Kinh tế trưởng VinaCapital: Vấn đề của doanh nghiệp BĐS là đảo nợ

Chuyên gia VinaCapital cho rằng lỗ hổng thanh khoản của doanh nghiệp BĐS có thể được giải quyết bằng chính sách, chứ không phải ngân sách.

Các vấn đề thanh khoản đang ngày càng trầm trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam. Gần đây, HNX công bố danh sách 54 công ty từng chậm thanh toán gốc và lãi vay trái phiếu đến hết tháng 1.

Không dừng lại ở đó, hàng loạt doanh nghiệp khác vẫn đang tiếp tục công bố thêm những lô trái phiếu bị vi phạm điều khoản trả nợ từ tháng 2 đến nay, điển hình như Novaland, Đất Xanh Miền Nam, An Khải Hưng, Lavida…

Phần nhiều công ty chậm thanh toán trái phiếu là nhóm bất động sản do thiếu nguồn tiền trả nợ. Ngành địa ốc dự kiến đối mặt với áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn đột biến 37.642 tỷ đồng (tăng 306% so với cùng kỳ) trong quý II và 65.905 tỷ đồng (tăng 13%) trong nửa cuối 2023.

Cần chính sách, không phải ngân sách

Các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do việc xây dựng quá nhiều nhà ở mới, nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại đang thiếu nguồn cung.

“Các vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu”, ông Michael Kokalari, chuyên gia kinh tế trưởng VinaCapital nhận định.

Theo chuyên gia phân tích, số lượng nhà ở mới chỉ đáp ứng chưa đủ một nửa nhu cầu về nhà ở của người Việt hàng năm. Mức cho vay mua nhà tại Việt Nam cũng còn khiêm tốn khi chỉ chiếm khoảng 20%/GDP.

Ông Michael Kokalari tin rằng đảo nợ là khó khăn chủ yếu của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: VinaCapital.

Do vậy, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ. Đây là điều doanh nghiệp cần phải làm để hoàn thành các dự án tồn đọng và trả các khoản vay.

“Vấn đề lỗ hổng thanh khoản này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách”, ông Michael nói.

Các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.

Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn doanh nghiệp đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án, bởi vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án cao cấp (không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi), cũng như phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Các doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập quỹ đất. Nói cách khác, các miếng đất thô không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Các chuyên gia bất động sản, bao gồm VinaLiving ở VinaCapital, tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, nhưng nhiều cơ quan vẫn đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới.

Giải pháp cho thanh khoản

Trong các tuần vừa qua, Chính phủ và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường như tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án ở TP.HCM, đề xuất các gói tín dụng lớn, sửa đổi Nghị định 65…

Chuyên gia VinaCapital cho rằng các gói tín dụng mới vẫn đang được thảo luận nhưng trọng tâm sẽ là tài trợ cho việc phát triển và mua nhà ở giá rẻ. Các chương trình này có thể sẽ được quản lý thông qua các Ngân hàng Thương mại Nhà nước với nguồn tiền được rót trực tiếp từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Thêm nữa, các quy định mới của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vào năm ngoái đã tác động đến khả năng tái cấp vốn/đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản.

VinaCapital kỳ vọng Chính phủ có thể bơm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế để giảm lãi suất. Ảnh: T.L.

“Các thảo luận về việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới, như các nhà phát triển bất động sản sẽ có thể hoàn trả một tỷ lệ đáng kể trong số trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn dưới hình thức chuyển đổi sang bất động sản và/hoặc cổ phiếu mới phát hành”, ông Michael cho biết.

Ngoài ra, các biện pháp hạn chế đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ (chiếm tỷ lệ lớn những người mua trái phiếu doanh nghiệp) mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoãn lại một năm.

Những khó khăn mà các công ty địa ốc gặp phải còn đến từ vấn đề thanh khoản eo hẹp của hệ thống ngân hàng.

Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam đang trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà. Trong khi lãi suất tiền gửi hiện trên 8% cho kỳ hạn một năm, dẫn đến các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây gửi tiền vào ngân hàng.

Chuyên gia phân tích tin rằng nếu lãi suất tiền gửi giảm khoảng 2% xuống còn 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.

Năm 2023, VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10%. Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay.

Nếu Chính phủ bơm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này dẫn đến tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ (tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%).

Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu.

VinaCapital kết luận triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản.