ảnh minh họa: Hữu Nghị)

Ba là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo, chưa đồng bộ, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời. Lấy ví dụ, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nay chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý khác nhau, dẫn tới thiếu nhất quán, đồng bộ trong việc áp dụng của các cơ quan quản lý nhà nước, gây lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng; còn các tổ chức tín dụng thì gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cũng như xử lý nợ xấu.

Bốn là, chính sách phát triển, quản lý bất động sản chưa phù hợp; tính công khai, minh bạch chưa cao, dẫn đến khó định giá, khó đấu thầu – đấu giá hiệu quả, khó thu thuế và phí liên quan.

Năm là, việc phát triển bất động sản theo quy hoạch, quản lý đô thị còn nhiều hạn chế. Câu chuyện tranh cãi về quy hoạch, thực thi và phá vỡ quy hoạch tại tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội) hiện nay là một ví dụ điển hình.

Sáu là, tài chính bất động sản bao gồm các công cụ thuế, phí, nguồn vốn, phái sinh tài chính… chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung – dài hạn hiệu quả. Trong đó, khâu định giá bất động sản thiếu phương pháp luận sát thị trường, thiếu các tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến khó áp dụng tỷ lệ đặt cọc, ký quỹ, cho vay, thu thuế….phù hợp. Khâu huy động vốn chưa đa dạng, vẫn chủ yếu tập trung vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp (mới 3-4 năm gần đây, nhưng đang bị chững lại). Chúng ta chưa đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi, cũng như chưa có các biện pháp chống đầu cơ hữu hiệu, nên vừa thất thu ngân sách, vừa chưa điều tiết được thị trường, nhất là quan hệ cung – cầu và phân bổ thu nhập.

Bảy là, năng lực, tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa chuyên nghiệp, đôi lúc chưa theo kịp nhu cầu phát triển của thị trường; năng lực phân tích, dự báo, quản trị rủi ro còn hạn chế.

Tám là, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, chuyển nhượng, phát mại bất động sản còn rất phức tạp, tốn kém. Đây là một vấn đề quan trọng, rào cản lớn, gây lãng phí, tốn kém.

Một số doanh nghiệp, chủ đầu tư cho biết, chi phí phát triển dự án bất động sản (bao gồm chi phí hoàn thiện pháp lý, thuế và phí liên quan…) lên tới 35-45% tổng chi phí đầu tư, chưa kể lãng phí thời gian, có dự án mất đến 2-3 năm hoặc thậm chí 8-10 năm, tùy vào hiện trạng pháp lý khu đất đó và quy hoạch của khu vực. Ngoài ra, một số chủ đầu tư trả phí môi giới, quảng cáo bất động sản cao để tiêu thụ nhanh; tất cả những chi phí này đều góp phần khiến giá bất động sản cao.

Chín là, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ thị trường bất động sản như: Định giá, đấu giá; thị trường vật liệu, xây dựng, lao động… phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích, khiến chi phí đội lên hoặc gây chậm tiến độ dự án.

Mười là, hệ thống thông tin, dữ liệu, chuyển đổi số chưa được quan tâm xây dựng, khai thác; ảnh hưởng lớn đến tính công khai, minh bạch và hiệu quả của thị trường.

Từ thực tế trên, để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, tôi cho rằng điều trước tiên là cơ quan chức năng cần quan tâm giảm thiểu rủi ro nợ trái phiếu bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Xử lý nghiêm nhưng phải khôn khéo, nghệ thuật đối với các vụ việc vi phạm để vừa giảm thiểu tác động tiêu cực, vừa đảm bảo công bằng và củng cố niềm tin nhà đầu tư và kiến tạo phát triển.

Cơ quan quản lý cũng cần có kế hoạch, giải pháp giải quyết căn cơ, điều tiết quan hệ cung – cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp. Nếu chúng ta sớm giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng thì có thể giải tỏa cho khoảng 239 dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc, với tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, chưa kể hàng nghìn dự án có đất đai bỏ trống, dở dang, lãng phí.

Một giải pháp rất quan trọng khác là phải đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản, nhất là đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất Luật đất đai khi sửa đổi trong thời gian tới, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu..v.v.

Tôi cho rằng, một khi đã quan tâm đến phát triển lành mạnh thị trường bất động sản thì các cấp, các ngành càng phải quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các quy trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin.

Các cơ quan quản lý cũng cần thúc đẩy phát triển lành mạnh tài chính bất động sản, trong đó có việc hình thành một số định chế tài chính bất động sản mới, như: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cơ quan tái cho vay, tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia); quỹ tiết kiệm nhà ở; quỹ phát triển nhà ở xã hội; công ty định giá tài sản độc lập; cho phép thí điểm (sandbox) một số sản phẩm huy động vốn thông qua Fintech…

Việc quản lý và vận hành thị trường bất động sản cũng cần chuyên nghiệp hơn, làm rõ vai trò chủ trì, phối kết hợp vì lĩnh vực này liên quan nhiều ngành nghề khác nhau; vai trò của các hiệp hội ngành nghề (Hiệp hội bất động sản, Hội môi giới bất động sản…) cần được tăng cường, nhất là trong vai trò phản biện, tư vấn chính sách, nghiên cứu, đào tạo.

Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì “Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”; tại hội nghị, lãnh đạo Chính phủ và các cơ quan quản lý đã đưa ra nhiều quyết sách quan trọng.

Tôi tin tưởng rằng, một khi chúng ta đã thống nhất được quan điểm và thái độ về cách ứng xử với thị trường thì việc còn lại cần làm là quyết tâm bắt tay vào thực tiễn để xốc thị trường lên mà thôi!