Không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới

Theo văn bản kiến nghị, HoREA cho biết đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, công nhận “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”. Mục đích đưa ra kiến nghị trên của HoREA là để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch HoREA, nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn sống trong nhà chung cư. Điều này là hoàn toàn phù hợp với Khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 đặt ra yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

HoREA không đồng thuận khi Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, trong đó “phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng”.

Hiểu một cách nôm na, theo phương án này thì trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…

Với phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nếu được như vậy thì người dân cũng không phải “bỏ ăn, mất ngủ” vì lo nghĩ tài sản chung cư “bỗng nhiên” trở thành “tiêu sản”.

Về lý, theo GS. Đặng Hùng Võ, Luật Nhà ở cần tập trung vào nhà ở, không nên lan man sang đất. Đất để làm nhà ở sẽ xem xét trong sửa Luật Đất đai đang tiến hành. Việc dùng một luật chuyên ngành này điều chỉnh nội dung luật chuyên ngành khác có thể làm rối hệ thống pháp luật.

Về cái ngoài lý, nhà ở dưới dạng chung cư hiện chiếm tỷ lệ 80% ở các thành phố lớn. Quyết định này cũng liên quan đến vấn đề lớn về nhà ở cho nhóm người yếu thế, ít tiền. Một quyết định không phù hợp có thể làm hỏng chính sách phát triển nhà ở dưới dạng chung cư.

Từ chỗ khẳng định phương án chưa bảo đảm tính đồng bộ và cũng chưa nhận được sự đồng thuận trong xã hội, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng nên lựa chọn phương án 2. Theo đó, sẽ có 3 trường hợp sở hữu nhà chung cư như sau: Một là, sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; Hai là, sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn với quyền sử dụng đất có thời hạn; Ba là, sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thời hạn không gắn với quyền sử dụng đất.

Đồng thời, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị giữ nguyên các quy định về “quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.

Việc chọn phương án nào để áp dụng đối với thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chờ Quốc hội thông qua trong kỳ họp tới. Phần lớn người dân ở các đô thị lớn đang mua nhà chung cư lại tiếp tục thao thức và hồi hộp chờ đợi cho đến khi Quốc hội “nhấn nút”./.