KTS Trần Huy Ánh: Cơ quan quản lý đang ‘nợ’ chung cư mini về chính sách

Phương án phù hợp cho người đô thị thu nhập thấp

Giá nhà ở các thành phố lớn đang vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Theo báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP HCM có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng), trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình TP HCM ở mức 9.120 USD/năm.

Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình Hà Nội là 9.967 USD/năm, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1) và nhà ở thương mại tại Singapore (13,7)…

“An cư lạc nghiệp” ngày càng khó khăn, nhiều người chấp nhận đi thuê hoặc mua những sản phẩm với giá thành và chi phí dễ thở hơn. Với họ, những sản phẩm như chung cư mini chính là những “phương án cứu cánh”, là sự lựa chọn tối ưu trong bối cảnh hiện nay.

Tuy nhiên, một chỗ ở giá phải chăng đôi khi phải đánh đổi với sự thiếu an toàn, đặc biệt với mô hình chưa có những quy chuẩn, quy định cụ thể từ cơ quan quản lý như chung cư mini.

Giá phải chăng có đi đôi với an toàn?

Dạo quanh một vòng quận Thanh Xuân, không khó để bắt gặp những công trình chung cư mini. Với những người trẻ, tân sinh viên thì các khu vực quanh Ngã tư Sở như Khương Hạ, Quan Nhân, Nguyễn Trãi, Hạ Đình… là những nơi được ưu tiên tìm kiếm.

Theo quy định hiện nay, chung cư mini được định nghĩa là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30 m2.

Tuy nhiên, nhà chung cư, tập thể, nhà ở ký túc xá cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên mới phải thẩm duyệt PCCC. Vậy những chung cư mini dưới 7 tầng có biện pháp gì để phòng tránh cháy nổ?

Ghi nhận tại khu vực Quan Nhân, quận Thanh Xuân, phần lớn các chung cư mini đều có chung thiết kế dao động 4 – 6 tầng, là những ngôi nhà hình ống, chỉ có một mặt tiền giáp ngõ/hẻm và một lối ra vào. Tầng 1 thường là nơi để phương tiện và máy giặt, những tầng cao hơn là không gian sinh sống của người thuê. Ban công của các căn hộ gần như được bịt kín bởi hàng rào sắt.

Người viết bước vào bên trong một chung cư mini cao 5 tầng với 25 phòng và khoảng 80 người đang sinh sống, các biện pháp PCCC tại đây rất thô sơ. Trên tường có các thông báo về PCCC, cảnh báo cấm lửa, tuy nhiên mỗi tầng chỉ trang bị 2 – 3 bình cứu hoả mini đã bám bụi, có tầng thậm chí chỉ có 1 bình nhỏ.

Chưa hết, tầng 1 của chung cư này có diện tích chưa đến 100 m2, có khoảng 30 chiếc xe máy xếp sát ra cổng chính khiến lối đi ra chỉ còn rộng khoảng 1 m. Căn chung cư này còn có mặt tiền nằm trong ngách rộng khoảng 2 m. Thật khó tưởng tượng, trường hợp xảy ra cháy nổ, việc cứu hộ sẽ khó khăn tới mức nào.

Theo KTS Khang Kiều – Hội viên Hội Kiến trúc sư Việt Nam, trong quy hoạch, không có khu đất nào được quy hoạch là “chung cư mini”, mà sẽ được quy hoạch là “đất ở”, sau đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ thu gom lại và làm chung cư mini.

“Ví dụ tại Hà Nội, các loại hình này chỉ đươc cấp phép xây dựng từ 5 – 7 tầng. Đối với các chung cư mini, mật độ xây dựng hầu hết sẽ vào khoảng 90%, phần còn lại sẽ dành cho diện tích sân, bãi.

Theo tôi, khoảng 95% chung cư mini hiện tại đều không đạt tiêu chuẩn PCCC, do hầu hết các chung cư này đều chỉ có duy nhất một lối ra vào. Trong khi đó, tầng thượng và ban công hầu hết đã bị rào lại bằng những khung sắt kiên cố, đối với các trường hợp hỏa hoạn từ bãi đỗ xe dưới tầng trệt, thiết kế này sẽ gây bất lợi cho việc thoát hiểm”, vị KTS chia sẻ với người viết.

“Chúng ta nợ chung cư mini về chính sách”

Dẫu nhiều công trình chưa đảm bảo sự an toàn, song ở một khía cạnh tích cực, chung cư mini vẫn là phân khúc giúp giải quyết bài toán sinh kế cho rất nhiều người dân đô thị. Đó là góc nhìn mà KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội đã chia sẻ với người viết.

“Trong nền kinh tế mở hiện nay, thị trường nhà ở đã thể hiện sự năng động, cân bằng cung cầu trong xã hội một cách rất uyển chuyển.

Thủ đô Hà Nội sau 20 năm (2003 – 2023), dân số nội thành đã tăng từ 2,3 triệu lên 4,6 triệu người. Tại Bình Dương, dân số nội thành từ 900.000 người đã tăng lên 1,7 triệu người, trong đó có ít nhất 500.000 – 600.000 người là lao động nhập cư…

Không chỉ Hà Nội, Bình Dương, mà trong khoảng thời gian đó, nhiều đô thị, khu công nghiệp đã được mở rộng. Vậy con số tăng trưởng dân nội thị đó, họ đã ở đâu khi mà NOXH mới chỉ được quan tâm trong vài năm gần đây?

Câu trả lời là toàn bộ số nhà ở cho lượng dân số tăng đó đều do người dân tự cung cấp cho nhau nhà ở, nhà trọ, chung cư mini, phòng trọ cao cấp… giúp người lao động có thể chi trả chỗ ở cho phù hợp với thu nhập.

Chung cư mini là sản phẩm năng động của một nền kinh tế thị trường, khi mà Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở thì người dân đã tự đáp ứng được cho nhau, và nó hình thành cả một nền kinh tế địa phương, chính những người dân cung cấp nhà ở lại tự tạo ra việc làm, giá trị xã hội chứ không chỉ phục vụ cho người đến ở.

Nói vậy để thấy rằng nền kinh tế thị trường điều tiết cung cầu nhà ở một cách rất uyển chuyển, nhà nước thậm chí không cần chủ trương, chính sách đãi ngộ…

Ở góc nhìn cho thuê, nhà trọ rẻ hay đắt, chung cư mini, homestay, nhà nghỉ hay khách sạn,… đều là những dịch vụ lưu trú dưới hình thức khác nhau. Các dịch vụ này có đảm bảo PCCC, có an toàn hay không thì đều nhờ chính sách nhà nước.

Tựu trung, phân khúc như chung cư mini giúp tiết kiệm nguồn lực xã hội, đất đai, vốn liếng, tạo ra thu nhập, tạo ra nguồn thu ngân sách, tối ưu khai thác nguồn lực xã hội.

Ở góc độ là một nhà quản lý, chúng ta phải nhìn nhận được điều đó và xây dựng nên những quy chuẩn, quy phạm, hệ thống hướng dẫn để người dân thực hiện. Chúng ta đang nợ phân khúc này chính sách, quy chuẩn, rõ ràng đây là một nền kinh tế lành mạnh, không cần lấy đất, không cần vay vốn… nhiều người trong quá trình đó có cơ hội sinh kế, tích luỹ”, KTS Trần Huy Ánh cho hay.